綠色住宅發(fā)展?jié)摿靶枨蠓治?/h1>
2020-03-01 19:35:55周韜
綠色環(huán)保建材 2020年7期
周 韜
浙江國泰建設(shè)集團(tuán)有限公司
1 引言
隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，生活水平的不斷提高，持續(xù)發(fā)展的理念已經(jīng)得到了人們的認(rèn)可，“綠色”“可持續(xù)發(fā)展”是這個(gè)時(shí)代的主題之一，這為低碳生態(tài)型住宅的發(fā)展提供了可能。但人們對(duì)“綠色住宅”概念有很大誤解，綠色住宅開發(fā)成本較普通住宅偏高，導(dǎo)致綠色住宅推廣存在重重困難。本文從我國當(dāng)前綠色住宅的發(fā)展現(xiàn)狀、需求現(xiàn)狀研究出發(fā)，分析綠色住宅的相關(guān)政策、面臨的問題和挑戰(zhàn)等，尋求解決上述問題的途徑和對(duì)策，從而了解綠色住宅的發(fā)展?jié)摿臀磥硇枨螅龠M(jìn)我國綠色住宅健康持續(xù)的發(fā)展。
2 綠色住宅的界定
綠色住宅，是親近自然，以人為本，實(shí)現(xiàn)人、住宅和資源三者之間和諧統(tǒng)一，力求實(shí)現(xiàn)無污、無廢和資源最大化使用的一種新型住宅模式。根據(jù)當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境，因地制宜，運(yùn)用建筑學(xué)和生態(tài)學(xué)的原理和現(xiàn)代化手段，使人、自然和住宅成為一個(gè)有機(jī)的結(jié)合體，各部分達(dá)到平衡。從最初的設(shè)計(jì)、建造過程，以及在日后的使用管理時(shí)，都把低碳環(huán)保，可持續(xù)發(fā)展作為其核心思想。
2.1 綠色住宅的特征
（1）綠色健康，以人為本。綠色住宅是根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，因地制宜，為居民提供一個(gè)室內(nèi)條件良好、社區(qū)有較強(qiáng)的自我調(diào)節(jié)能的居住環(huán)境，體現(xiàn)了以人為本這一根本思想。滿足居民對(duì)于居住環(huán)境的基本要求，營造一個(gè)健康舒適、人與自然和諧統(tǒng)一的環(huán)境，使人在身體上、精神上、社會(huì)上都有一個(gè)良好的狀態(tài)。
（2）可持續(xù)發(fā)展。地產(chǎn)行業(yè)屬于高耗能重污染行業(yè)，而全世界的資源是有限的，想要解決這一矛盾，科學(xué)的可持續(xù)發(fā)展的技術(shù)和方法很重要。綠色住宅從其設(shè)計(jì)到其正式使用，可持續(xù)發(fā)展這一理念一直貫徹在整個(gè)生命周期。可持續(xù)發(fā)展是指既滿足當(dāng)代人需求，又不損壞后代人滿足需求的能力的發(fā)展。室內(nèi)布局合理，充分利用光能，節(jié)約資源，環(huán)境友好型的低能耗系統(tǒng)。
（）3節(jié)能低碳。綠色住宅是一個(gè)節(jié)能低碳的系統(tǒng)，它節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能，室內(nèi)采光效果高于普通住宅，本身可以自然通風(fēng)，這些方面都使居民在居住時(shí)，減少對(duì)可再生資源和不可再生資源的使用。例如，在節(jié)水方面，系統(tǒng)可以收集雨水，用于小區(qū)的綠色灌溉，有完善的排水系統(tǒng)，實(shí)施分質(zhì)排水，采用節(jié)水器具和設(shè)備，節(jié)水效率不低于8%。充分利用太陽能，減少電的消耗。使用各類保溫材料，將一年之間室內(nèi)的溫差控制在一個(gè)較小的水平。
2.2 綠色住宅的誤區(qū)
近幾年來，綠色住宅已漸漸成了一個(gè)時(shí)髦的話題，各大開發(fā)商為了追求時(shí)髦，占領(lǐng)市場份額，盲目跟風(fēng)，不考慮各地區(qū)的實(shí)際情況，硬搬硬套其他地域的案例屢見不鮮。而每一個(gè)“綠色住宅”都是獨(dú)一無二的，它在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)就要求因地制宜，開發(fā)商盲目跟風(fēng)，不考慮具體情況，只能導(dǎo)致所謂的綠色住宅中看不中用。綠色住宅的正確理解應(yīng)是，一個(gè)低碳環(huán)保、節(jié)能無污無廢，人、建筑以及自然和諧一致的新型住宅模式，“綠色”指的是低碳環(huán)保，但大多數(shù)消費(fèi)者不能正確認(rèn)識(shí)，把“綠色”簡單理解為綠色覆蓋率。而一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲取更大的利益，也混淆這一概念，只在“綠”上大作功夫。難以真正節(jié)能。一方面，綠色住宅的設(shè)計(jì)是系統(tǒng)工程，需要綜合考慮很多方面，如力學(xué)結(jié)構(gòu)、當(dāng)?shù)刈匀粻顩r、空氣動(dòng)力學(xué)等方面知識(shí)，因此設(shè)計(jì)可能最終是非節(jié)能的。另一方面，是投資收益的問題，房開企業(yè)資金杠桿高，綠色住宅前期投入大，企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)較大，開發(fā)商可能以次充好，導(dǎo)致在建造過程中節(jié)能難以實(shí)現(xiàn)。
