淺談新技術在房地產估價中的應用

王金奎

汝陽縣自然資源局

1 引言

在以往的房產估價工作中，大多由估價者手工輸入數(shù)據(jù)進行價值測算。在信息時代背景下，BIM 技術與計算機技術應運而生，將其應用到房產估價工作中，可有效克服傳統(tǒng)人工估價存在的弊端與誤差，在新技術的支持下，可使估價結果更加精準可靠，促進房產行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

2 新舊房地產估價方式對比

2.1 傳統(tǒng)模式

通常情況下，傳統(tǒng)房產價格估算通過收集紙質材料的方式獲取信息，達到價格估算的目的。但是此種資料收集方式缺乏公正性，難免會存在誤差影響評估結果的精準度。同時，紙質材料的收集難度相對較大，收集方式單一，信息完整性與準確度無法保障。一些政府公布的數(shù)據(jù)只具備價格參考價值，以此為依據(jù)進行價格估算難免會出現(xiàn)誤差。因此，從整體上來看，在傳統(tǒng)估算模式下存在一定誤差，很容易引發(fā)價格方面的法律糾紛。

2.2 信息化模式

在網(wǎng)絡時代背景下，信息收集方式發(fā)生改變，收集渠道得以拓寬，信息收集效率與準確性隨之提高。當前，房產價格信息可通過網(wǎng)絡展示出來，并可對各方面的房產價格信息進行高效收集，便于對近期房產價格做出合理估算。同時，與傳統(tǒng)收集方式相比，網(wǎng)絡化房產信息收集可在較短的時間內對房產價格進行公證合理的預測，使交易雙方利益均可得到切實保障。當前，房產價格估算已實現(xiàn)了智能化云計算技術，可在24小時之內對所需信息進行全面估算預測。通過智能化預算提高估算準確度，減少人為主觀因素的干擾，使房產價格預算更加合理準確[1]。

3 BIM技術在房地產估價中的應用

在信息時代背景下，BIM 技術在計算機建模技術的基礎上衍生出來，在建筑行業(yè)中得到廣泛應用，有助于項目模型的建立，為各方面發(fā)展提供諸多便利。房產估價作為建筑市場的重要經濟數(shù)據(jù)，估價水平對建筑業(yè)發(fā)展具有直接影響，應積極引入BIM技術，使房產估價更加接近房產真實價值，保障地產買賣雙方的利益。

3.1 可視化處理

房產估價作為建筑工程的重要內容，利用BIM 技術可對建筑尺寸數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、建筑周期以及完成效果等通過計算機還原和展示，并具有可視化處理的功能，可使建筑、施工、設計單位能夠對房屋情況具有充分了解，確保施工項目的順利施工，達到預期建筑目標和效果。其中，工程成本計算與建設效果展示對房產評估具有重要意義，而BIM的可視化處理技術應用，可使房產評估獲得更多可靠信息的支持，使評估結果更加精準可靠。

3.2 智能化評價

對于房產項目來說，建設成本核算工作較為復雜、難度較大，在價值估算時需要收集龐大的數(shù)據(jù)量，涉及的交易金額較大，因此估算業(yè)務顯得十分重要。為確保房產估算的公平公正，可通過使用BIM技術，將相關數(shù)據(jù)輸入計算機中，借助BIM技術進行智能化分析和評價，可初步獲得較為公正的成本價格，為房產市場價格估算提供有力依據(jù)。此外，BIM 技術的應用還可將房產建筑建成效果進行展示，對建成后的公共設施、交通情況、后期維護費用等進行提前評估，便于房產行業(yè)對相關項目的價值評估，促進房屋產品的銷售與推廣。

