土地挖潛挖出3億元

文／相 燚

江蘇石油庫站土地資產(chǎn)運(yùn)營協(xié)調(diào)減免土地出讓金、交易稅費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)等各項支出近3億元。

庫站土地作為銷售企業(yè)最大的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，進(jìn)一步挖掘創(chuàng)效能力具有一定的緊迫性和必要性。近年來，江蘇石油在維護(hù)網(wǎng)絡(luò)穩(wěn)定、優(yōu)化資源利用、創(chuàng)新租賃管理等方面，精耕土地資產(chǎn)，深挖土地效能，為實現(xiàn)企業(yè)整體效能最大化發(fā)揮重要作用。

通過高效組織、政企聯(lián)動、創(chuàng)新工作、嚴(yán)格考核等舉措，江蘇石油庫站土地資產(chǎn)運(yùn)營協(xié)調(diào)減免土地出讓金、交易稅費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)等各項支出近3 億元。

保護(hù)好土地資產(chǎn)

土地作為油庫、加油（氣）站和門店銷售網(wǎng)絡(luò)的載體和根基，加強(qiáng)管理是維護(hù)網(wǎng)絡(luò)穩(wěn)定、提高持續(xù)發(fā)展能力的內(nèi)在必然需求；而加強(qiáng)土地管理的第一要務(wù)就是確保穩(wěn)定，一方面規(guī)范產(chǎn)權(quán)登記、確保資產(chǎn)合規(guī)合法，另一方面多措并舉實施拆遷保全。

規(guī)范土地產(chǎn)權(quán)，維護(hù)土地權(quán)益，化解潛在風(fēng)險，是維護(hù)網(wǎng)絡(luò)穩(wěn)定的難點和重點。江蘇石油運(yùn)用“五種方法”，逐步解決征地建設(shè)、收購擴(kuò)張、改革重組等歷史遺留問題。累計規(guī)范217 宗無證和他方名下的高風(fēng)險土地，土地持證率達(dá)到96.7%，成功化解了產(chǎn)權(quán)風(fēng)險，有效維護(hù)了網(wǎng)絡(luò)穩(wěn)定，節(jié)約了3 億元的改革成本。

不動產(chǎn)權(quán)屬不規(guī)范成因復(fù)雜、政策性強(qiáng)、交易稅費(fèi)高。隨著時間的推移，物權(quán)登記管理的難度越來越大，面臨的風(fēng)險越來越高，降低成本的難度越來越大。江蘇石油在充分調(diào)查的基礎(chǔ)上，將其分為丟失補(bǔ)證、老公司名下過戶、系統(tǒng)內(nèi)過戶、收購過戶、歷史無證等多種類型，結(jié)合1987年國家土地法頒布前后的政策依據(jù)，以及集團(tuán)公司改革改制文件資料，深入分析，研究辦證策略，排查辦證難點，努力尋找辦證突破口。

對內(nèi)協(xié)調(diào)公司各部門落實好人、財、物；對外協(xié)調(diào)好政府部門、出售方、相鄰方等相關(guān)單位。位于B 市區(qū)的席橋加油站，為萬噸級站，占地面積11.75 畝，屬2001 年取得的無證不動產(chǎn)，僅有2001 年征地補(bǔ)償協(xié)議。江蘇石油一方面積極向國土、規(guī)劃、稅務(wù)等部門匯報形成原因，另一方面以地方人大代表的身份督促政府部門推動辦證。通過內(nèi)外協(xié)調(diào)，取得政府部門同意，將該宗地作為歷史遺留問題進(jìn)行處理，并按征地時的標(biāo)準(zhǔn)（10萬元/畝）補(bǔ)繳出讓金。按當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用地均價150萬元/畝測算，該站節(jié)約成本1600 多萬元。

在辦證窗口無法走通的情況下，江蘇石油從上層往基層逆向協(xié)調(diào)辦理。位于D 市的某加油站，為無證劃撥地，是由某個體戶從其他單位購得后于2000 年出售給乙方。按政策規(guī)定，劃撥地在轉(zhuǎn)讓前應(yīng)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)并補(bǔ)繳出讓金，但該個體戶已死亡，權(quán)證過戶困難重重。為避免走中間環(huán)節(jié)，公司積極協(xié)調(diào)政府部門，通過政府會議研究后，以政府會議紀(jì)要為確權(quán)依據(jù)直接將該不動產(chǎn)確權(quán)后補(bǔ)繳出讓金辦妥權(quán)證。

積極應(yīng)對土地拆遷規(guī)劃，保全和優(yōu)化在營油站、門店和油庫布點布局，思路是力爭“小站變大站、位置差變優(yōu)、他方變自有”，底線是“銷量不降低、市場不流失、風(fēng)險不擴(kuò)大”。近四年來，協(xié)調(diào)保全站點22 座，凈增銷量3.5 萬噸/年；完成全資遷建24 座，凈增銷量4.2 萬噸/年；承租站遷建為全資站13 座；承租站點遷建為聯(lián)營站點4 座。