2.3 綠色住宅與一般住宅的區(qū)別
核心目標(biāo)是追求綠色環(huán)保。對(duì)于一般傳統(tǒng)住宅來說，利益至上，開發(fā)商為了追求更多的利益，一般忽略建筑物對(duì)環(huán)境的影響。而綠色住宅既考慮經(jīng)濟(jì)因素也注重生態(tài)環(huán)保，建立人-自然-建筑和諧友好的生態(tài)系統(tǒng)。
資源高效利用。一般住宅在建造過程中，各種建筑材料管理不合理，大量資源浪費(fèi)，對(duì)環(huán)境造成了嚴(yán)重破壞。而綠色住宅，運(yùn)用科學(xué)的管理手段，可以節(jié)約大量資源和充分利用資源，減小對(duì)環(huán)境的負(fù)荷。
垃圾回收率高。一般建筑在建造完成后，造成大量的固體廢物，往往不可回收，垃圾堆積如山；而綠色住宅在建設(shè)過程中就注意這些問題，循環(huán)使用建筑材料，垃圾回收率高。
3 我國綠色住宅發(fā)展?jié)摿靶枨蟋F(xiàn)狀分析
3.1 綠色住宅在我國潛力
綠色住宅雖然較傳統(tǒng)住宅在前期的投入成本上偏高，但是它在項(xiàng)目環(huán)保，節(jié)約資源方面都具有很大的開發(fā)潛力，綠色住宅項(xiàng)目必然會(huì)成為日后房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)主要方向。
在近十幾年，經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，這對(duì)我國的生態(tài)環(huán)境造成了嚴(yán)重的損壞，各種建筑廢棄物堆積如山，建筑污染更是在各項(xiàng)污染中首屈一指，我國的單位建筑能耗是發(fā)達(dá)國家的三倍，建筑技術(shù)不完善。而綠色住宅的特點(diǎn)及優(yōu)點(diǎn)正是低能耗、少污染，符合我國對(duì)于建筑的新要求。
綠色住宅在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就通過各種方法來達(dá)到節(jié)能、節(jié)源的目的。因地制宜考慮自然因素，減少建筑運(yùn)作的能耗，良好的自然通風(fēng)系統(tǒng)、自然的空調(diào)系統(tǒng)和自然采光大大減少運(yùn)作時(shí)的能耗；在選材方面，使用保溫、隔熱建筑材料，降低建筑運(yùn)作時(shí)的能耗；盡可能使用再生資源，減少建筑對(duì)于傳統(tǒng)能源的過分依賴；合理的規(guī)劃土地，提高建筑對(duì)于土地的利用率；保護(hù)節(jié)約水資源，對(duì)于生活污水進(jìn)行凈化、回收再利用，收集天然的雨水用于小區(qū)綠色植被的灌溉等。
傳統(tǒng)的建筑業(yè)，廢棄物回收率極低，往往導(dǎo)致大量的廢棄物，而綠色住宅在建設(shè)過程中制定了詳細(xì)的建筑垃圾回收管理制度，使建筑廢棄物回收率達(dá)到30%以上。在運(yùn)行階段，小區(qū)實(shí)行垃圾分類處理，垃圾分類回收率達(dá)90%。
在傳統(tǒng)的室內(nèi)裝修過程中，甲醛、苯等有害的化學(xué)物質(zhì)空氣含量高，導(dǎo)致室內(nèi)環(huán)境污染嚴(yán)重，空氣質(zhì)量差，居民往往會(huì)在裝修完很長一段時(shí)間后才會(huì)入住。對(duì)于綠色住宅來說，這一點(diǎn)上有很大進(jìn)步，它規(guī)定各類化學(xué)污染物空氣濃度必須符合國家《民用建筑室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》的規(guī)定。
3.2 綠色住宅在市場上的需求分析
目前，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)和發(fā)展的已經(jīng)進(jìn)入以需求為導(dǎo)向的發(fā)展階段，居民對(duì)于住宅這一商品的需求是決定因素。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019 年全國商品房銷售面積達(dá)171558 萬平方米，銷售額15.97 萬億元，其比上年增長9.9%，這為我國綠色住宅的開發(fā)建設(shè)奠定了良好的需求基礎(chǔ)。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和綠色理念的宣傳，公民對(duì)于和自己生活息息相關(guān)的生態(tài)環(huán)境問題的關(guān)注和意識(shí)程度有明顯的提高，居民對(duì)于綠色消費(fèi)的意識(shí)也正在逐步增強(qiáng)。