不動產登記錯誤賠償制度初探

姜囡 李艷晶

（遼寧省自然資源事務服務中心，遼寧沈陽 110032）

隨著房地產市場的復蘇，我國不動產交易量逐年增加，在此背景下，維護不動產交易秩序，保障不動產交易安全刻的重要性毋庸置疑，建立和完善不動產登記錯誤賠償制度必須提上議事日程，基于上述背景，本文試圖探求目前不動產登記錯誤的責任性質、責任構成及責任承擔方式、范圍等一系列問題，以期對完善這項制度有所裨益。

一、不動產登記錯誤賠償制度相關政策法規及有效性

《中華人民共和國物權法》規定：登記是不動產權利變動的生效要件，因此不動產登記在不動產權利變動中具有公信力，隨著不動產價值的日益上漲，登記錯誤所導致的權利不穩定專題嚴重威脅了交易安全，故此，必須明確不動產登記錯誤賠償制度所涉及的諸多法律法規及政策性文件，從制度層面避免法規沖突，將過于原則的立法具體化，使之具備可操作性，從而完善不動產登記錯誤賠償制度。

1.不動產登記制度法規概況

我國不動產登記錯誤賠償制度所涉及的法律法規包括：《物權法》、《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》、《不動產登記暫行條例》幾部法律、法規。

其中，《中華人民共和國物權法》第二十一條規定：“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”這項規定明確了不動產登記錯誤的責任主體是承擔不動產登記職責的不動產登記機構，為權利受損的當事人提供了公力救濟途徑。但該規定籠統含糊，無法應對錯綜復雜的登記工作情況，沒有就不動產登記錯誤賠償的責任屬性、范圍、方式等具體問題沒有明確規定，為當事人尋求權利救濟途徑遺留了制度層面障礙。

2015年出臺的《不動產登記暫行條例》第二十九條規定：“不動產登記機構登記錯誤給他人造成損害，或者當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照《物權法》的規定承擔賠償責任。”在立法層面沿用《物權法》第二十一條表述，未進行細化解釋。

作為部門規章的《房屋登記規則》第九十二條規定：“申請人提交錯誤、虛假的材料申請房屋登記，給他人造成損害的，應承擔相應的法律責任。房屋登記機構承擔賠償責任后，對故意或者重大過失造成登記錯誤的工作人員，有權追償。”上述規定與《物權法》相比較有一定程度的細化，但仍未明確登記錯誤致當事人損失的責任劃分。

為維系不動產交易安全，應對日益復雜的權利糾紛，中華人民共和國最高法院出臺了《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》，其中第十二條規定：“申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構為盡合理審慎職責的，應當根據其過錯程度及其損害發生中所起作用承擔相應的賠償責任。”；第十三條規定：“房屋登記機構工作人員與第三人惡意串通違法登記，侵犯原告合理權益的，房屋登記機構與第三人承擔連帶責任。”即第十二條規定了混合責任、第十三條規定了共同責任，但民法學者指出，該司法解釋在程序上存在爭議，需進一步完善。

此外，為應對錯綜復雜的權利糾紛情況，上海市、深圳市、浙江省分別出臺了《上海市房地產登記條例》、《深圳經濟特區房地產登記條例》、《浙江省城市房屋產權戶籍管理條例》，用于處理不動產登記工作中可能出現的錯誤，但地方性法規法律位階過低，無法作為判例，使得例如深圳市關于不動產登記錯誤賠償金制度等具有進步意義的制度無法在全國推而廣之。

就立法價值取向而言，現有法規明確了四個問題：一是當事人因登記錯誤被侵犯財產權而獲得賠償的權利；二是從法規層面規范了不動產登記錯誤的責任主體、當事人及不動產登記機構；三是產生賠償責任的情況，存在登記錯誤，有直接財產損失，二者存在因果關系；四是登記機構承擔責任后，有權追償。

但上述法律法規存在如下問題：一是不動產登記機構所承擔之登記錯誤責任的責任性質含糊；二是登記錯誤的歸責原則系無過錯責任抑或過錯責任沒有具體規定；三是登記錯誤構成要件不明；四是責任范圍不明；五是登記機構賠償金支出方式不明，是財政支付還是賠償金制度，或引入責任保險機制？

