淺析物業管理在房地產經濟中的作用

◎高淑明

在當前的市場發展環境中，消費者在注重商品品質的同時也比較重視售后服務，尤其在購買房屋的過程中售后服務也是影響購買的重要因素之一，不斷提升服務效果能夠促進交易達成。房地產經濟工作需要物業管理工作的有序運行才能對房地產進行科學管理，要提高物業管理的參與度并做好小區的各方面維護工作，以此推動行業的良性發展。

一、房地產管理與物業管理

所謂的房地產管理主要是指土地和附屬土地之上的所有建筑物以及其他的所衍生的所有權和使用權的管理，其中包括房地產的開發和投資，施工監管、銷售、售后服務、房屋轉讓、房地產抵押、房屋租賃等等。

物業管理主要是指所有建筑物共有部分及建筑區劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業服務企業、其他管理人對業主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。物權法規定，業主可自行管理物業，也可以委托物業服務企業或者其它管理者進行管理。根據物業法的規定，業主可以自行管理物業，也可以委托物業服務企業或者其它管理者進行管理。

二、物業管理在房地產經濟中的作用

1.規劃設計階段。

物業管理工作在開展期間需要能夠認清工作角色與房地產開展工作協同開展。房地產開發工作需要對基礎設備進行科學規劃，保證各種辦公設施和基礎措施的完善性，讓業主在進戶之后能給享受到良好的服務，增強整體的便利性。而物業管理單位也需要根據房地產的相關配套設施內容對后續的服務管理工作進行合理規劃，為后續物業工作的有序開展奠定基礎。

因為房屋在建設完成后主要由物業部門開展各項管理工作，為了與業主之間順利交接，物業管理還需要對房屋規劃設計內容進行了解，在這一階段要進行全面參與，不但能夠起到監督管理的作用，在能夠結合房屋建設的實際情況提出完善建議，對房屋建成后出現的分歧問題進行有效控制。比如消防設施的安裝布局，要從房屋的整體結構規劃和業主應用便利方面進行考慮，保證布局的合理性，避免后續使用中出現問題導致矛盾發生。在房屋規劃設計階段進行管理控制能夠對設計缺陷進行改進和完善，消除物業管理部門與業主之間的矛盾，能夠提升整個小區的維護管理水平。

2.開發與投資階段。

由于有物業管理的存在，人們才會更加愿意購買房子，物業管理在房地產開發階段其主要任務就是幫房產企業分析該地區人民的購買力，以及住房的檔次和面積，如果有意向購買房子的人群中低收入者比較多，就會考慮面積在90平米以下的戶型投資開發多一些，也不要把家用電器和家具配套好，其主要以毛坯房為主；如果意向購買者高收入人群居多，考慮投資建設精裝房，并且室內要配套好家具和電器及其他生活所需要的生活用品，可以增強房產企業的競爭能力，還有助于樹立品牌優勢，有助于物業價值的提升，從而更好地體現出房產企業的經濟效益。

3.房屋施工管理控制階段。

對房屋的施工質量進行控制和管理可以減少房屋施工期間出現的質量問題，對物業管理工作的開展效果也會產生直接影響，這是非常重要的一個環節需要加強對這方面內容的重視。物業管理部門也需要做好施工現場的監督和檢查工作，根據檢查結果對項目維修情況進行全面分析，了解引起質量問題的主要因素，結合具體情況安排專業人員進行專門修理。檢查工作在開展期間也會發現多種類型的問題，許多施工單位對房屋建筑質量的管控不嚴格，經常會出現一些細節上的質量問題，比如在進行樓板施工的過程中沒有進行充分填充，導致在建筑工程投入使用的過程中出現滲漏情況，對于房屋中的特殊地方還會出現積水情況，從而對整體質量產生較大影響。在物業管理過程中，要重視以上問題并進行科學處理，同時根據房屋施工需求各種類型管線進行合理鋪設，防止出現管線鋪設不合理而導致的滲漏情況。物業管理在房子交付后進行全權管理，將其融入到房屋施工管理控制階段能夠實現對房屋建設質量的有效控制，避免在業主居住期間出現質量問題，減少沖突問題的發生。

4.經營銷售階段。

在經營銷售階段，物業管理的最大優勢就是促進房地產的銷售，使房地產的經濟效益發揮到最大。由于物業管理制度的完整，人們愿意購買房子，因此房地產經濟也得到了發展，對企業的品牌形象也有一定的提升。隨著生活水平的日益提高，人們的居住觀念也發生了很大的變化，居住不僅僅是遮風避雨的場所，而是一種生活環境和生活方式的體現。購買者花錢買的不僅僅是房子，更重要的是管理和服務。良好的物業管理服務能給人們帶來安全、清潔、舒適、方便的工作和生活環境，因此，在銷售階段向消費者展望今后的物業服務是銷售的一個很大賣點。購房的人就會增加，銷售業績會不斷提升，獲得的效益就越多，企業的競爭能力也得到增強。

5.售后服務階段。

售后服務是物業管理工作中的主要內容，對房屋使用期間涉及到的所有管理項目和對象進行管理，為居住者提供良好服務。主要的管理和服務內容有小區衛生清潔管理、基礎設施維護、小區綠化經營和治安管理等，只有做好以上工作才能提高業主的滿意度，在開發房地產企業經濟效益方面起到了重要作用。加強對物業管理中售后服務內容的重視能夠形成一個完整的運行管理系統，對企業發展有著積極影響。

結語：物業管理參與到了房地產經濟工作的整個流程，在房地產業發展中有著不可或缺的作用，這項管理工作在開展期間能夠根據業主的實際需求不斷拓展管理范圍和服務內容，能夠對小區的基礎設施進行有效維護，在促進房地產經濟快速發展的同時還能夠提升城市管理水平，強化整體經濟效益，在推動社會和諧穩定發展方面也起到了重要作用。