淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的精細(xì)化管理策略

王碧波

(河南省美景集團(tuán)有限公司 河南 鄭州 450000)

在過去的一段時間里，我國很多地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展都存在著非常顯著的過熱情況，引起了一定的社會問題。在這種情況下，我國也開始加快對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控與管理，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)在復(fù)雜社會市場環(huán)境中越來越難實現(xiàn)較好的發(fā)展，同時也面臨著更多方面的競爭。對于我國房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想在以后的時間里得到較好的發(fā)展，必須要充分重視自身的成本管理工作，并能夠通過高質(zhì)量的成本管控，提高企業(yè)在市場環(huán)境中的競爭力水平。從這個角度來看，如果我國房地產(chǎn)企業(yè)能夠充分貫徹精細(xì)化成本控制的相關(guān)理念，并做好自身成本管理的調(diào)整與變革，那么就能夠取得較好的發(fā)展成效。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細(xì)化管理的重要意義

對于我國各個房地產(chǎn)企業(yè)來說，在成本控制體系中全面引入精細(xì)化管理模塊是非常重要的。一方面，當(dāng)前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)在市場發(fā)展過程中已經(jīng)面臨著較為顯著的競爭壓力，同時在社會行業(yè)環(huán)境中也存在較為突出的發(fā)展困境。對于我國房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果能夠在成本管理體系中全面引入精細(xì)化管理的相關(guān)理念，那么就極大可能顯著提升企業(yè)的成本管理成效，降低企業(yè)的成本支出，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠在后續(xù)發(fā)展中取得較好競爭力。另一方面，當(dāng)前我國政府部門已經(jīng)開始著手進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的整治與調(diào)整，使得我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始逐步降溫，并得到了理性回歸。在這種情況下，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不再是以前的暴利時代，開始實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。精細(xì)化成本控制已經(jīng)成為了我國各個房地產(chǎn)企業(yè)在未來發(fā)展過程中的重點方向，必須要在后續(xù)時間里充分引起重視。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

結(jié)合當(dāng)前我國各個房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面的實際情況來看，雖然多數(shù)企業(yè)都開始重視成本控制模塊，但最終取得的效果還不算太明顯。特別是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對于精細(xì)化成本控制的認(rèn)知水平還存在一定不足，導(dǎo)致精細(xì)化成本模塊無法得到全面的貫徹。不僅如此，我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)目前所使用的成本管理與分析方法也存在一定的滯后性，無法靈活使用各類精細(xì)化成本控制方法。之所以出現(xiàn)這種情況，主要是因為房地產(chǎn)企業(yè)還沒有將精細(xì)化成本控制放在戰(zhàn)略管理的層面上，同時也沒有在企業(yè)內(nèi)部形成全過程的動態(tài)精細(xì)化成本管理模式。這也使得很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面整體表現(xiàn)比較粗糙，同時也無法結(jié)合各類業(yè)務(wù)的內(nèi)容，針對性開展成本控制活動。但事實上，房地產(chǎn)企業(yè)自身內(nèi)部項目的運作是非常復(fù)雜的，也涉及了多個方面的內(nèi)容。如果不能全面貫徹精細(xì)化成本控制體系，那么房地產(chǎn)企業(yè)在后續(xù)時間里就很難發(fā)揮成本控制的戰(zhàn)略成效，也無法在復(fù)雜市場環(huán)境中取得優(yōu)勢地位。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細(xì)化管理的有效策略

(一)提高成本精細(xì)化管理的意識

精細(xì)化管理應(yīng)用到成本控制體系中雖然已經(jīng)有了比較長的時間，但是當(dāng)前我國大部分企業(yè)在這方面的認(rèn)知水平都還存在顯著欠缺。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在后續(xù)時間里也應(yīng)該能夠不斷提高各個中高層管理人員對于精細(xì)化成本管理的認(rèn)知水平，強(qiáng)化他們在這方面的意識。在這個過程中，企業(yè)可以在高層會議上提出成本精細(xì)化相關(guān)的專項會議，直接強(qiáng)化各個管理者對于成本精細(xì)化管理的認(rèn)知水平。在會議上，相關(guān)組織人員展示國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)成功開展精細(xì)化成本控制的典型案例，通過這些真實案例讓中高層管理者切實直觀看到精細(xì)化成本控制的優(yōu)勢與價值，最終在企業(yè)內(nèi)部積極推動精細(xì)化成本管理體系。在必要的時候，房地產(chǎn)企業(yè)還可以考慮組織中高層人員前往其他同行業(yè)成功企業(yè)中進(jìn)行參觀，累積相關(guān)經(jīng)驗，實現(xiàn)精細(xì)化成本管理在本企業(yè)的全面貫徹。

