房地產園林工程的樣板管理初探

李正剛

江蘇省無錫市 江蘇 無錫214000

園林工程管理是房地產項目管理系統中的重要一環,園林品質的好壞,在一定程度上客觀反應了項目管理的總體狀況。當前不同的房地產公司園林工程質量參差不齊,相同的房地產公司不同的項目園林工程質量也不盡相同。為了提升園林工程的整體質量,工程樣板顯得尤為重要,在園林工程管理中樣板先行已普遍運用。本文試圖就園林工程樣板的內涵、樣板所起的作用展開分析,并力求探尋出園林工程樣板管理的普遍性原則,以期能對園林工程的管理有所指導意義。

一、園林工程樣板的內涵

通常理解的園林工程樣板主要指園林鋪裝樣板的施工,實際上園林工程包括眾多的環節,鋪裝樣板只是園林施工過程一道工序的展示。園林工程的樣板應包括以下幾個層面:

1)材料樣板。包含園林工程所有的材料,一般是涉及到園林觀感、關系到結構安全、結構質量的材料需要設計師的確認,進行材料封樣,明確材料的品種、規格等各項參數。因為綠化苗木的特殊性,一般由設計師、園林工程師到苗圃進行號苗確認。

2)工藝樣板。涉及到園林展示效果或者工藝較為復雜的內容,如地面和墻面材料鋪貼、涂料施工、水景防水、地形塑造等某些具體的工藝,在大面積施工之前,施工單位會進行工藝樣板施工,以檢驗工藝的施工質量、效果,查找工藝的優缺點,具有試驗性。

3)工程樣板。這個層面所含內容更為豐富,包括園林工程的各分部分項工程,樣板范圍內的土方、園林土建、水電、綠化等各分項均需完成施工,全方位進行展示,能較好的表達出各交接面的銜接效果。工程樣板是全面施工前對施工管理全過程的演練。

二、園林工程樣板的作用

1.對于設計而言,園林工程樣板的施工是對圖紙交底的深化,將設計交底可視化,使得設計交底能更直觀,有利于工程充分檢驗設計的意圖,驗證方案落地的可行性和落地效果。有利于發現圖紙問題,檢驗圖紙質量,可以避免項目實施過程中再出現較大的設計調整,減少設計變更的可能。

2.促進工程端更好落地。工程樣板的實施過程,實際上是對工程管理思路的實戰化檢驗,有助于暴露項目實施過程中可能存在的各類問題。通過實體交底,明確工程樣板實施必需的前提條件,工作界面移交標準,明確工程完工質量標準,還有助于推動施工工藝標準化,減少質量通病。加強工程端對方案的理解,避免設計意圖在信息傳遞過程中的偏離。強化現場工程師對效果保持高度的敏感度,避免現場機械地照圖施工,有利于施工過程中的二次創作,對設計圖紙進行效果提升。

3.成本管控。工程樣板的實施,有助于發現各專業工程間的邏輯關系、順序關系,推動各專業工程、各工序的合理安排,減少各工序的交叉破壞,有助于提前發現合同清單是否漏項,減少工程現場工程簽證的發生,便于項目動態成本的控制,可加快項目結算的推進,有利于與施工單位建立良好的合作關系。通過工程樣板的成本統計分析,更科學地測算工程造價的合理性,更好地控制目標成本。

4.提升招標質量。有助于招標采購在后續項目中進行合理的合同界面劃分,準確編制合同清單?？梢悦鞔_材料的質量、材料參數、材料的工藝,避免合同約定不明。明確材料的封樣標準,圖紙二次深化的流程及標準,確定材料的加工供貨周期,便于合同合理約定供貨時間,項目編制合理的施工計劃。

5.通過樣板工程的落地,可以檢驗工程實體與報規圖紙、工程規范之間的差異,提前規避可能存在的驗收風險點,避免政府驗收風險。也利于發現售樓處向客戶展示的沙盤與工程實體間的矛盾,避免營銷部門對客戶過度承諾的風險,提升客戶滿意度。

三、園林工程樣板管理的原則

1.時間性原則。園林工程樣板的實施應在項目大面積開工前完成。做好計劃管理,將工程樣板的實施計劃納項目管理規劃中,全局籌劃。進行園林工程樣板施工專項策劃,全面梳理樣板范圍內的建筑結構、綜合管網、施工通道的施工計劃,樣板施工所需的圖紙、合同、施工場地等各項前置條件,為園林樣板施工提供足夠的時間。

2.典型性原則。園林工程樣板施工區域的選擇,應盡可能選擇分部分項工程完整、施工內容全面、施工工藝具有代表性的區域,如選擇小區主庭院區、廣場區等重點區域。施工內容包含綠化、鋪裝、景墻、廊架等,要能體現出交接部位的施工效果。

3.適度原則。園林樣板區選擇應充分考慮項目的總體情況,面積大小適度,位置適中。避免樣板區域過大或者過小。樣板區域應設置在場地條件好,無破壞和拆改風險的區域,不影響后續大面積施工,易于后續維護,做到成本可控。

4.系統性原則。工程樣板的管理,涉及到多個方面,從材料的封樣、圖紙、合同的確定,到施工計劃的安排,再到工程樣板的完工驗收,驗收后樣板區域的養護管理,是一個全流程、多專業有機統一的管理系統,不能將各個環節孤立。

5.反饋改進原則。園林工程樣板完成后,應對樣板工程的實施過程進行全面的總結,反思工程管理思路、驗證工藝工法、檢驗設計效果,促進工程管理的提升。對工作面移交存在的問題,組織各方進行探討,形成合理的工作面移交標準;圖紙問題,由設計部門及時對圖紙進行優化;工藝缺陷或難度較大的工藝工法,由相關部門對工藝進行改進,確保工程質量。

四、總結

園林工程樣板,不僅是用于指導施工的具體工藝樣板,還應是工程管理策劃樣板、是各專業、各部門之間信息交圈的樣板、是項目管理人員管理行為、管理流程的樣板,更是工程管理人員協同合作的思想認識樣板。