淺談推進城市老舊小區改造工作的幾點問題及意見

曾景灼

(南寧市住房和城鄉建設局 廣西 南寧 530000)

一、城市老舊小區改造基本情況

我國城市老舊小區普遍分布在中心城區，體量大、建設年代較早，且已進入折舊期，硬件條件落后，房屋本體及配套設施陳舊，小區治理問題日益突出，具體表現為：房屋結構老化破損、外墻斑駁脫落、水電線路管網老化陳舊、小區配套設施缺失、道路破損、小區環境臟亂差、車輛停放無序、沒有管理用房、公共活動場所缺失、未統一規劃安裝電動車充電樁及管理服務機制不健全等等，大部分無物業管理、無業委會或小區自治組織管理。

根據國家相關規定，各地結合實際，普遍將市區范圍內、2000年以前建成及未納入舊城改造范圍內的小區納入改造范圍，同時優先考慮建造年代相對較早且住宅老舊破損嚴重、居住環境差、“水電氣路”等生活配套設施缺失、管理機制不健全、群眾反映強烈、社區組織能力強、居民改造意愿高的老舊小區。老舊小區改造主要通過翻修、維修、更新等多種方式加強小區房屋維修改造和環境綜合整治，完善房屋配套設施和提升房屋使用功能，著重解決影響居民生活的用水、用電、用氣、交通出行、小區環境及安全隱患等問題。計劃改造的內容主要有：安裝供水、供電、管道燃氣“一戶一表”、“三線”下地、雨污分流、增設電動車停車棚及充電設施、規劃機動車停車位、增設公共活動場所等。同時，因地制宜增設或完善老舊小區的養老、托幼、衛生服務、體育等配套設施，做到“完整社區”的全要素配備，從而不斷提高小區居民的獲得感、幸福感。

二、城市老舊小區改造存在問題

(一)老舊小區改造項目報建審批難

鑒于老舊小區建成年代久遠，小區場地空間狹小有限，原相關報建資料缺失等實際，老舊小區改造項目在報建審批中存在較多問題，一是大部分老舊小區無法提供原土地證、原規劃許可證等相關證件，導致無法辦理施工許可證、質安監等手續；二是根據國家住建部要求，要將老舊小區改造與加強基層黨建、創新社會治理結合起來，要順應群眾意愿，積極發展社區養老、托幼等服務。為此，在老舊小區改造中新建黨群活動室，并在有條件的小區新建養老、托幼等配套設施。但由于新建建筑受建筑間距、日照間距等相關技術指標影響，規劃審批辦理難；三是老舊小區建造年代較久遠、設計標準低，原消防通道、消防設施等不符合現行的消防有關規定，老舊小區改造無法按現行相關消防建設標準進行審批。

(二)老舊小區改造居民意愿收集難

目前老舊小區改造普遍存在業主意見統一難、收繳業主個人出資難、后期長效管理難等“三難”問題，以及業委會成立難度大，老舊小區成立比率低，普遍無業委會，無自治組織牽頭協調改造相關問題，同時社區受管轄小區體量大、居民多、人員不足等客觀因素影響，導致社區對小區管理難度較大，難以有效解決小區改造的諸多問題，黨的政策方針也難以普遍惠及小區，既是社會基層治理的“軟肋”，也不利于改造后小區長效管理。

(四)老舊小區改造社區工作激勵機制尚待完善

根據住建部提出的“業主主體、社區主導、政府引領、各方支持”的改造原則，老舊小區改造具體工作由社區主導開展并需要社區全程組織參與，小區改造的宣傳及入戶調查等各項工作也主要由社區負責，且工作多數在居民下班時間后開展，社區投入較多的時間和精力。為鼓勵社區積極主動開展老舊小區的改造工作，應給予社區一定的工作經費，但各地落實情況不樂觀，影響老舊小區改造整體進度。

(五)老舊小區信息化平臺建設滯后

為全面掌握城市人口情況、房屋狀況、居住狀況，摸清城市居住情況家底，為了更好的開展城市老舊小區改造工作，需盡快搭建完整的老舊小區基礎數據信息庫，以信息化手段提高老舊小區改造管理工作水平，但各地老舊小區信息化平臺建設水平存在差異、進度滯后。

三、推進老舊小區改造工作的意見

老舊小區改造要堅持以居民意愿為主，房子好不好住，居民說了算。因此，堅持“業主主體、社區主導、政府引領、各方支持”的改造原則，應將老舊小區改造與機構改革、與基層治理、與智慧城市建設 進行“三個融合”。

(一)完善組織機構，強化統籌協調。目前，中國城市建設發展遇到的難點問題，是城市中心房屋普遍進入折舊期，嚴重影響城市形象和居民生活指數，是城市發展的一塊“心病”，迫切需要進行更新改造。各地應充分認識到城市更新工作是一項長期、綜合性的工作，老舊小區改造是城市更新的重要內容之一，提出將其列為政府部門的一項職能工作、長期性工作來抓，各地應借實施機構改革時機，設立或完善相應的組織機構，作為開展老舊小區改造工作的“抓手”，專門負責老舊小區改造的管理工作，強化協調指導，推進改造工作的高效開展。

(二)完善配套政策，高效推進實施。考慮到老舊小區受建設年代較早及當時歷史條件、建設標準所限，難以在建筑密度、容積率和消防等方面完全達到現行的設計標準和規劃要求，各地應在出臺老舊小區改造實施方案的基礎上，要求各相關部門按照職責，盡快制定與改造工作相符的配套政策和設計導則，建立綠色通道，簡化項目報建審批流程，放寬改造各項審批條件，確保改造工作高效開展，推進項目整體實施進度。

(三)探索實施“先自治、后改造”。根據住建部提出的“美好環境與幸福生活共同締造”的精神和“業主主體”的改造原則，以及“實施一批、謀劃一批、儲備一批”的工作要求，小區“改不改、改什么、怎么改”由業主說了算，各市應積極探索“黨建引領，議事協商，居民自治”的工作路徑，建立“先自治后改造”的工作思路，在小區改造前應聯合民政、街道辦、社區等多部門的力量，在未成立業委會的改造試點小區內，創新設立業委會的過渡性業主自治組織，由成立的業主自治組織發揮居民自治、自理、自管的功能，推動小區的日常公共事務和一些訴求矛盾在內部解決消化，開展居民改造意愿收集、收繳個人部分改造費用和后續維護資金等前期工作，配合協調老舊小區改造項目業主按照居民改造意愿、出資意愿由高到低排序，統籌安排改造時序，擇優選擇改造項目、改造方案。

(四)加強宣傳動員，落實社區經費。建立主管部門牽頭、多方參與、社區主導的老舊小區改造宣傳工作體系，通過編印宣傳手冊、海報，拍攝微視頻，利用街道、社區宣傳欄等平臺和采取致群眾一封信、召開居民議事會等形式，并輔之以報紙、電臺、電視、專欄、公眾號等渠道進行宣傳報道，宣傳改造政策和意義，為推進老舊小區改造營造良好氛圍。同時各地老舊小區改造工作方案中，應明確根據老舊小區改造工作的實際情況，給予社區一定的工作經費，調動社區工作積極性。

(五)建立信息數據庫，構建數字化平臺。各地應以老舊小區改造為切入點，建立“信息化+地理勘測+可視化”的城市更新信息數據庫，著力打造城市更新“一張圖”，全面直觀展示城市小區現狀和城市更新的概況，掌握改造小區居民的居住狀況，為下步智慧城市建設，構建全市居民居住狀況數據平臺奠定基礎。