據(jù)中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)的相關(guān)調(diào)查顯示，95%以上的消費(fèi)者支持和認(rèn)可綠色消費(fèi)，近99%的消費(fèi)者愿意為綠色消費(fèi)盡自己的一份力，97%的調(diào)查者愿意選擇綠色的家居和環(huán)保裝修。雖然綠色住宅比傳統(tǒng)的住宅房價(jià)要高，但綠色住宅的節(jié)能效果顯著，從綠色住宅的整個(gè)生命周期來看，它在成本上有優(yōu)勢。綠色住宅節(jié)約能源、資源最大化循環(huán)使用，煤氣用量僅為原來的35%-40%,水和電大約能節(jié)省25%，所以它的整體成本具有優(yōu)勢。而且它在運(yùn)營的過程中，也可以降低成本，減少物業(yè)和小區(qū)管理的成本。
4 發(fā)展綠色住宅存在的問題
消費(fèi)者對(duì)綠色住宅的了解不徹底。綠色住宅是一個(gè)很廣泛的概念，不能僅僅理解為“綠色+住宅”就是綠色住宅，它涉及設(shè)計(jì)規(guī)劃、選材建設(shè)、使用管理的全過程，大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)于“綠色住宅”不能正確全面的理解，進(jìn)入理解誤區(qū)。對(duì)于現(xiàn)在我國基本國情，居民對(duì)于住宅的要求依然處于“居者有其屋”的初級(jí)階段，雖然發(fā)展?jié)摿薮螅悄壳吧刑幱诔跫?jí)階段。開發(fā)商對(duì)于開發(fā)什么類型住宅，使用什么樣的建筑材料，都是從利益角度出發(fā)的。而需求決定供給，消費(fèi)者對(duì)于住宅類型的需求決定了開發(fā)商建造什么類型的住宅，當(dāng)前消費(fèi)者住宅的主要需求還是普通住宅。開發(fā)綠色住宅的建設(shè)成本比一般住宅的開發(fā)成本要高出5%-10%,在市場競爭激烈的房產(chǎn)行業(yè)，高于社會(huì)平均成本會(huì)導(dǎo)致利益減少甚至虧損，開發(fā)商從成本利益的角度分析，為追求短期的最大利益，對(duì)于開發(fā)綠色住宅的積極性不足。
我國在1992年正式提出綠色建筑的概念，綠色住宅起步較晚，自2004年才開始全面發(fā)展，至今不過短短的十年時(shí)間，各類政策法規(guī)不健全。市場經(jīng)濟(jì)一個(gè)特點(diǎn)是按照市場規(guī)則辦事，沒有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則，綠色住宅市場可能會(huì)發(fā)生混亂，綠色住宅體系界定模糊不清。由于綠色住宅的建設(shè)開發(fā)成本較高，開發(fā)商開發(fā)積極性不高，政府對(duì)于綠色住宅的財(cái)政支持力度不夠。“綠色住宅”宣傳力度不夠，對(duì)于大多數(shù)購房者來說，“歐式風(fēng)格房”“廉價(jià)房”和“學(xué)區(qū)房”他們知道并追捧，但“綠色住宅”確是知之甚少，政府沒有很好地宣傳綠色住宅的概念。
從1978年改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)正在以一種世界都為之驚訝的速度持續(xù)增長著，2000年GDP總額多達(dá)8.9萬億元，首次突破1萬億美元，2005年翻了一番達(dá)到2萬億美元，2014年GDP總額突破60萬億大關(guān)，共計(jì)63.6萬億。對(duì)比美國來說，美國GDP總額從1萬億美元到10萬億美元用時(shí)31年，而中國只用了14年便完成了這一壯舉。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r越來越好，中國人民手上可支配的錢越來越多，衣食住行等各方面有了顯著提升。但是房地產(chǎn)投資是高額投資，它需要購房者支付的資金非常多，在中國20%的人掌握80%財(cái)富，80%掌握20%財(cái)富，財(cái)富分配不均，很多人一輩子都買不起一套房。加上近幾年房價(jià)飆升，人們的工資水平提升卻沒有那么快，購房已然成為一個(gè)家庭的沉重負(fù)擔(dān)，年輕人更是成為房奴。對(duì)于占多數(shù)的普通購房者來說，房價(jià)更高的綠色住宅不是他們的理想選擇。
綠色住宅是生態(tài)環(huán)保，人、自然和建筑和諧發(fā)展的無污無廢的一個(gè)新型住宅模式，不是簡簡單單的“綠”，而一些開發(fā)商打著“綠色生態(tài)住宅”的幌子，誤導(dǎo)不是很了解概念的消費(fèi)者。綠色住宅對(duì)于設(shè)計(jì)的要求很高，一般的住宅小區(qū)都沒有這么高的設(shè)計(jì)要求，在住宅的一開始設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)就容易出現(xiàn)各種虛假問題。在建設(shè)綠色住宅的過程中，虛假問題依然存在，由于綠色建筑使用的建筑材料要求較高價(jià)格較貴，開發(fā)商從自身的利益角度出發(fā)，往往會(huì)弄虛作假以次充好，導(dǎo)致建筑物本身設(shè)計(jì)的功能弱化甚至消失。