已接到拆遷通知加油站，一方面目的明確，追求利益最大化或保站點，或拆一補(bǔ)多，或拆一帶一；另一方面，思路清晰，力求共贏：對于商業(yè)開發(fā)拆遷，充分利用對方用地心切，“不回避、不主動，內(nèi)緊外松、以靜制動”，“提足、提準(zhǔn)要求，出讓土地置換建設(shè)，其他土地定向掛牌，確保‘拆一還一’，爭取‘拆一還二’”；市政建設(shè)拆遷，“態(tài)度積極、主動溝通，提前選點、兩手準(zhǔn)備”；提高提細(xì)要求，拆建談判可采取“建站拆站”、“堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)”，“力求拆一補(bǔ)二或關(guān)聯(lián)解決遺留問題”。保站措施要到位，在主動溝通同時做好最壞準(zhǔn)備：要完善視頻監(jiān)控、落實應(yīng)急責(zé)任；要上下聯(lián)動，省市聯(lián)手，高位協(xié)調(diào)；要收集完善資料，準(zhǔn)備訴訟維權(quán)；適時要媒體介入，借助外力。

◇銷量不降低、市場不流失、風(fēng)險不擴(kuò)大。 供圖/相燚

運(yùn)營好土地資產(chǎn)

制定閑置土地盤活計劃，進(jìn)一步加快優(yōu)化土地資源利用，不斷提高土地管理水平，助力打造綜合服務(wù)商。

統(tǒng)籌推進(jìn)關(guān)閉加油站的改造復(fù)營，2019 年初全面梳理關(guān)閉加油站，綜合市場環(huán)境、規(guī)劃情況一站一策制定復(fù)營計劃。近四年來，重啟開業(yè)油站7 座、油庫1 座，凈增銷量4.9 萬噸/年。2017年南京十月加油站重啟開業(yè)，2018 年銷量1.4 萬噸。另一方面，全面梳理加油（氣）站閑置土地，結(jié)合政府氫電布點規(guī)劃，統(tǒng)籌推進(jìn)加氫站、充電樁建設(shè)。同時，充分把握城市發(fā)展、鄉(xiāng)村振興、消費(fèi)升級等戰(zhàn)略契機(jī)，切實利用現(xiàn)有優(yōu)勢特別是網(wǎng)絡(luò)、土地和房產(chǎn)資源價值，以加油站點為依托大力發(fā)展加油站綜合服務(wù)體，切實推進(jìn)綜合服務(wù)商建設(shè)。目前已梳理出14 項適合非油開發(fā)的閑置土地資產(chǎn)，通過多種方式助力主營業(yè)務(wù)發(fā)展。

根據(jù)經(jīng)營需求、庫站現(xiàn)狀制定內(nèi)涵發(fā)展舉措：增加汽油罐、增加航煤罐、柴改氣。如徐州新沂第八加油站有3 畝土地利用率不高，調(diào)研論證后投資800 余萬元建設(shè)一棟4600 多平方米的商業(yè)樓宇，目前該樓部分用于易捷便利店和加油IC 卡銷售點，剩余部分作為非油品項目引入旅館、餐飲等業(yè)務(wù)合作經(jīng)營，年度創(chuàng)收超百萬元。對省、地、縣機(jī)關(guān)辦公樓屬于底層門面房的，騰退后改用于經(jīng)營。壓縮機(jī)關(guān)用工編制、減少辦公面積，剩余租用給集團(tuán)內(nèi)審計局、監(jiān)察局、潤滑油等單位，獲得租金1047 萬元/年。

不斷加強(qiáng)土地資產(chǎn)租賃過程管理，確保租賃價格達(dá)到預(yù)期水平，努力規(guī)范公開招租行為，嚴(yán)格履行租賃協(xié)議，確保及時收取租金。對于拖欠租金的行為，制定應(yīng)對預(yù)案，在協(xié)商未果情況下，及時采取法律措施追討欠款，明確責(zé)任人和時間節(jié)點，限期收回，否則將視同債權(quán)考核責(zé)任人。引入市場機(jī)制，規(guī)范出租行為，保障租賃規(guī)范運(yùn)營，不斷提高土地運(yùn)營效益,實現(xiàn)租金收入4500萬元/年。同時，上繳總部關(guān)聯(lián)交易土地租金持續(xù)遞增，目前已提高到3.7 億元/年。

◇小站變大站、位置差變優(yōu)、他方變自有。 供圖/相燚

節(jié)約土地持有成本，是卸掉歷史包袱，服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的有效手段。對外處置閑置土地是降低成本的主要方式。近三年，通過拆遷、劃轉(zhuǎn)、置換等方式處置閑置土地34 項29.4 萬平方米，節(jié)約成本（賬面凈值）8600 萬元，節(jié)約看管成本204 萬元/年，節(jié)約土地使用稅103 萬元/年。同時，協(xié)調(diào)減免在用土地上消防設(shè)施等相關(guān)的土地使用稅517 萬元/年。

補(bǔ)償好土地資產(chǎn)

