關于我國房地產市場發展的策略探究

鞠沐耕

[摘 要]房地產市場是我國市場經濟中的重要組成部分，對我國經濟發展、社會福利水平具有深遠影響。近十年來，我國房地產市場在迅速膨脹的同時產生了嚴重的價格畸形問題，對城市正常發展和市民生活造成嚴重影響和負擔，不利于城鎮化的健康發展。同時，2020年我國經濟發展受到新冠肺炎疫情的嚴重影響，經濟下行壓力加大，市場經濟的不確定因素增加，新冠肺炎疫情過后國內房地產市場的相關走向需要引起關注。文章將嘗試分析房地產市場的內在機理，探究我國房地產的發展政策，研究其發展方向。

[關鍵詞]房改;房地產政策;市場規律;供需錯配;宏觀調控

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.35.060

1 房地產發展概述

1.1 近年房地產政策概述

我國房地產政策的中心思想是“住房不炒原則”。2016年12月中央經濟工作會議提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。2017年10月，黨的十九大報告再次提出這一定位。2019年7月30日召開的中共中央政治局會議釋放出我國堅持房地產調控不動搖的明確信號，“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。近年的央行會議再次指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求。

國家的相關政策在一定程度上抑制了房地產過熱的局面，但其政策框架過于宏觀，且地方政府存在上行下效現象，沒有結合當地實際做到具體情況具體分析，推出地方性的住房政策，很大程度上使得“住房不炒”難以落地生根。

1.2 近年房地產市場概況

首先，從需求方面來看。從微觀經濟的角度看，房地產需求是指房地產消費者在一定的時期，根據實際收入情況，愿意購買且能夠購買的房地產商品量。住房需求不完全等同于經濟意義上的需求，是必須有支付能力的需求，即有效需求[1]。其次，從供給角度來看。房地產行業內存在大量違背市場規律的行為。捂盤圈地、抬價溢價、倒買倒賣的現象多發，且存在嚴重的虛假宣傳現象。由于房地產交易過程中信息嚴重的不對稱，給了開發商抬高地價、虛報成本價、違規預售的空間，甚至會引發權力尋租現象。再加之存在房產投資的炒房現象、配套政策不完善的問題使得房產平均價格長期高于居民收入中位數，造成高收入群體受到“限購”規制;中等收入群體持觀望態度;低收入群體支付能力不足的問題，進而導致整體有效需求不足，無效供給擴張。近20年我國平均房價和平均工資見圖1和圖2。

2 房地產問題原因分析

2.1 稅收制度

我國現行制度下涉及房地產行業的稅費復雜，并且在房屋取得、流轉、持有三個方面都有稅收，各種稅收條目附加數較大。同時在二手房市場，房源流動需要繳稅，并且賣方想方設法讓買方承擔成本，在很大程度上使得房價二次提高。目前，我國并未出臺個人持有住宅的房產稅政策，現行的房地產政策也未根據實際情況從稅制上綜合考量。2009—2017年房產稅及相關稅種占財政收入比見圖3。

2.2 商品房預售制度

我國在商品房預售方面長期采用香港方式，但這種措施僅在20世紀住房供應緊張階段使用。在房源亟需去庫存的今天已經不能適應市場發展。商品房預售制度為解決泛地產行業資金短缺、急于推進城鎮化進程建立的，對于促進房地產行業的健康發展、解決居民住房問題起到了促進作用。但這一措施導致了行業中不健康現象的發生，開發商在預售階段收回投資，獲取利潤，進而囤積居奇哄抬房價。預售制度在很大程度上成為開發商的融資手段，損害了消費者的利益[2]。

2.3 土地制度

我國房價第一次快速增長處于2002—2003年，2002年國土資源部叫停了原有的土地協議出讓方式，開始實行土地掛牌制度。此政策的目的是解決房產中土地交易的腐敗問題和地方財政收入問題。但由于實行土地掛拍制度，在價高者得利的驅動下，各地地價不斷攀升。土地收入占本級財政收入比見圖4。

2.4 消費者心理

商品房制度下，投機問題長期未得到有效解決。高收入購房群體資金存量大，迫于通脹壓力，“以少占多”的擠占現有房產資源，再以高價賣出，造成住房需求疊加放大。對于普通消費者來說，信息相對閉塞，在租房不經濟、外界房價看漲的影響下，有較高的購房意愿，造成住房剛性，這就給房源持有者以漲價的空間。并且，消費者普遍存在保值、升值的心理，買漲不買跌。目前來看，大部分購房者持觀望態度。疫情結束后，我國又會迎來基建高峰，購房者自然會選擇區位條件，這種情況下就需要國家有效抑制此種現象。

3 結論

住房是我國居民生活的必需品，堅持住房不炒的政策是十分必要的，國家需要給房地產產業一個準確的定位。改革開放以來，我國的房地產政策在很大程度上解決了供需矛盾，有利于我國經濟增長和社會財富的創造。但同時，我國商品房背離了原有的居住職能，被過度虛擬化和資產化，造成了嚴重的供需錯配問題。在一、二線城市，受相關政策和供需影響，房價可能會在合理區間內繼續下跌;在三四線城市，受到基建、供需影響，房價會繼續上漲;從國內整體來看，房價在疫情后期會呈現“U”型發展，即先穩中有降，待經濟形勢好轉時穩中有升。疫情結束后，國家和地方政府需要從地方實際出發，利用這一窗口期，尊重市場內在規律，引導房地產市場正常有序回歸。受此次疫情影響，房地產開發主要表現為資金鏈斷裂、信心萎靡兩大重大問題[3]。對于政策的取向建議為：微刺激、提信心、穩市場。作為當前支撐國家和地區國民經濟穩定發展的托底產業，必須確保其繼續平穩發展，防止行業的大起大落。

參考文獻：

[1]陳曉靜.影響北京市住房價格因素分析[J].商情，2011（6）：25.

[2]林志清.商品房預售制存廢之爭——一個綜述[J]. 經濟研究導刊， 2014（1）：227-228.

[3]住建委：疫情對房地產開發行業影響及幾點建議[EB/OL].（2020-04-02）.https：//www.sohu.com/a/385017191_124722.