5 大力發(fā)展綠色住宅的建議及對(duì)策
5.1 政府方面
完善綠色住宅的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和認(rèn)證體系，為了引導(dǎo)我國綠色建筑的發(fā)展、建立符合我國基本國情的綠色標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)部頒布的《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)管理辦法》和《綠色建筑評(píng)價(jià)技術(shù)細(xì)則》，結(jié)束了使用外國綠色標(biāo)準(zhǔn)的歷史，我國綠色建筑行業(yè)步入正軌。綠色住宅的設(shè)計(jì)要求我們充分考慮建筑當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，因地制宜，所以對(duì)于綠色的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的而不是死板的，各地政府應(yīng)該積極制定符合自己情況的一套標(biāo)準(zhǔn)。
綠色建筑前期的建設(shè)成本大，開發(fā)商對(duì)于開發(fā)綠色建筑積極性不高，甚至抗拒，這時(shí)候政府給予企業(yè)一定政策上的優(yōu)惠和補(bǔ)貼將會(huì)起到巨大作用，減少綠色建筑的稅收、降低銀行的綠色建筑貸款利率。為了綠色的順利推行，對(duì)于企業(yè)綠色建筑應(yīng)當(dāng)有一套完整的監(jiān)督評(píng)價(jià)體系，防止弄虛作假。綠色生態(tài)住宅建造完成了，有相應(yīng)的消費(fèi)需求才能形成一個(gè)完整的供求體系，基于目前我國當(dāng)前居民消費(fèi)能力的分析，綠色住宅的房價(jià)高于普通住宅，消費(fèi)者承受能力有限，所以適當(dāng)?shù)馁彿垦a(bǔ)貼和優(yōu)惠是可以考慮的。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民的生活水平會(huì)越來越好，對(duì)于綠色住宅的消費(fèi)能力也將大大提升，綠色住宅在未來必將是房產(chǎn)的主要發(fā)展方向。
大力宣傳綠色建筑，目前建筑企業(yè)和消費(fèi)者對(duì)于綠色住宅的理解較少，導(dǎo)致兩者之間產(chǎn)生了許多誤區(qū)。因此，政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)積極宣傳綠色建筑的相關(guān)知識(shí)，引導(dǎo)企業(yè)正確設(shè)計(jì)和開發(fā)綠色建筑，合理借用媒體的力量進(jìn)行“綠色”宣傳，引導(dǎo)廣大群眾正確理解和認(rèn)識(shí)“綠色住宅”的概念。
5.2 企業(yè)與消費(fèi)者方面
企業(yè)樹立可持續(xù)發(fā)展意識(shí)，發(fā)展是人類永恒的主題，自人類進(jìn)入工業(yè)社會(huì)以后，人類社會(huì)高速發(fā)展，但隨之而來的環(huán)境問題也亟待解決。對(duì)于高耗能的房產(chǎn)行業(yè)也是如此，綠色可持續(xù)發(fā)展之路才能讓房產(chǎn)公司走得更遠(yuǎn)。所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加大綠色建筑的資金投入，吸引培養(yǎng)相關(guān)人才。（1）企業(yè)自主研發(fā)，創(chuàng)新是一個(gè)企業(yè)的靈魂，對(duì)于綠色建筑這個(gè)尚未成體系的市場，提前在上面創(chuàng)新開發(fā)，有利于企業(yè)快速占領(lǐng)市場，引領(lǐng)行業(yè)潮流；（2）合作研發(fā)，由于自主研發(fā)需要的資金大，對(duì)于一般的公司來說很難承受，與高等院校、設(shè)計(jì)單位共同開發(fā)，可以大大降低資金的投入，是一個(gè)不錯(cuò)的選擇；（3）國外引進(jìn)，我國的綠色建筑提出較晚，目前國外發(fā)達(dá)國家相關(guān)的技術(shù)較為成熟，可以適當(dāng)引進(jìn)外國的技術(shù)和材料，促進(jìn)我國的綠色建筑發(fā)展。
倡導(dǎo)綠色生活方式，培養(yǎng)綠色的生活方式。中國是一個(gè)能耗大國，各類污染嚴(yán)重，環(huán)境已經(jīng)遭受了嚴(yán)重的破壞，這不僅需要政府對(duì)于全國各類污染源的治理，也需要普通人民的共同努力。只有身體力行，時(shí)時(shí)刻刻牢記綠色環(huán)保，才能推動(dòng)我國綠色住宅不斷向前發(fā)展。
