我國小產(chǎn)權(quán)房交易合同糾紛問題的思考
——以兩個(gè)典型案例為視角

喬心培 張?zhí)祆?/p>

(1.貴州財(cái)經(jīng)大學(xué) 貴州 貴陽 550000;2.海通證券股份有限公司 北京 100000)

一、案情簡介

(一)彭某、王某買賣合同糾紛

王某與彭某在某房產(chǎn)中介處就彭某房產(chǎn)進(jìn)行交易。王某在對彭某房屋性質(zhì)為小產(chǎn)權(quán)房做出充分了解后，約定以40萬的價(jià)格購買并簽訂購房合同，彭某在房款結(jié)清后配合王某去大隊(duì)辦理房屋證明。后王某在支付15萬購房款后，以房產(chǎn)不能過戶為由向法院提起訴訟，請求判定房屋買賣無效，彭某返還購房款及占用期間的利息。彭某反訴請求解除買賣合同且王某支付相應(yīng)違約金。

一審法院判定雙方買賣合同無效。彭某應(yīng)當(dāng)返還購房款并支付利息且對于違約金的訴求不予支持。二審法院駁回上訴，維持原判

(二)柯某、鄭某買賣合同糾紛

柯某與鄭某約定以20萬的價(jià)格購買鄭某的小產(chǎn)權(quán)房屋。后柯某裝修入住并繳納購房款11萬元，約定期過后鄭某就剩余購房款多次催討但柯某均未付款。鄭某據(jù)此向法院提起訴訟，請求柯某付清剩余購房款和利息。柯某辯稱應(yīng)返還原物后由鄭某返還先前購房款并賠償裝修后損失。

在一審中，法院判定買賣合同無效，雙方約定的利息支付不予支持，柯某據(jù)此取得的房屋認(rèn)定為沒有必要返還，但應(yīng)根據(jù)協(xié)議款對鄭某進(jìn)行9萬元補(bǔ)償。二審法院駁回上訴，維持原判。②

二、我國小產(chǎn)權(quán)房的法律概念

我國實(shí)行的是國有土地和集體土地共存的二元制土地所有權(quán)制度，傳統(tǒng)的商品房交易是基于國有土地為基礎(chǔ)，辦理過戶登記手續(xù)而取得房屋的所有權(quán)。近幾年由于普通商品房價(jià)格持續(xù)上升，依托于集體土地而建成的小產(chǎn)權(quán)房在房地產(chǎn)交易市場上的交易層出不窮。國有土地以其合理的規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)和利用，而與之相反，小產(chǎn)權(quán)房不僅存在于宅基地等農(nóng)村集體土地中，甚至有些存在于耕地、林地等非建設(shè)規(guī)劃用地中，這不僅給房產(chǎn)交易帶來難題，也對于集體土地的合理配置帶來了相應(yīng)的挑戰(zhàn)。③

與傳統(tǒng)的70年產(chǎn)權(quán)商品房相對應(yīng)，所謂小產(chǎn)權(quán)房即一種在集體土地上建設(shè)，未設(shè)定產(chǎn)權(quán)的房屋。在法律上并不存在小產(chǎn)權(quán)房的概念，其是在具體的交易活動(dòng)和司法實(shí)踐中，根據(jù)交易雙方對于該房屋標(biāo)的的買賣而約定俗成的一種稱謂。

小產(chǎn)權(quán)房主要有兩個(gè)特點(diǎn)。首先，此類房產(chǎn)一般建設(shè)在集體土地上，由上述案例一可知，王某在購買該房屋時(shí)，標(biāo)的包括該房屋和與之附加的宅基地使用權(quán)，該房屋屬于農(nóng)村集體土地所有。其次，該類房屋無法設(shè)定產(chǎn)權(quán)，我國當(dāng)前的土地證和房產(chǎn)證均是依托國家土地統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)形成的商品房而產(chǎn)生，小產(chǎn)權(quán)房無法繳納土地出讓金，無法辦理過戶、抵押等設(shè)定財(cái)產(chǎn)權(quán)的法律手續(xù)，該案例中王某正是因?yàn)榉课轃o法進(jìn)行正常過戶手續(xù)而提起訴訟。在我國，由村委或鄉(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證不能取代房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，因此不能進(jìn)行土地和房屋的備案。對于非法建設(shè)于耕地、林地的房屋，在強(qiáng)制拆除的情況下不僅面臨無法獲取賠償，還面臨購房款無法追回等經(jīng)濟(jì)糾紛。④

