淺議不動產異議登記需要注意的若干問題

甄冰

（朝陽市不動產登記中心，遼寧朝陽，122000）

異議登記是不動產登記需重點關注的內容之一。普魯士法開異議登記制度之先河，具有代表性的《德國民法典》取其精華，認可登記公信力原則，結合其國內實際情況，日臻完善。我國的異議登記制度最早見于1935年《土地施行法》。2007年實施的《物權法》確定了異議登記作為不動產登記制度之一，2015年實行的《暫行條例》《實施細則》及《操作規范（試行）》等進一步明確申請提交材料及異議登記存續期間處分權利相關事宜。

一、相關概念及產生的法律效力

1.異議登記

異議登記是指登記機構將利害關系人對不動產登記簿記載的權利所提出的異議申請記載于不動產登記簿的行為。

2.異議登記制度

當不動產登記簿上的權利人跟真正權利人不一致時，允許真正的權利人申請更正。更正登記程序要求比較嚴格，要求提交的證明材料較多，在爭議一時難以解決或不能及時辦理更正登記的情形下，允許真正的權利人對登記簿記載的結果提出異議，暫時限制登記簿上記載的權利人的權利，避免存在爭議的不動產為第三人善意取得，從而為事實上真正的權利人進行救濟提供臨時性的保護，這就是異議登記制度。

3.主體及客體

利害關系人為其申請主體。不動產登記簿為其客體。以消除登記錯誤為主要目標，使登記簿的現實狀態與不動產物權的實際狀態保持一致，通過異議登記保護真實權利人的權利。為了方便直接地保護正當權利人，條例允許單方申請登記。不然，若利害關系人做出判斷，認定登記錯誤，登記機構要求共同申請異議登記，只要對方因主觀或客觀原因不配合，異議登記將無法及時完成。因此，該行為是單方的法律行為，沒有相對交易方，不存在共同申請的可能。

4.法律效力

以認可登記的公信力為基礎，異議登記最重要的部分是短時間內阻斷公信力，是不容拖延地保全真正權利人的手段，在一定程度上限制了名義權利人權利。申請人通過提交證明錯誤的相關證據，對抗已登簿的現實登記的權利，阻止名義權利人按照登記簿內容實現自身權利或者阻止善意第三人因公信力保護，依簿登記取得不動產造成的損害?！秾嵤┘殑t》規定，在書面告知存在異議的基礎上，申請人提供知悉存在異議登記承諾，不動產登記機構不阻止名義權利人處分已登簿的不動產物權，只是申請人風險自擔。朝陽市發生的實例：不動登記簿上記載H提出某不動產物權存在異議登記，登記簿權利人為I，通過買賣，將不動產權屬轉移給J，銀行在審批J的不動產抵押貸款申請時，知悉該處不動產存在異議登記，不接受J申請的抵押貸款。

二、異議登記受理條件

1.申請人存在利害關系

這里主要強調利害關系人的范圍，筆者認為，利害關系人應為直接關系人而非間接關系人。如不動產E為A先生的婚前財產，雙方書面協議在婚后贈與不動產E的一半給妻子B女士，B同意接受該房產的一半，在婚姻存續期間，并未辦理過戶手續。離婚析產時，妻子發現，不動產E已經過戶給C先生，于是向登記機構提出異議登記。就該房產來說，A有不動產權屬證書證明單獨所有，C按照合理價格購買并繳納了契稅，雙方在自愿的前提下進行交易，登記部門采用審查模式為形式審查，要件齊全為其辦理權屬轉移，并沒有出現錯誤和不當。如果不動產E沒有發生權屬轉移，依然在A的名下，B作為直接利害關系人，憑借與A簽訂的協議書，有權提出異議登記；但現已過戶給C，B與C之間已經變成間接利害關系人，異議登記即使提出也沒有實際意義，不動產登記機構不能接受B的異議登記申請。這時的B應該向人民法院提起民事訴訟。

2.記載權利人不同意更正要求

已登簿的權利人不同意更正登記是異議登記的必要條件。如同意更正登記，必然沒有異議登記，如果出現異議登記，必然是權利人不同意更正登記?？梢哉f，不能辦理更正登記為其先決條件。利害關系人第一步必須提出更正登記。要么登記簿記載的權利人同意更正，要么登記機構同意更正，否則，利害關系人不能提出異議登記。這里說一下登記機構不同意更正，《物權法》規定，登記機構應當更正有證據證明錯誤的登記，但何為“登記錯誤”，細節方面并未明確。登記錯誤由不動產登記機構自主鑒別衡量。登記機構行使權力時，要認真思量利弊，做出與事實相符的決定。