3.3 房產信息分享

由于房產價格估算涉及數(shù)據(jù)較多，數(shù)據(jù)收集的時效性與精準性難以保障，為了提高房產估算效率，對信息共享功能產生較大需求。而BIM 技術具有較強的數(shù)據(jù)共享功能，剛好可以滿足這一需求，但由于我國BIM技術的起步較晚，目前仍處于初級階段，在房產信息共享方面還應借鑒國外發(fā)達國家的成功經驗，引進科學有效的技術措施，解決數(shù)據(jù)共享方面存在的問題與障礙。利用房產價格估算系統(tǒng)對相應的建筑數(shù)據(jù)進行轉化，在BIM 技術的支持下提高房產與其他行業(yè)間的數(shù)據(jù)共享效率。此外，BIM技術可對建筑施工數(shù)據(jù)進行詳細記錄，在建筑長期使用的數(shù)據(jù)進行分析，對項目后期維護費用進行分析和預算[2]。

4 計算機系統(tǒng)在房地產估價中的應用

在信息時代背景下，計算機輔助系統(tǒng)誕生，將其應用到房產估價機構中，可有效克服傳統(tǒng)估價模式的弊端和缺陷，幫助管理層更好地進行項目監(jiān)管，并可隨時獲取業(yè)務數(shù)據(jù)。由于全部業(yè)務資料可經過系統(tǒng)進行處理，企業(yè)便可節(jié)約更多人力從事其他相關工作，實現(xiàn)人力與物力資源的優(yōu)化配置目標。

4.1 建立數(shù)據(jù)庫

任何系統(tǒng)都以數(shù)據(jù)庫為基礎，在房產估價系統(tǒng)中，數(shù)據(jù)庫包括項目、人員、房產以及客戶四項內容。項目數(shù)據(jù)庫作為數(shù)據(jù)庫的基礎所在，可對全部項目信息進行記錄，包括項目相關內容，如估價師、房產位置、評估價值等等；房產數(shù)據(jù)庫可配合項目庫，對被評估房產的詳細信息進行記錄；在人員數(shù)據(jù)庫方面，主要包括估價人員、市場人員、管理者以及其他人員等等，并對人員信息與相應的權限進行記錄；在客戶數(shù)據(jù)庫中，可對全部項目來源的客戶信息進行記錄，如金融機構、政府相關部門等等。同時，還可根據(jù)估價機構的不同特點，構建小區(qū)庫、財務庫、案例庫、造價庫等等，為房產估價業(yè)務起到極大輔助作用。

4.2 評估系統(tǒng)構建

數(shù)據(jù)庫建立之后，應構建相應的交互界面，將數(shù)據(jù)庫與操作者聯(lián)系起來，也就是評估系統(tǒng)。在系統(tǒng)構建時可根據(jù)數(shù)據(jù)庫選擇相應的語言，應用較為頻繁的是WEB 界面的ASPLNET+SQL的組合或PHP+MYSQL 組合。對于常規(guī)編程語言來說，WEB 界面無須設置獨立的客戶端便可獲得良好的適用性；但缺陷也較為明顯，容易受開放性影響而被肆意破壞。因此，最好將系統(tǒng)設置在企業(yè)內部網(wǎng)絡中，并對其進行適當防護。評估系統(tǒng)的建立是以房產機構自身業(yè)務流程為依據(jù)，根據(jù)流程的不同建立相應的模塊，如項目評估、審核、信息輸入等等，還可根據(jù)現(xiàn)實需求構建財務、人事、綜合管理等相關模塊提供輔助作用，各個模塊之間相互關聯(lián)、協(xié)同合作，使評估效果得到顯著提升。在系統(tǒng)架構方面，可根據(jù)項目進程進行劃分，主要分為三項內容，即前臺、中臺與后臺。在系統(tǒng)創(chuàng)建之初，可將數(shù)據(jù)信息從前臺輸入進去，如人員、客戶等信息，并明確各個人員的權限。同時，按照系統(tǒng)規(guī)模的不同構建內部數(shù)據(jù)庫，如案例、財務、小區(qū)數(shù)據(jù)庫等等。在中臺方面由估價者進行房產價值測算與回報，系統(tǒng)可根據(jù)輸入數(shù)據(jù)自動生成基本信息，估價人員完成價值評估后，可在后臺對該項目進行審核、修改、存檔等操作[3]。

