房地產開發企業的財務成本控制

紀小淼

摘要：房地產屬于資金密集型行業，具有較高的風險性。為防范經營風險，降低成本，增加經濟效益，企業要做好財務控制工作。房地產開發企業財務控制工作指的是企業資金流動情況，主要有企業的資本結構、融資渠道、信用政策財務指標設計以及投資項目評價等方面。關于財務成本的控制是影響房地產開發企業是否盈利的關鍵因素，也是房地產企業需要面臨的重要課題。文章在圍繞成本管理，針對房地產開發企業的財務成本控制展開了以下研究。

關鍵詞：房地產開發企業;財務成本;控制

隨著國家對房地產行業新一輪的調控，房地產行業的市場競爭越來越激烈，房地產開發企業要想在競爭中站穩腳跟，就應該通過擴大利潤空間，增強企業的市場競爭力，降低企業?的開發成本，做好成本管工作，包括成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等。

一、加強房地產開發企業的財務成本控制的意義

（一）有效緩解資金緊張局面，提高資金利用率

隨著國家對房地產市場的宏觀調控，居民購房貸款也受到了相應的限制，其中也包括房地產開發企業再融資等方面。在這種環境的影響下，房地產項目在民間投融資上面遭到了一定的阻礙。基于此，房地產開發企業必須要采用一定的成本控制手段，通過開源節流，增強自身的成本管理，從而實現對資金的合理利用，進而增強企業經濟利潤。另外，加強成本控制還能夠減少企業的資金浪費，降低資金需求，加速資金回籠，從而拓寬企業的融資渠道。

（二）響應政府的政策要求，實現主動性降價

近年來，我國政府加大力度抑制房地產產業，對房地產進行了一定的宏觀調控。從目前來看，雖然房地產稅還沒有得到一定的落實，但是房地產已經回歸理性，在國家政府對房地產宏觀調控的過程中，使得很多房地產企業都受到了巨大的沖擊，房價也在不同程度地降低。而且在未來，隨著戶籍制度的改革，房產稅將徹底實施，這也使得我國的房地產市場更加趨于理性化，房地產的市場需求將發生根本性的變化，房地產企業也將逐漸走向“微利”時代。在此背景下，房地產企業只有降低成本開支，才能夠有效地響應政府的政策號召，實現主動降價。

二、現如今房地產開發企業成本管理中存在的問題

（一）前期調研不是很充分，成本方面考慮不周全

隨著人民生活水平的日益提高，房地產開發企業也獲得了一定的發展。我國在一定的時間內經歷了房價上漲，面對著經濟效益的吸引，許多房地產開發企業急于爭取利益，紛紛進入房地產的浪潮中，這就使其免不了帶有一定的盲目性，對前期的調查不夠深入。有些企業為了縮短周期，對成本方面考慮的不是很周全。

（二）房地產企業相關人員對成本控制的認知度不高

受企業性質和行業特點影響，我國房地產開發企業的相關管理人員對成本的控制的認識不夠全面，“重建設，輕管理”的現象十分嚴重，人們缺乏控制成本的意識。有的企業重視成本管理，但也是將其作為后期工作，則實際效果將會大打折扣。

（三）房地產開發企業缺乏有效的成本控制手段

除了以上兩個問題之外，我國房地產開發企業在控制成本方面缺乏一定的理論手段，許多房地產開發企業將成本管理的工作交由財務部門管理，包括成本預算和成本指標等。由于我國房地產企業管理人員的成本控制意識不是很高，在控制成本預算方面做的不是很到位，即使是財務部門，也并沒有在決算前根據企業的實際運營狀況以及施工建設動態來進行系統、全面的分析。他們在實際工作中，并沒有對成本進行完全的計算和總結，因而也將很難獲得成本經驗管理數據。實際上，我國房地產企業是個長期開發的項目，這種類型的企業在成本控制方面的時限比較長，且需要針對具體項目的各個流程和各個環節，采用針對性的成本控制措施，這樣才能夠有效、全面地把控財務預算。