3.證實記載錯誤事項材料

筆者認為，利益關系人如果提出涉及不動產權利歸屬相關聯的實體性錯誤，不動產登記部門應歸結為異議登記；對于權利人沒有變化，四至界限沒有變化，只是測量技術原因導致面積變化或者存在筆誤等非實質性錯誤，不存在潛在的導致權利人權利受損的發展趨勢或可能，登記機構按照更正登記辦理，不辦理異議登記。由于異議登記不是確權登記，登記機構審查異議登記申請材料，不應采取實質審查方式，只是依照當事人申請異議事項記載，當事人提供符合受理條件的錯誤證明材料，進行形式審查即可。登記機構無權認定，人民法院或仲裁委員會的認定才是不動產權利的最終歸屬。如：上個案例中如A未將不動產E轉移給C的情況下，只要提供B的身份證復印件、申請報告（標明不動產E的坐落、產籍號及產權人等）、登記簿記載錯誤的證明材料、A與B的婚姻關系證明、贈與協議等，登記機構即予以異議登記，而不必審查不動產E是不是歸A與B共同共有。

三、異議登記存續期、申請次數及登記結果

1.存續期

無限延長異議登記的存續期，不符合《民法》確定的公平原則。為了防止真正權利人權利受損情形發生，有必要規定異議登記存續時間范圍。《實施細則》規定：“異議登記申請人應當在異議登記之日起15日內，提交人民法院受理通知書、仲裁委員會受理通知書等提起訴訟、申請仲裁的材料；逾期不提交的，異議登記失效。”即從異議事項登簿之日起，限定十五日為異議登記存續終止。超過十五日內不提交訴訟材料的，本次異議登記自動失效。但異議登記整個存續期間并不是只有十五日。只要利害關系人及時提交訴訟、申請材料，真正為爭取權利做出實質性的事情，異議登記即為有效。無論人民法院、仲裁委員會是否受理、受理結果如何，皆不受十五日所限。

2.申請次數

同一事項同一理由，申請人只能申請一次，如果異議登記失效，利害關系人再次就同一事宜申請的，登記機構視同一律，不予受理。

3.登記結果

對符合異議登記條件的，應將相關事項記載于不動產登記簿，并向申請人頒發異議登記證明，同時書面通知不動產登記簿記載的不動產權利人。

四、異議登記的注銷與完善建議

《物權法》、《操作規范（試行）》等規定，申請人在異議登記受理后15日內申請人未提交提起訴訟或申請仲裁的證明材料，異議登記失效。人民法院、仲裁委員會不予支持、受理異議登記申請人起訴，利害關系人即可申請注銷異議登記。

《操作規范（試行）》17.2規定，“異議登記期間，異議登記申請人可以申請注銷異議登記；注銷異議登記申請主體是異議登記申請人?！辈浑y看出，利害關系人作為異議登記的申請主體，同時也是注銷異議登記的申請人，這一點無可厚非。為了避免承擔相應的民事責任，避免利害關系人因異議登記造成對權利人造成的物質及精神上的損害，在異議登記存續期內，申請人需要提交不動產申請書、申請人身份證明、不動產登記證明、或者被不予受理或者予以駁回的材料等相關申請材料，辦理注銷異議登記。在實際操作中，有很多人民法院、仲裁委員會不予受理或者駁回訴訟請求的情況，利害關系人大多不會主動去不動產登記機構申請注銷。目前，相關法律條文并未提及登記機構在注銷異議登記行為中的自身權力，換言之，除依申請人申請外，對于注銷異議登記，不動產登記機構無權主動為之。由于不動產登記機構沒有義務主動核查，可能造成的結果就是，不動產登記機構對人民法院、仲裁委員會處理結果一無所知，該異議登記將一直存在，異議登記存續期間將無限延長，對于上述無限存在期限的異議登記，登記機構也無能為力。這將嚴重影響真正權利人的利益。

基于此，筆者認為并建議，有權利提出異議登記注銷的申請人，可以加上登記簿記載的權利人。土地及房屋登記辦法規定，異議登記申請人或者土地、房屋登記簿記載的土地權利人可以提出申請注銷異議登記。登記簿記載的權利人顯然更迫切地希望自己的物權權屬無爭議，盡早結束異議登記的存在期間，最大限度保護自身權利。只要獲知利害關系人的主張不予受理或駁回訴訟請求，即會要求實現異議登記注銷。