(二)創(chuàng)新成本精細(xì)化管理的方法

對于我國房地產(chǎn)企業(yè)來說，在后續(xù)的時間里還應(yīng)該積極進(jìn)行成本控制的創(chuàng)新。在精細(xì)化相關(guān)理念下，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮全面推動資金精細(xì)化管理，并實現(xiàn)資金管理的創(chuàng)新。在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)在開展具體項目之前，就應(yīng)該制定相對完善的成本管理計劃，同時還要關(guān)注項目運營過程中產(chǎn)生的各類支出，最終形成總成本目標(biāo)，給后續(xù)運營管理提供一定基礎(chǔ)的依據(jù)。在具體資金管理的過程中，還要對資金管理方案進(jìn)行細(xì)分，基于整體成本計劃及進(jìn)度，合理預(yù)計相關(guān)支出時點，匹配銷售及融資計劃，統(tǒng)籌項目整體收支規(guī)劃。在具體進(jìn)行成本分析的時候，也可以考慮使用成本動因分析及動態(tài)成本估算的方法，并從下到上完成精細(xì)化成本的管理，避免成本目標(biāo)設(shè)計不合理，同時也可以逐步實現(xiàn)資金集中管理的成效。

(三)切實減少成本浪費的現(xiàn)象

在精細(xì)化成本管理的相關(guān)理念下，我國房地產(chǎn)企業(yè)還要在進(jìn)行項目開發(fā)和投資的時候，深入全面對項目進(jìn)行可行性分析，明確項目的投資規(guī)模、未來收益預(yù)測、項目定位和產(chǎn)品設(shè)計等各類信息，減少企業(yè)可能出現(xiàn)的盲目投資、無效投資甚至重復(fù)投資等情況，避免出現(xiàn)成本浪費的情況。這也需要房地產(chǎn)企業(yè)在各類投資項目和開發(fā)項目立項以后，立足于成本精細(xì)化管理的角度，強(qiáng)化對于工程項目的全面分析，同時還要運用目標(biāo)成本控制法等方法，尋求最優(yōu)化的成本控制方案，實現(xiàn)項目成本預(yù)算與成本支出的聯(lián)動管理。如此以來，房地產(chǎn)企業(yè)成本浪費的情況就有望得到較好的控制。

(四)做好全過程的成本分析與控制

對于我國房地產(chǎn)企業(yè)來說，精細(xì)化成本控制體系也應(yīng)該能夠全面融入到企業(yè)業(yè)務(wù)運作的全過程中，實現(xiàn)整體的成本精細(xì)管理。第一，在項目立項階段，應(yīng)該做好項目的可行性分析。這個過程需要相關(guān)人員做好各類細(xì)節(jié)成本的搜集與綜合分析，避免在立項的時候因為遺漏成本內(nèi)容而導(dǎo)致成本計量出現(xiàn)偏差。第二，在項目設(shè)計階段，相關(guān)人員應(yīng)該能夠立足于工程質(zhì)量、施工周期、工程成本、產(chǎn)品定位、設(shè)計指標(biāo)要求等多個角度進(jìn)行深入分析，明確工程設(shè)計的成本估量值。這也需要設(shè)計人員能夠加強(qiáng)跟企業(yè)內(nèi)外部其他部門的配合，最終形成成本效益最優(yōu)的設(shè)計方案。第三，在項目施工階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好施工現(xiàn)場的成本管控，并推動精細(xì)化管理模式，合理統(tǒng)籌各項施工的進(jìn)度，使得各個現(xiàn)場人員能夠充分認(rèn)識到成本控制的戰(zhàn)略意義，最終顯著提高現(xiàn)場施工的成本資金使用效率。第四，在工程竣工結(jié)算階段，也應(yīng)該能夠做好精細(xì)化成本項目的細(xì)節(jié)計算與處理，避免部分成本內(nèi)容含糊不清而帶來一些不必要的問題。

結(jié)束語

綜合來看，當(dāng)前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然已經(jīng)開始重視成本控制，但是多數(shù)企業(yè)都還沒有充分融入精細(xì)化管理的相關(guān)理念，導(dǎo)致很多成本控制環(huán)節(jié)顯得比較粗糙。因此在后續(xù)的時間里，我國各個房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該能夠充分重視成本控制模塊，并將其提升在戰(zhàn)略發(fā)展的層面上，強(qiáng)化中高層管理者和財務(wù)人員、成本管理人員對于精細(xì)化成本控制的認(rèn)知水平。在平時企業(yè)成本管控體系運作的時候，也應(yīng)該立足于企業(yè)的業(yè)務(wù)內(nèi)容構(gòu)建針對性的成本控制機(jī)制，最好能夠形成全過程中的成本控制體系，盡可能減少各類不必要的成本浪費。這樣以后，我國房地產(chǎn)企業(yè)的精細(xì)化成本控制體系就能夠取得較好的發(fā)展成效。