新形勢下房地產開發項目管控策略研究

周德芬

（廣州珠江實業集團有限公司，廣州510095）

1 房地產開發企業面臨的新形勢

當前房地產市場發展受宏觀經濟、社會發展、行業調控、金融政策等方面的影響較大。宏觀經濟方面，國際形勢復雜，穩中承壓，房地產行業由高速增長轉向穩健增長，行業集中度將進一步提升；社會發展方面，在國家持續推動城鎮化進程中，一線、二線城市中長期仍有較大發展空間，三線、四線城市人口外流壓力大，購買主體抗風險能力較弱，管控消費預期也成為房地產風險管控的重點；行業調控方面，國家將繼續堅持“房住不炒”的定位，各地因城施策，逐步降低對土地財政依賴，“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標仍將持續；金融政策方面，房地產金融風險、局部地區政府債務風險、流動性風險等成為風險管控的核心，行業融資持續偏緊，房地產開發企業將出現資金鏈緊張甚至斷裂的危險，房企加速周轉需求提升[1]。

綜上，房地產企業經營壓力與日俱增，迫切需要重新審視，轉變房地產管控思路，調整自身經營策略。

2 投資事前管控

投資事前控制主要包括以下內容：

1）開展房地產業務板塊對標研究。成立對標學習小組，對房地產業務板塊對標專項研究、學習，明確公司的競爭優勢和劣勢以及核心競爭力，調整公司的經營方向及工作重點，同時，對公司組織效能、制度流程、市場拓展、資產運作等進行同步優化，提高各業務模塊協同效率。

2）重視房地產板塊戰略規劃。深入研究房地產市場政策變化，以房地產板塊戰略規劃為指引，制定年度投資計劃。對內外部環境進行動態監測，根據戰略執行及環境變化情況及時對戰略進行滾動修編[2]。

3）優化投資項目遴選標準。在房地產板塊戰略規劃下，優化房地產投資項目遴選標準，設定擬投資項目的戰略匹配度、所在區域市場（區域財政、調控政策、市場交易情況等）、預期效益（凈資產收益率、內部收益率、回收期、資金周轉率等）、預期風險等指標的權重，對擬投資項目進行排序，選擇最優項目進行競投或洽商。

4）規范可行性研究與盡職調查工作指引。項目前期工作質量直接制約著項目的質量、工期、收益等核心目標，規范《可行性研究報告》與《盡職調查報告》指引，明確權責分工，充分收集信息和資料，對擬投資項目進行全面的調查分析和評估，以確定最優的交易模式，規避和減少投資風險[3]。

5）加強項目人力資源配置與管理。項目團隊的搭建是項目工作正常開展的首要前提，應將團隊組建作為項目開發的前置工作，建立項目人員配備相關制度，明確組織架構、任職資格、崗位職責、績效考核等。

6）強化項目部主體責任。強化項目部的主體責任，探索建立不同類型管控項目的權力清單及負面清單，理清公司與項目權責邊界，充分授予項目負責人在團隊人員選用、績效考核與激勵、變更管理、應急決策等方面的權利。

3 投資事中管控

3.1 加強項目開發進度控制

通過項目全周期計劃管理加大項目精細化管理力度，根據管理層決策管控、項目管理團隊過程控制以及項目工作人員執行操作的需求確立項目分層級的計劃，確保各級計劃按照責任分工和節點要求有效分解、落實；及時評估目標偏差情況，進行預警并適時調整經營計劃，形成質量控制機制。

3.2 構建績效驅動管理體系

應統一對同類管控項目的評價與考核標準，通過計劃、執行、考核的有效銜接，強化同一投資主體下各項目在利潤、現金流、營銷管理、成本管理、計劃管理等方面的實際執行效果，提升公司房地產板塊的運營管理能力[4]。

3.3 加強項目目標成本管控

加強項目全周期目標成本管控，對項目可行性研究、初步設計、施工圖設計、裝修等重點階段的目標成本進行規范化管理，強化以合同為中心的成本管理，目標成本調整應嚴格執行公司的相關制度。

3.4 重視房地產ERP 平臺的應用

ERP 系統是房地產板塊業務流程、制度、規范、標準的支撐平臺，應重視ERP 平臺的應用，通過房地產信息集成平臺，實現各業務系統之間跨層級的信息流轉，使房地產業務實現“縱向貫通”與“橫向集成”。

3.5 加強資金管理和保障資金安全

拓寬融資渠道，提高融資能力、企業內多項目資金統籌利用效率，關注項目實施過程中的融資政策變動，建立定期財務評估制度，資金成本預期偏離較大時，應重新對項目進行投資測算，更新項目融資方案及整體控制方案。

3.6 拓展市場渠道，加快項目周轉

拓寬市場渠道，建立營銷代理商績效考評制度，加快銷售回款速度，對認購轉簽約及應收賬款進行重點監控，提高房地產項目資金周轉率。

3.7 提高各業務模塊協同效率

提高設計、采購、建設、營銷等環節的標準化程度和協同效率，設計、報檢、招標等工作前置，在項目協作面出現問題時及時協調資源共同解決，縮短項目開發周期。

4 項目監督與投后評價

4.1 建立風險管控體系

建立全面、全員、全程的“穿透式”房地產開發風險管控體系，確保各項風控指標滿足監管要求，對法務、財務、稅務等重點風險環節進行規范、管控，加強風險隔離管理，限制跨板塊、跨項目、跨機構風險在企業內部傳遞或外溢，防范風險的傳染和蔓延。

4.2 完善房地產項目開發內部審計制度

完善房地產項目內審制度，定期對公司內部制度的執行、財務收支、資產管理、經營決策、項目績效、工程建設、采購招標等進行內部審計，及時發現問題修正偏差。

4.3 開展項目投資后評價

通過項目投資后評價，全面總結房地產開發項目管理中的經驗教訓，為新開發項目提供指導和借鑒，提升項目開發效率和投資管理水平。

4.4 建立房地產投資項目退出機制

應建立房地產投資項目退出機制，明確投資項目退出標準，做好項目經營狀況無法持續改善情況下的資產處置及相關止損等預案，以最大程度地降低房地產投資風險。

5 結語

本文從房地產項目開發投前投中投后各階段風險防控的角度，系統性地提出了新形勢下房地產開發項目的管控策略，具體項目管控時，需要根據企業戰略、市場形勢、項目具體情況等制定具體的管控方案，以保障企業投資收益。