未計算容積率的建筑面積，能否辦理首次登記？

徐映雪

案?? 例

A公司申請a建筑物的首次登記，a建筑物為小區內的一棟住宅樓，房管部門出具的房產面積實際測繪報告書上的建筑面積為10000平方米，但其中有800平方米的建筑面積未計算容積率，不動產登記機構能否按10000平方米的建筑面積為a建筑物辦理首次登記？

分?? 析

筆者認為，首次登記時登記機構能否對建筑物未計入容積率的面積進行登記，是否應核算其是否超容，可區分以下幾種情況。

第一，相關規劃批準文件明確指出該部分建筑面積未計入容積率的，不予登記。《不動產登記暫行條例實施細則》

（以下簡稱《實施細則》）第二條規定，房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權利主體一致。《城市房地產管理法》第三十二條規定，房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。由此可知，一方面土地使用權人與房屋所有權人的權利主體應保持一致，另一方面，在處分房產時房屋所在的建設用地使用權應隨之一并處分，不允許將土地使用權與房屋所有權相割離。在進行首次登記時，如建設工程規劃許可證或紅線圖、報建圖等規劃批準文件或圖件中明確顯示建筑物部分建筑面積未計入容積率的，說明在規劃設計時這部分建筑面積即不作為獨立的所有權客體，只能附屬于計算容積率的建筑物， 計算總建筑面積時不予考慮，不參與分攤土地面積。此時屬于上述觀點闡述的情況，根據房地一體登記的基本原則，對該部分面積不能進行首次登記。

第二，并非所有不計算容積率的建筑面積都無法進行登記。除規劃批準文件進行明確外，還有一種情況是因規劃部門與房管部門的技術規范與測量標準不一致，導致房管實測面積中包含了未計入容積率的部分建筑面積。《城鄉規劃法》第四十五條規定，縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門按照國務院規定對建設工程是否符合規劃條件予以核實。在實踐中，城鄉規劃主管部門對建設完成的工程項目進行規劃核實時需對容積率、建筑密度、綠地率等技術經濟指標進行實地測繪并核算，與規劃批準基本符合的，核發規劃核實意見書，其實地測繪與核算時依據的面積測算標準為《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T 50353-2013）。不動產登記機構登記建筑面積時依據的是房管部門出具的房屋實際測繪面積報告書，其遵從的測算標準為《房產測量規范》（GB/T17986.1-2000）。因這兩個規范的測算規則和標準不一致，有時會導致未計入容積率的部分建筑面積包含在房管實際測繪面積中，登記機構按照房管實際測繪面積進行登記，即把未計容的面積進行了登記。如對建筑物主體結構外陽臺面積的測算，規劃部門進行測繪時是按半面積計算，有一半陽臺的面積未計入容積率。而房管部門進行實際測繪時是按全面積計算，登記機構根據房管部門的實測數據進行了全面積登記，即包括了未計容陽臺的面積。這種情況在規范與標準統一前是不可避免的，屬于正常的情況。在實務中，可由房管測繪部門出具面積差別情況表，注明未計算容積率面積的成因，確因兩部門的規范與標準不一致造成的，可正常予以登記。

第三，不動產登記機構無需對容積率是否符合要求進行核算。《建設用地容積率管理辦法》第十二條規定，縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門對建設工程進行核實時，要嚴格審查建設工程是否符合容積率要求。未經核實或經核實不符合容積率要求的，建設單位不得組織竣工驗收。由此可知，建設工程是否符合容積率要求是城鄉規劃主管部門在進行工程竣工驗收時應審核把關的內容，并非不動產登記機構的法定職責。《實施細則》第三十五條規定，申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時應提交的材料包括不動產權屬證書或者土地權屬來源材料、建設工程符合規劃的材料、房屋已經竣工的材料等，并未提及容積率符合要求的材料。《不動產登記操作規范》9.1.4規定了國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記的審查要點，其中對容積率的審核未作要求。因此，在辦理首次登記時，登記機構應審核判斷的是建筑物是否符合規劃，無需對容積率進行核算。因建筑物跨宗地等原因確需核算容積率等相關技術經濟指標的，可與規劃部門進行溝通，請其對相關指標進行核算并明確是否相符，登記機構可根據規劃部門回復的情況再行辦理登記。

上述案例中，登記機構可核查未計算容積率的800平方米的建筑面積在A公司提交辦理a建筑物首次登記的相關規劃材料中是否有明確顯示，有明確顯示的不予辦理登記;未明確顯示的，可由房管測繪部門補充出具面積差別情況表，注明未計算容積率的800平方米面積的成因，確因兩部門的規范與標準不一致造成的，可按照10000平方米的建筑面積辦理a建筑物的首次登記。（作者單位：鄭州市不動產登記中心）