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周 韜
浙江國泰建設(shè)集團(tuán)有限公司
1 引言
隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，生活水平的不斷提高，持續(xù)發(fā)展的理念已經(jīng)得到了人們的認(rèn)可，“綠色”“可持續(xù)發(fā)展”是這個(gè)時(shí)代的主題之一，這為低碳生態(tài)型住宅的發(fā)展提供了可能。但人們對(duì)“綠色住宅”概念有很大誤解，綠色住宅開發(fā)成本較普通住宅偏高，導(dǎo)致綠色住宅推廣存在重重困難。本文從我國當(dāng)前綠色住宅的發(fā)展現(xiàn)狀、需求現(xiàn)狀研究出發(fā)，分析綠色住宅的相關(guān)政策、面臨的問題和挑戰(zhàn)等，尋求解決上述問題的途徑和對(duì)策，從而了解綠色住宅的發(fā)展?jié)摿臀磥硇枨螅龠M(jìn)我國綠色住宅健康持續(xù)的發(fā)展。
2 綠色住宅的界定
綠色住宅，是親近自然，以人為本，實(shí)現(xiàn)人、住宅和資源三者之間和諧統(tǒng)一，力求實(shí)現(xiàn)無污、無廢和資源最大化使用的一種新型住宅模式。根據(jù)當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境，因地制宜，運(yùn)用建筑學(xué)和生態(tài)學(xué)的原理和現(xiàn)代化手段，使人、自然和住宅成為一個(gè)有機(jī)的結(jié)合體，各部分達(dá)到平衡。從最初的設(shè)計(jì)、建造過程，以及在日后的使用管理時(shí)，都把低碳環(huán)保，可持續(xù)發(fā)展作為其核心思想。
2.1 綠色住宅的特征
（1）綠色健康，以人為本。綠色住宅是根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，因地制宜，為居民提供一個(gè)室內(nèi)條件良好、社區(qū)有較強(qiáng)的自我調(diào)節(jié)能的居住環(huán)境，體現(xiàn)了以人為本這一根本思想。滿足居民對(duì)于居住環(huán)境的基本要求，營造一個(gè)健康舒適、人與自然和諧統(tǒng)一的環(huán)境，使人在身體上、精神上、社會(huì)上都有一個(gè)良好的狀態(tài)。
（2）可持續(xù)發(fā)展。地產(chǎn)行業(yè)屬于高耗能重污染行業(yè)，而全世界的資源是有限的，想要解決這一矛盾，科學(xué)的可持續(xù)發(fā)展的技術(shù)和方法很重要。綠色住宅從其設(shè)計(jì)到其正式使用，可持續(xù)發(fā)展這一理念一直貫徹在整個(gè)生命周期。可持續(xù)發(fā)展是指既滿足當(dāng)代人需求，又不損壞后代人滿足需求的能力的發(fā)展。室內(nèi)布局合理，充分利用光能，節(jié)約資源，環(huán)境友好型的低能耗系統(tǒng)。
（）3節(jié)能低碳。綠色住宅是一個(gè)節(jié)能低碳的系統(tǒng)，它節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能，室內(nèi)采光效果高于普通住宅，本身可以自然通風(fēng)，這些方面都使居民在居住時(shí)，減少對(duì)可再生資源和不可再生資源的使用。例如，在節(jié)水方面，系統(tǒng)可以收集雨水，用于小區(qū)的綠色灌溉，有完善的排水系統(tǒng)，實(shí)施分質(zhì)排水，采用節(jié)水器具和設(shè)備，節(jié)水效率不低于8%。充分利用太陽能，減少電的消耗。使用各類保溫材料，將一年之間室內(nèi)的溫差控制在一個(gè)較小的水平。
2.2 綠色住宅的誤區(qū)
近幾年來，綠色住宅已漸漸成了一個(gè)時(shí)髦的話題，各大開發(fā)商為了追求時(shí)髦，占領(lǐng)市場份額，盲目跟風(fēng)，不考慮各地區(qū)的實(shí)際情況，硬搬硬套其他地域的案例屢見不鮮。而每一個(gè)“綠色住宅”都是獨(dú)一無二的，它在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)就要求因地制宜，開發(fā)商盲目跟風(fēng)，不考慮具體情況，只能導(dǎo)致所謂的綠色住宅中看不中用。綠色住宅的正確理解應(yīng)是，一個(gè)低碳環(huán)保、節(jié)能無污無廢，人、建筑以及自然和諧一致的新型住宅模式，“綠色”指的是低碳環(huán)保，但大多數(shù)消費(fèi)者不能正確認(rèn)識(shí)，把“綠色”簡單理解為綠色覆蓋率。而一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲取更大的利益，也混淆這一概念，只在“綠”上大作功夫。難以真正節(jié)能。一方面，綠色住宅的設(shè)計(jì)是系統(tǒng)工程，需要綜合考慮很多方面，如力學(xué)結(jié)構(gòu)、當(dāng)?shù)刈匀粻顩r、空氣動(dòng)力學(xué)等方面知識(shí)，因此設(shè)計(jì)可能最終是非節(jié)能的。另一方面，是投資收益的問題，房開企業(yè)資金杠桿高，綠色住宅前期投入大，企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)較大，開發(fā)商可能以次充好，導(dǎo)致在建造過程中節(jié)能難以實(shí)現(xiàn)。