2.不動產登記賠償制度實施現狀

通過對近年來典型案例的分析匯總，筆者認為，不動產登記錯誤權利糾紛主要存在于房屋登記和土地登記兩個領域，在中共裁判文書網上檢索反映，房屋登記錯誤共計124條，涉及賠償22，記錯誤133條，涉及賠償17。

（1）房屋登記錯誤

就訴訟類別分析，22件涉房屋登記的相關涉訴案件中，采取民事訴訟程序的案件為2件。這兩件中，1件通過法庭裁定不適用民事訴訟程序，應當通過行政訴訟程序予以解決，采取行政訴訟程序的案件為20件。

從責任主體角度分析，22件涉房屋登記錯誤賠償案件中，申請登記的當事人與不動產登記機構之間確實沒有共同意識聯絡的占4件，不動產登記機構獨自被確定為登記錯誤責任承擔主體的占17件，申請登記的當事人提供虛假材料騙取登記機關1件。

就訴訟標的分析，涉及賠償金5例，涉及其他標的17例。

（2）土地登記錯誤

就訴訟類別分析，17件涉及土地登記錯誤案例中，適用民事訴訟程序3件，其中1件裁定不屬于民事訴訟程序，適用行政訴訟14件。

就責任主體分析，17件涉及土地登記錯誤案例中，申請人與登記機構無共同意識聯絡的案件占3件，登記機構一方被確定為登記錯誤責任承擔主體的占7件，申請登記的當事人故意出示虛假材料欺騙不動產登記機構從而取得登記的占1件，所提供證據不能形成完整的證據鏈，故此無法確定責任主體的占6件。

就訴訟標的分析，17件涉及土地登記錯誤案例中，涉及登記機構對登記錯誤糾錯9件，涉及賠償4件。

就中國裁判文書網反映的訴訟文書分析，不動產登記錯誤賠償在實踐中存在以下三個問題：一是目前法律法規過于原則，缺乏可操作性，法官自由裁量權過大，存在司法腐敗的制度漏洞；二是不動產登記錯誤分類涵蓋的從事不動產權利變動的登記機構出于其自身因素造成的權利變動錯誤占百分比最多，其次是雙方確定不發生意識聯絡而造成的涉不動產權利的混合侵權。這反映出登記機構的審慎義務非常重要；三是土地登記錯誤自我糾錯較多，與房屋登記錯誤相比較，涉地登記錯誤的案例中，從事土地登記的登記機構針對登記錯誤在工作流程上設置的自我糾錯情況更多。這反映出登記機構對土地登記簿的管理更為合理，更為嚴謹，在對國家所有或集體所有土地登記的復核制度更為合理。而房屋登記多不涉及公權力，多屬自然人之間權利變更，隨著房價的日益攀升，對房屋登記錯誤的管理機制有待進一步完善，以避免個人權益受到損失，維護不動產交易安全。

二、不動產登記錯誤的侵權責任構成

以滿足不動產登記錯誤侵犯的財產權救濟途徑為出發點，本文主要關注不動產登記機構作為財產權侵權責任主體的錯誤賠償相關制度，也就是以《物權法》第二十一條第二款調整內容為主。

1.不動產登記錯誤責任性質

就不動產登記錯誤構成的責任屬性而已，在法學理論上，包括：國家主體賠償責任理論、民事主體責任理論、雙重責任主體理論。

國家主體賠償責任理論認為，不動產登記這一行為屬于登記機構行政行為，國家應承擔因侵權產生的賠償責任。

民事主體責任理論認為，《國家賠償法》對賠償范圍的限制使得登記申請人遭受的財產損失無法獲得間接賠償，為維護申請人財產權，應該立法規定不動產登記錯誤責任系民事責任，且從立法層面分析，《物權法》屬民法部門，從救濟對象分析，不動產登記機構賠償是針對平等主體之間的權利損害救濟，即民事賠償責任。

雙重主體責任理論認為，不動產登記程序由申請、登記兩個環節構成，是混合行為，由此導致的錯誤賠償責任，應具體分析，因登記機構有過錯導致的，屬于行政賠償責任，因申請人有過錯導致的，屬于民事賠償責任。

2.不動產登記錯誤責任構成

登記錯誤責任內涵和外延，《物權法》并未明確規定。目前，學術上對登記錯誤的見解分為兩種：一是不動產登記簿與涉及不動產權利變動的原始文件不吻合；二是不動產登記簿與作為登記標的的不動產真實物權現狀不符。