三、房地產開發企業財務成本控制的有效措施

（一）站在企業發展戰略的角度，加強成本管理

加強對房地產發企業成本管理，實質上是更好地實現企業發展戰略。因此，我國房地產開發企業在成本管理方面，應將工作與企業理念相結合，站在企業戰略的角度，將成本管理系統化。除了企業日常運營中的人力、物力、財力等消耗外，還應對企業資產市場調研以及內部結構進行調整。房地產開發企業要想在市場競爭中獲得有利地位，就應該通過控制成本，來提高自身風險的抵御能力，從而才能不斷擴大市場規模，獲得戰略性的發展。將企業的成本管理與發展戰略緊密聯系，成本管理工作應包含具體項目和企業整體耗費的一系列成本支出。另外，在針對這一消耗進行管理的同時，房地產開發企業應充分地將發展戰略融合進來，有針對性地對其進行分類和調控，從而有效增強企業的市場競爭力。

（二）房地產開發企業管理者提高對成本管理的認識

現如今我國房地產開發企業管理者對成本管理的認識度不是很高，并且對成本管理方面不是很重視，從而導致我國房地產開發企業在成本管理方面“空有其表”，并沒有發揮實質性的作用。企業管理者對成本管理不重視，將嚴重阻礙相關政策的實施，這也必將影響企業戰略目標的實現。因此，房地產企業開發者要想提高成本管理水平，就應該加強對成本管理的認知程度。在重視房產項目的前提下，積極觀察市場經濟環境和國家的宏觀調控政策，加強對企業成本控制的管理，制定科學、有效的房地產開發成本控制策略。一個優秀的房地產開發企業，就應該在成本管理方面加入成本預算，根據監督預算的執行狀況，對差異及時分析，從而找出原因以及相應的解決措施。此外，房地產企業還應積極使用財務軟件和ERP系統，通過電子處理的方式有效管控成本，一方面能夠減輕財務人員的工作量，另一方面還能保證成本管理工作的精確度。只有房地產開發企業管理者認識到成本管理的重要性，才能夠真正地將財務部和監督部門有效聯合起來，將成本管理工作落實到實際工作中，從而實現節約成本、提高利潤效率的目標。

（三）從成本管理的目標出發，制定有效的成本管理措施

只有立足于成本管理的目標，才能夠真正的完善成本管理方法。首先，房地產開發企業應將成本管理的理念貫穿于整個企業的發展中，一旦發現有與企業理念相違背的地方，企業應及時做好管控措施，加以修改;其次，成本管理工作的核心實則是財務部門，需要財務部門完善相應的成本管理體系，財務部門負責歸集和管理各項資金。因此，財務部門要做好成本消耗的匯總，實時掌控企業的成本使用情況。在會計期末，財務部門要及時將成本分析結果和預算執行情況上報管理層，確保決策的精準度;最后，房地產開發企業成本管理目標要分階段、有針對性、有目的地劃分，具體而言，可將目標分為“事前、事中、事后”三個階段。這樣才能夠抓住重點，提高成本的管理效率。

（四）運用科學手段，提高成本管理效率

房地產開發企業的成本管理部門除了財務部之外，還需要其他部門和工作人員的相互配合，真正做到全員參與，這樣才能夠使得成本管理工作發揮實質性的效果。優秀的房地產開發企業，能夠做到上下部門的相互配合，積極調動各個人員的工作能動性。除此之外，還應建立和完善員工激勵機制，對于工作效率高的員工要給予一定的獎勵，可以提高他們的獎金，對于工作怠慢的員工，要接受一定的懲罰，這樣一方面能夠提高員工參與成本控制的積極性和主動性，另一方面提高企業成本的管理效率。

總之，房地產開發企業在成本控制方面，要重視目標的制定，將工作落實到實際中，提高成本管理的專業性，利用科學有效的手段，達到控制成本的目的。此外，要想實現成本控制，就應該加強管理人員和工作人員的思想建設，明確企業目標，減少不切實際的工作，只有這樣，才能夠真正使企業在市場上占據一席之地。

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（作者單位：上海東旭置業有限公司）