2.3 綠色住宅與一般住宅的區(qū)別
核心目標(biāo)是追求綠色環(huán)保。對(duì)于一般傳統(tǒng)住宅來說，利益至上，開發(fā)商為了追求更多的利益，一般忽略建筑物對(duì)環(huán)境的影響。而綠色住宅既考慮經(jīng)濟(jì)因素也注重生態(tài)環(huán)保，建立人-自然-建筑和諧友好的生態(tài)系統(tǒng)。
資源高效利用。一般住宅在建造過程中，各種建筑材料管理不合理，大量資源浪費(fèi)，對(duì)環(huán)境造成了嚴(yán)重破壞。而綠色住宅，運(yùn)用科學(xué)的管理手段，可以節(jié)約大量資源和充分利用資源，減小對(duì)環(huán)境的負(fù)荷。
垃圾回收率高。一般建筑在建造完成后，造成大量的固體廢物，往往不可回收，垃圾堆積如山；而綠色住宅在建設(shè)過程中就注意這些問題，循環(huán)使用建筑材料，垃圾回收率高。
3 我國綠色住宅發(fā)展?jié)摿靶枨蟋F(xiàn)狀分析
3.1 綠色住宅在我國潛力
綠色住宅雖然較傳統(tǒng)住宅在前期的投入成本上偏高，但是它在項(xiàng)目環(huán)保，節(jié)約資源方面都具有很大的開發(fā)潛力，綠色住宅項(xiàng)目必然會(huì)成為日后房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)主要方向。
在近十幾年，經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，這對(duì)我國的生態(tài)環(huán)境造成了嚴(yán)重的損壞，各種建筑廢棄物堆積如山，建筑污染更是在各項(xiàng)污染中首屈一指，我國的單位建筑能耗是發(fā)達(dá)國家的三倍，建筑技術(shù)不完善。而綠色住宅的特點(diǎn)及優(yōu)點(diǎn)正是低能耗、少污染，符合我國對(duì)于建筑的新要求。
綠色住宅在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就通過各種方法來達(dá)到節(jié)能、節(jié)源的目的。因地制宜考慮自然因素，減少建筑運(yùn)作的能耗，良好的自然通風(fēng)系統(tǒng)、自然的空調(diào)系統(tǒng)和自然采光大大減少運(yùn)作時(shí)的能耗；在選材方面，使用保溫、隔熱建筑材料，降低建筑運(yùn)作時(shí)的能耗；盡可能使用再生資源，減少建筑對(duì)于傳統(tǒng)能源的過分依賴；合理的規(guī)劃土地，提高建筑對(duì)于土地的利用率；保護(hù)節(jié)約水資源，對(duì)于生活污水進(jìn)行凈化、回收再利用，收集天然的雨水用于小區(qū)綠色植被的灌溉等。
傳統(tǒng)的建筑業(yè)，廢棄物回收率極低，往往導(dǎo)致大量的廢棄物，而綠色住宅在建設(shè)過程中制定了詳細(xì)的建筑垃圾回收管理制度，使建筑廢棄物回收率達(dá)到30%以上。在運(yùn)行階段，小區(qū)實(shí)行垃圾分類處理，垃圾分類回收率達(dá)90%。
在傳統(tǒng)的室內(nèi)裝修過程中，甲醛、苯等有害的化學(xué)物質(zhì)空氣含量高，導(dǎo)致室內(nèi)環(huán)境污染嚴(yán)重，空氣質(zhì)量差，居民往往會(huì)在裝修完很長一段時(shí)間后才會(huì)入住。對(duì)于綠色住宅來說，這一點(diǎn)上有很大進(jìn)步，它規(guī)定各類化學(xué)污染物空氣濃度必須符合國家《民用建筑室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》的規(guī)定。
3.2 綠色住宅在市場上的需求分析
目前，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)和發(fā)展的已經(jīng)進(jìn)入以需求為導(dǎo)向的發(fā)展階段，居民對(duì)于住宅這一商品的需求是決定因素。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019 年全國商品房銷售面積達(dá)171558 萬平方米，銷售額15.97 萬億元，其比上年增長9.9%，這為我國綠色住宅的開發(fā)建設(shè)奠定了良好的需求基礎(chǔ)。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和綠色理念的宣傳，公民對(duì)于和自己生活息息相關(guān)的生態(tài)環(huán)境問題的關(guān)注和意識(shí)程度有明顯的提高，居民對(duì)于綠色消費(fèi)的意識(shí)也正在逐步增強(qiáng)。