三、我國小產(chǎn)權(quán)房交易現(xiàn)狀和存在問題

當(dāng)前雖然我國出臺了一系列法律法規(guī)和規(guī)范性文件一再規(guī)范禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣，但是我國小產(chǎn)權(quán)房交易依然活躍于房地產(chǎn)交易市場中。買賣雙方進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房交易，甚至于第三方擔(dān)保的交易的情況層出不窮，當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房的交易情況主要存在以下兩個(gè)問題：

(一)小產(chǎn)權(quán)房買賣屢禁不止。小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)過程中的用地大多為集體土地，其相對于普通開發(fā)商對國有土地進(jìn)行征地后再建設(shè)商品房的過程中，首先避免了繳納土地出讓金等稅費(fèi)，但其因此也無法取得土地出讓證。其次，小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)過程中往往是由村委或開發(fā)商違規(guī)建造，其生產(chǎn)成本及規(guī)劃的合理性遠(yuǎn)低于普通商品房，與傳統(tǒng)商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房在銷售時(shí)往往也沒有固定統(tǒng)一的價(jià)格，其物業(yè)費(fèi)及管理費(fèi)等也不盡相同。

(二)房地產(chǎn)交易市場不規(guī)范。除買賣雙方外，第三方房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的介入也推動(dòng)了小產(chǎn)權(quán)房的交易。在案例一中，作為居間方的房產(chǎn)中介不僅為購買小產(chǎn)權(quán)房提供擔(dān)保，且與彭某對王某做出進(jìn)行村委更名過戶等承諾，但此更名并不能作為王某獲得該房屋產(chǎn)權(quán)的依據(jù)。房產(chǎn)中介往往利用買賣雙方信息不對稱的情況推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房的交易，甚至于非房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，類似于“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)證”等不具備相應(yīng)法律效力的文件也用來作為對購房者進(jìn)行過戶的承諾。政府等相關(guān)部門檢查力度缺失也導(dǎo)致交易市場的亂象，在案例二中，法院認(rèn)定雙方交易合同無效，但柯某已購買的小產(chǎn)權(quán)房因裝修入住而被認(rèn)定為不必要返還的情況，案例一中法院則認(rèn)定為應(yīng)該返還房屋。在司法過程中造成兩個(gè)法院判決不同的原因主要是對于小產(chǎn)權(quán)房交易的立法不完善，對于其交易后的財(cái)產(chǎn)權(quán)損害問題未能形成統(tǒng)一的處理辦法，僅依照國土資源部等聯(lián)合下發(fā)的文件規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房不予確權(quán)等問題并不能完全規(guī)范房產(chǎn)交易市場。⑤

四、規(guī)范我國小產(chǎn)權(quán)房交易的思考

首先要統(tǒng)一買賣合同無效后的處理原則，在具體的司法實(shí)踐中，法院要平衡買賣雙方的利益。在小產(chǎn)權(quán)交易中，往往賣方應(yīng)負(fù)主要責(zé)任，但從上述兩個(gè)案例來看均是買方做出違約的情形，僅通過居住年限及房屋使用程度不足以作為不必要返還的依據(jù)。雖然買賣合同無效，但可根據(jù)雙方信賴?yán)鎿p失做出賠償，據(jù)此可更好的維護(hù)交易雙方的利益。⑥

其次要規(guī)范房地產(chǎn)交易市場，針對于居間方的交易擔(dān)保問題加以規(guī)范，加強(qiáng)相應(yīng)立法以禁止房產(chǎn)中介的亂象。政府應(yīng)加強(qiáng)規(guī)范房產(chǎn)交易、防范不法中介的宣傳，以此凈化非法交易，促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場健康有序發(fā)展。

【注釋】

①《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》

②中國裁判文書網(wǎng)http://wenshu.court.gov.cn/

③張紅星.小產(chǎn)權(quán)房問題及對策研究.[J].河北企業(yè),2019.1

④米傳振.論宅基地轉(zhuǎn)讓和小產(chǎn)權(quán)房買賣中的“外來戶”——基于分家傳統(tǒng)的視角.[J].重慶大學(xué)學(xué)報(bào)(社科版)2019

⑤《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》和《關(guān)于遏制違法建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”問題的通知》

⑥龔柳方.論小產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)和出路.[J].黑龍江省政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào).2018