4.3 衍生功能

計算機技術不但有助于估價師進行房產估價，還具有一定實用的日常管理功能，具體內容如下。

（1）人員/績效管理。將人員信息輸入系統(tǒng)后，可將勞動合同信息、工資水平、養(yǎng)老金、公積金等繳納情況進行顯示。對于勞動合同即將到期的人員，系統(tǒng)會自動彈出提示詢問是否續(xù)簽；在績效管理方面，可對估價者項目分配、詢價、報告完成狀況進行顯示，在系統(tǒng)中對各個部門人員的工作量與完成狀況進行顯示，為績效考核提供充足依據(jù)。

（2）客戶管理。該項功能可針對客戶不同要求提供相應的服務，并針對已經完成的業(yè)務進行回訪和跟蹤。還可根據(jù)客戶業(yè)務量的情況進行排序，幫助管理者對客戶的重要性進行劃分；

（3）財務分析。將房產估價機構收入與支出輸入到該系統(tǒng)中，計算機便可自動生成應收賬款、月收入、年收入、到賬額度等財務報表。同時，還具備財務分析功能，可以圖表、數(shù)據(jù)等形式對估價架構收入的起伏情況、成本增減狀態(tài)、凈利率、毛利率等進行顯示，為管理者財務決策提供強有力的參考。

（4）數(shù)據(jù)檢索/統(tǒng)計。在檢索方面，可通過窗口對以往項目的編號、來源、評估者、評估價格以及收費情況等信息進行查找。在統(tǒng)計方面，可根據(jù)項目來源對各個節(jié)點的項目明細進行展示，還可根據(jù)收入不同顯示各個節(jié)點的總量。

（5）遠程控制。該系統(tǒng)中含有WEB 接口，可實現(xiàn)外網(wǎng)對內網(wǎng)的訪問，并執(zhí)行相關指令，例如，當估價師不在店內時，便可借助WEB 接口遠程登錄系統(tǒng)，針對房產價值進行測算、報告。無論在何時何地，只要有網(wǎng)絡便可實現(xiàn)信息的實時獲取與編輯。

5 GIS技術在房地產估價中的應用

該技術是地理信息系統(tǒng)的簡稱，是計算機技術與地理信息相結合的產物，通過數(shù)據(jù)或圖形的形式表現(xiàn)出來，包括房產物理位置、環(huán)境屬性等信息，可將GIS技術充分融入房產估價中，構建GIS房產估價系統(tǒng)，通過該系統(tǒng)的應用不但可對數(shù)據(jù)信息進行可視化處理，還可對采集的信息深入分析和整理，使房產估價更加真實可靠，確保估價系統(tǒng)能夠對各項信息進行動態(tài)、有效的處理。

5.1 GIS系統(tǒng)設計

借助GIS平臺進行系統(tǒng)開發(fā)，在MAPGIS平臺中構建總體架構，將C/S與B/S結合起來，充分發(fā)揮高性能工作站、微機資源與服務器的作用，采用市場主流商用關系數(shù)據(jù)庫，使數(shù)據(jù)安全與并發(fā)操作問題得以解決。該系統(tǒng)以強大的數(shù)據(jù)庫為支撐，通過計算機從交易案例、物業(yè)檔案中調取數(shù)據(jù)進行科學分析，在平差原理與市場比較法的基礎上，對房產建筑進行自動估價。在系統(tǒng)應用中，可采用成本法、基準地價、假設開發(fā)等多種方式進行物業(yè)評估，并發(fā)揮計算機輔助作用，對估價結果進行自動計算和成文，根據(jù)物業(yè)坐標精準定位位置，結合底層數(shù)據(jù)可自動制作地圖。

5.2 系統(tǒng)功能

（1）數(shù)據(jù)處理。該技術通過矢量化形式進行數(shù)據(jù)處理，在信息錄入后進行分析。與此同時，GIS 技術可對數(shù)據(jù)進行分別，與樹形結構相結合而分析。對每個層級中的數(shù)據(jù)均按照時間、空間與自身屬性進行綜合處理，將其組合在同一個時空整體中，實現(xiàn)單片層數(shù)據(jù)化。這樣做不但可使每個數(shù)據(jù)相互獨立，還可尋找共同點，使房產估價更具整體性；