據(jù)中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)的相關(guān)調(diào)查顯示，95%以上的消費(fèi)者支持和認(rèn)可綠色消費(fèi)，近99%的消費(fèi)者愿意為綠色消費(fèi)盡自己的一份力，97%的調(diào)查者愿意選擇綠色的家居和環(huán)保裝修。雖然綠色住宅比傳統(tǒng)的住宅房價(jià)要高，但綠色住宅的節(jié)能效果顯著，從綠色住宅的整個(gè)生命周期來看，它在成本上有優(yōu)勢。綠色住宅節(jié)約能源、資源最大化循環(huán)使用，煤氣用量僅為原來的35%-40%,水和電大約能節(jié)省25%，所以它的整體成本具有優(yōu)勢。而且它在運(yùn)營的過程中，也可以降低成本，減少物業(yè)和小區(qū)管理的成本。
4 發(fā)展綠色住宅存在的問題
消費(fèi)者對(duì)綠色住宅的了解不徹底。綠色住宅是一個(gè)很廣泛的概念，不能僅僅理解為“綠色+住宅”就是綠色住宅，它涉及設(shè)計(jì)規(guī)劃、選材建設(shè)、使用管理的全過程，大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)于“綠色住宅”不能正確全面的理解，進(jìn)入理解誤區(qū)。對(duì)于現(xiàn)在我國基本國情，居民對(duì)于住宅的要求依然處于“居者有其屋”的初級(jí)階段，雖然發(fā)展?jié)摿薮螅悄壳吧刑幱诔跫?jí)階段。開發(fā)商對(duì)于開發(fā)什么類型住宅，使用什么樣的建筑材料，都是從利益角度出發(fā)的。而需求決定供給，消費(fèi)者對(duì)于住宅類型的需求決定了開發(fā)商建造什么類型的住宅，當(dāng)前消費(fèi)者住宅的主要需求還是普通住宅。開發(fā)綠色住宅的建設(shè)成本比一般住宅的開發(fā)成本要高出5%-10%,在市場競爭激烈的房產(chǎn)行業(yè)，高于社會(huì)平均成本會(huì)導(dǎo)致利益減少甚至虧損，開發(fā)商從成本利益的角度分析，為追求短期的最大利益，對(duì)于開發(fā)綠色住宅的積極性不足。
我國在1992年正式提出綠色建筑的概念，綠色住宅起步較晚，自2004年才開始全面發(fā)展，至今不過短短的十年時(shí)間，各類政策法規(guī)不健全。市場經(jīng)濟(jì)一個(gè)特點(diǎn)是按照市場規(guī)則辦事，沒有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則，綠色住宅市場可能會(huì)發(fā)生混亂，綠色住宅體系界定模糊不清。由于綠色住宅的建設(shè)開發(fā)成本較高，開發(fā)商開發(fā)積極性不高，政府對(duì)于綠色住宅的財(cái)政支持力度不夠。“綠色住宅”宣傳力度不夠，對(duì)于大多數(shù)購房者來說，“歐式風(fēng)格房”“廉價(jià)房”和“學(xué)區(qū)房”他們知道并追捧，但“綠色住宅”確是知之甚少，政府沒有很好地宣傳綠色住宅的概念。
從1978年改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)正在以一種世界都為之驚訝的速度持續(xù)增長著，2000年GDP總額多達(dá)8.9萬億元，首次突破1萬億美元，2005年翻了一番達(dá)到2萬億美元，2014年GDP總額突破60萬億大關(guān)，共計(jì)63.6萬億。對(duì)比美國來說，美國GDP總額從1萬億美元到10萬億美元用時(shí)31年，而中國只用了14年便完成了這一壯舉。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r越來越好，中國人民手上可支配的錢越來越多，衣食住行等各方面有了顯著提升。但是房地產(chǎn)投資是高額投資，它需要購房者支付的資金非常多，在中國20%的人掌握80%財(cái)富，80%掌握20%財(cái)富，財(cái)富分配不均，很多人一輩子都買不起一套房。加上近幾年房價(jià)飆升，人們的工資水平提升卻沒有那么快，購房已然成為一個(gè)家庭的沉重負(fù)擔(dān)，年輕人更是成為房奴。對(duì)于占多數(shù)的普通購房者來說，房價(jià)更高的綠色住宅不是他們的理想選擇。
綠色住宅是生態(tài)環(huán)保，人、自然和建筑和諧發(fā)展的無污無廢的一個(gè)新型住宅模式，不是簡簡單單的“綠”，而一些開發(fā)商打著“綠色生態(tài)住宅”的幌子，誤導(dǎo)不是很了解概念的消費(fèi)者。綠色住宅對(duì)于設(shè)計(jì)的要求很高，一般的住宅小區(qū)都沒有這么高的設(shè)計(jì)要求，在住宅的一開始設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)就容易出現(xiàn)各種虛假問題。在建設(shè)綠色住宅的過程中，虛假問題依然存在，由于綠色建筑使用的建筑材料要求較高價(jià)格較貴，開發(fā)商從自身的利益角度出發(fā)，往往會(huì)弄虛作假以次充好，導(dǎo)致建筑物本身設(shè)計(jì)的功能弱化甚至消失。