《物權法》對登記錯誤責任的定義包括了兩個要件：一是加害行為，二是歸責原則。

就加害行為而言，在不動產登記錯誤中可表現為三種形式：一是申請人獨自的加害行為；二是登記機構獨自加害行為；三是申請人與登記機構共同加害行為。依據行為表現形式不同，分為作為和不作為。

就歸責原則而言，分為過錯說、無過錯說、雙重責任說。過錯說認為，登記機構承擔責任的基礎是登記人員主觀上存在故意或過失方可構成侵權行為，符合侵權行為以過錯責任為原則，而無過錯責任限于特殊侵權，法無明文規定不適用。無過錯說認為，《物權法》第二十一條第二款并未將“過錯”作為不動產登記錯誤責任判定之構成要件，因此，存在過錯與否，從事不動產登記的登記機構都要承擔賠償責任。即不動產登記錯誤致登記機構承擔責任的構成要件有二：登記錯誤、因錯誤致他人財產損失。雙重責任說認為，不動產登記機構的責任既可能是過錯責任，也可能是無過錯責任，申請人提供虛假材料致登記錯誤時，登記機構承擔過錯責任，其他情況承擔無過錯責任。

三、不動產登記錯誤責任承擔

1.不動登記錯誤責任分擔

目前通說認為，當申請人與不動產登記機構無共同意識聯絡時，屬于《侵權責任法》第十二條之規制范圍，登記機構與當事人需根據其因果關系負擔相應責任，在無法明確責任份額的情況下，雙方各自承擔一半責任。例如：在趙某訴李某順及鎮江市住房與城建局一案中，鎮江市人民法院即依據上述規定，判決李元順與鎮江市住房與城建局平均分擔趙某的財產賠償責任。

登記申請人與不動產登記機構雙方存在惡意串通，產生共同意識聯絡，則屬于共同侵權，根據《侵權責任法》第八條之規定，申請人與從事不動產登記的行政機構承擔連帶責任。

供職于不動產登記機構的工作人員具有故意或重大過失時，登記機構承擔責任后，可向工作人員追責。

2.不動產登記錯誤責任范圍

根據侵權責任通說，當事人財產損失分直接損失和間接損失，目前我國民法典涉及賠償多以直接損失為限，即現有財產價值的損失。而間接損失是指當事人因侵權行為未獲得應獲得的利益，例如：因喪失房屋所有權而無法開展經營，未獲得經營利益。

筆者認為，不動產登記錯誤責任范圍，應在最高額限制賠償的前提下，對間接損失在一定比例范圍內予以賠償，具體范圍可由各市根據當地經濟發展水平制定標準，進而保障當時人利益，維護不動產交易安全。

四、不動產登記錯誤的賠償制度構建及完善

從不動產登記錯誤的責任要件和責任承擔，及對其現裝角度出發，筆者認為，應從以下三個方面，完善不動產登記錯誤賠償制度的相關法律、法規。

1.明確責任屬性

責任屬性的法理定位，為責任構成、責任承擔等問題提供了理論基礎，是明確救濟程序，明確法律屬性的前提，因此明確不動產登記錯誤的責任屬性，方可維護不動產交易安全，保障當時人財產權利。

2.明確構成要求

明確登記錯誤和構成損失的法律定義，并在此基礎上對加害行為、歸責原則加以具體規定，使之具有可操作性，方可定分止爭，為不動產登記錯誤賠償制度的構建法學理論基礎。

3.明確錯誤責任的主體

明確錯誤賠償的侵權責任主體，才能暢通當事人的權利救濟途徑，明確不同主體之間的責任劃分，方能解開侵權責任承擔的迷局。

借鑒外國相關立法，筆者認為，應構建如下法律制度：登記申請人出示偽造、編造等與真實情況不符至材料造成他人財產損失的，應當承擔侵權賠償責任。

從事不動產登記的行政機構及其工作人員存在以下登記錯誤之一，造成當事人財產損失，從事不動產登記的行政機構應當承擔賠償責任：一是登記機構工作人員與申請人無共同意識聯絡的情況下，沒有盡到審慎義務的；二是當事人出示偽造、編造及其他與真實情況不符的登記材料，登記機構工作人員沒有盡到審慎義務；三是供職于行政機構的登記官與當事人之間互相勾結，惡意串通的。

另一種情況，從事不動產登記的行政機構在承擔責任后，可向工作人員追責，第三款情況，登記機構與當事人承擔連帶責任。