（2）信息簡化。由于該項技術自身操作靈活，軟件界面簡單大方，操作流程較為通用，且具有靈活性。即便是GID軟件技能水平較低的人員也方便上手，且該項技術可對房產信息進行二維/三維處理，以圖示形式表現(xiàn)出來，使信息得以簡化，有助于非專業(yè)人員的信息把控。

（3）估價優(yōu)化。與GIS技術相結合，房產經銷商可結合用戶的個性化需求，將數(shù)據(jù)與圖示化信息展示給用戶，有助于不同用戶結合自身需求后做出科學的決定，該項技術應用可為房產行業(yè)發(fā)展提供更多可靠的數(shù)據(jù)支持，帶來新的發(fā)展機遇。

（4）三維空間處理。該項技術的應用可實現(xiàn)空間的三維處理，將房產的各類信息充分地表現(xiàn)出來。這樣不但可為用戶提供平面、立體雙向視覺體驗，還有助于房產人員結合不同群體的多種用途進行估價。同時，三維模擬處理還有助于用戶結合周圍地理信息選擇房源，極大地提高了房產估價效率；

（5）估價信息查詢。該項技術不但可根據(jù)數(shù)據(jù)進行信息查詢，還可利用房產屬性、圖形等因素進行綜合查詢，且查詢結果不但包括當前信息，還包括以往歷史信息，均可通過文字、圖片與錄像等形式體現(xiàn)出來。

5.3 人機交互估價

在現(xiàn)有房產估價信息庫基礎上，將GIS空間分析、圖形處理、專家推理機制等結合起來，從而明確估價目標與房產類型，為待估對象建立信息檔案，對可比實例價格進行修正，借助GIS技術將修正后圖件資料與價格疊加起來，對待估價對象價格分區(qū)分析。

（1）選擇可比實例。該系統(tǒng)中蘊含大量交易案例數(shù)據(jù)，可將地區(qū)、交易時間、交易情況相同或相似的作為可比實例。對此，首先要對待估對象進行描述，包括建筑位置、占地范圍、交易方式、使用類型等等，然后通過人機會話，使系統(tǒng)取得估價對象中盡量詳細的信息，并存儲到數(shù)據(jù)庫中，結合此類信息進行內部模型匹配，在交易庫中選擇具有可替代性的可比實例，依次提供給估價人員。

（2）確定修正系統(tǒng)。通過估價對象與已選取實例可知，在空間與屬性數(shù)據(jù)庫中，可自動搜索與之相對的信息，再綜合分析受到價格影響的因素，從中獲取與價格修正相關的數(shù)據(jù)，投入到知識庫中，在推理機制協(xié)調之下，通過正向與反向兩種方式對知識庫進行訪問，對各類數(shù)據(jù)進行IF……THEN 式分析，對專家推算過程進行模擬，并將可比實例與待估對象中的各類因素定量，由此獲得修正系數(shù)。

（3）價格測算。通過上述操作，系統(tǒng)將各個可比實例價格與修正系數(shù)相乘，得出相應的可比實例價格，在此基礎上對房產價格進行測算，利用GIS技術將地理信息與可比價格融合起來，為用戶提供可體現(xiàn)地價分布狀態(tài)的價格圖。估價者可利用現(xiàn)有測算價格，結合價格圖中地價區(qū)域變化情況，對待估對象的市場價格進行推算[4]。

6 結論

綜上所述，在新時期背景下，信息化與BIM技術不斷更新優(yōu)化，將其應用到房產評估中可使評估結果更加精準可靠，有效克服傳統(tǒng)估算模式中的人為因素干擾。對于房產估價師來說，應積極轉變工作思維，靈活運用新技術開展估算工作，使作業(yè)模式得到創(chuàng)新和優(yōu)化，促進房產行業(yè)在信息化背景下的健康穩(wěn)定發(fā)展。