5 大力發(fā)展綠色住宅的建議及對(duì)策
5.1 政府方面
完善綠色住宅的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和認(rèn)證體系，為了引導(dǎo)我國綠色建筑的發(fā)展、建立符合我國基本國情的綠色標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)部頒布的《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)管理辦法》和《綠色建筑評(píng)價(jià)技術(shù)細(xì)則》，結(jié)束了使用外國綠色標(biāo)準(zhǔn)的歷史，我國綠色建筑行業(yè)步入正軌。綠色住宅的設(shè)計(jì)要求我們充分考慮建筑當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，因地制宜，所以對(duì)于綠色的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的而不是死板的，各地政府應(yīng)該積極制定符合自己情況的一套標(biāo)準(zhǔn)。
綠色建筑前期的建設(shè)成本大，開發(fā)商對(duì)于開發(fā)綠色建筑積極性不高，甚至抗拒，這時(shí)候政府給予企業(yè)一定政策上的優(yōu)惠和補(bǔ)貼將會(huì)起到巨大作用，減少綠色建筑的稅收、降低銀行的綠色建筑貸款利率。為了綠色的順利推行，對(duì)于企業(yè)綠色建筑應(yīng)當(dāng)有一套完整的監(jiān)督評(píng)價(jià)體系，防止弄虛作假。綠色生態(tài)住宅建造完成了，有相應(yīng)的消費(fèi)需求才能形成一個(gè)完整的供求體系，基于目前我國當(dāng)前居民消費(fèi)能力的分析，綠色住宅的房價(jià)高于普通住宅，消費(fèi)者承受能力有限，所以適當(dāng)?shù)馁彿垦a(bǔ)貼和優(yōu)惠是可以考慮的。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民的生活水平會(huì)越來越好，對(duì)于綠色住宅的消費(fèi)能力也將大大提升，綠色住宅在未來必將是房產(chǎn)的主要發(fā)展方向。
大力宣傳綠色建筑，目前建筑企業(yè)和消費(fèi)者對(duì)于綠色住宅的理解較少，導(dǎo)致兩者之間產(chǎn)生了許多誤區(qū)。因此，政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)積極宣傳綠色建筑的相關(guān)知識(shí)，引導(dǎo)企業(yè)正確設(shè)計(jì)和開發(fā)綠色建筑，合理借用媒體的力量進(jìn)行“綠色”宣傳，引導(dǎo)廣大群眾正確理解和認(rèn)識(shí)“綠色住宅”的概念。
5.2 企業(yè)與消費(fèi)者方面
企業(yè)樹立可持續(xù)發(fā)展意識(shí)，發(fā)展是人類永恒的主題，自人類進(jìn)入工業(yè)社會(huì)以后，人類社會(huì)高速發(fā)展，但隨之而來的環(huán)境問題也亟待解決。對(duì)于高耗能的房產(chǎn)行業(yè)也是如此，綠色可持續(xù)發(fā)展之路才能讓房產(chǎn)公司走得更遠(yuǎn)。所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加大綠色建筑的資金投入，吸引培養(yǎng)相關(guān)人才。（1）企業(yè)自主研發(fā)，創(chuàng)新是一個(gè)企業(yè)的靈魂，對(duì)于綠色建筑這個(gè)尚未成體系的市場，提前在上面創(chuàng)新開發(fā)，有利于企業(yè)快速占領(lǐng)市場，引領(lǐng)行業(yè)潮流；（2）合作研發(fā)，由于自主研發(fā)需要的資金大，對(duì)于一般的公司來說很難承受，與高等院校、設(shè)計(jì)單位共同開發(fā)，可以大大降低資金的投入，是一個(gè)不錯(cuò)的選擇；（3）國外引進(jìn)，我國的綠色建筑提出較晚，目前國外發(fā)達(dá)國家相關(guān)的技術(shù)較為成熟，可以適當(dāng)引進(jìn)外國的技術(shù)和材料，促進(jìn)我國的綠色建筑發(fā)展。
倡導(dǎo)綠色生活方式，培養(yǎng)綠色的生活方式。中國是一個(gè)能耗大國，各類污染嚴(yán)重，環(huán)境已經(jīng)遭受了嚴(yán)重的破壞，這不僅需要政府對(duì)于全國各類污染源的治理，也需要普通人民的共同努力。只有身體力行，時(shí)時(shí)刻刻牢記綠色環(huán)保，才能推動(dòng)我國綠色住宅不斷向前發(fā)展。
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