面對市政拆遷，積極應(yīng)對，創(chuàng)新思路，統(tǒng)籌謀劃，化危為機(jī)，由單一追求經(jīng)濟(jì)利益向積極爭取企業(yè)綜合發(fā)展利益轉(zhuǎn)變。

在閑置土地拆遷處置中爭取盡可能多的新建油站指標(biāo)并定向底價取得土地。2017—2018 年，在中國石化集團(tuán)財務(wù)部領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場指導(dǎo)下,利用閑置土地拆遷，置換調(diào)整新建油站用地23 宗，其中7 宗已取得成交確認(rèn)書。經(jīng)評估機(jī)構(gòu)測算，這7 宗土地比市場競價節(jié)約用地成本1.84 億元。2018 年，關(guān)閉的徐州大湖油庫和淮安石橋油庫拆遷中已取得4 宗新站土地成交確認(rèn)書，油庫尚未移交拆遷。

對于歷史遺留問題，利用拆遷機(jī)會借勢解決。以前未兌現(xiàn)的站點借此落實，以前未辦的土地權(quán)證借此補(bǔ)辦，無法房改的職工借此安置，因糾紛被第三方無償占用的土地借此收回。近四年來，在拆遷中妥善安置督辦遺留站點7 座，補(bǔ)辦無證土地12 宗，安置職工住房160余人，收回他方無償占用土地3宗。

對于拆遷補(bǔ)償金的估價，堅持集團(tuán)選聘范圍內(nèi)機(jī)構(gòu)評估，補(bǔ)償金不低于同等級同類用途新增建設(shè)用地摘牌價或協(xié)議價。對于非公益性拆遷，結(jié)合未來開發(fā)價值確定談判補(bǔ)償目標(biāo)，尤其商業(yè)、住宅、旅游等開發(fā)拆遷，力求分享開發(fā)收益，實現(xiàn)雙贏。授權(quán)經(jīng)營地爭取不低于出讓地補(bǔ)償。近四年來，累計取得拆遷補(bǔ)償金1.7億元，其中增值收益0.65億元。

推進(jìn)企地商合作經(jīng)營，發(fā)揮各方優(yōu)勢，積極探索存量土地增值創(chuàng)收的土地經(jīng)營新模式。如閑置的鎮(zhèn)江丹陽車站油庫拆遷，江蘇石油與當(dāng)?shù)卣炗啈?zhàn)略合作協(xié)議，雙方共同成立聯(lián)營企業(yè)，各持股50%，新建10 座加油站和續(xù)租2 座在營站點，為雙方創(chuàng)造巨大效益，并擴(kuò)大市場占有率和節(jié)約大額用地成本。閑置的常州灣城油庫為避免收回，江蘇石油積極尋求第三方合作利用建設(shè)鋼材市場。通過承租方預(yù)付的10 年租金將劃撥變?yōu)槌鲎屝再|(zhì)后出租給該單位使用，政府取得了土地出讓金并帶動了周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，江蘇石油取得了收益并避免了資金占用。

通過產(chǎn)權(quán)調(diào)換、合作開發(fā)建設(shè)等方式置換為經(jīng)營所需、具有保值增值作用的商業(yè)房產(chǎn)，并依據(jù)稅法爭取免交購置契稅。近四年來，置換到用于開設(shè)易捷便利店、加油IC 卡銷售點的商業(yè)房產(chǎn)市值達(dá)1.4億元，置換資產(chǎn)免除購置契稅360 余萬元。2018 年，關(guān)閉的常州溧陽油庫和辦公樓拆遷后置換2600 平方米商業(yè)房產(chǎn)已辦妥權(quán)證并增值1000 多萬元，同時安置一座站點取得新站出讓合同。

儲備好土地資產(chǎn)

目前，江蘇石油的主要加油站網(wǎng)絡(luò)均分布在城市及重點干道上。一方面城市范圍內(nèi)加油站已過于飽和，二次布點、優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)的空間逐步收窄且發(fā)展成本難以承受；另一方面國省干道站又以創(chuàng)效較低的柴油消費(fèi)為主，干道型項目創(chuàng)效能力極不穩(wěn)定。隨著鄉(xiāng)村振興的逐步形成，鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并的逐步深入，鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)升級已是大勢所趨，能源消費(fèi)顯然是其重要的組成部分。

國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快發(fā)展流通促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)的意見》明確指出：鄉(xiāng)鎮(zhèn)以下具備條件的地區(qū)建設(shè)加油站、加氣站、充電站等可使用存量集體建設(shè)用地，擴(kuò)大成品油市場消費(fèi)。經(jīng)市場調(diào)研、網(wǎng)絡(luò)摸排，截至目前，江蘇省共有743 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但中石化江蘇石油在核心鎮(zhèn)區(qū)500m 范圍內(nèi)擁有加油站近31座，這意味在712 個中心鄉(xiāng)鎮(zhèn)核心商業(yè)圈內(nèi)沒有中石化在營網(wǎng)點。因此，把握鄉(xiāng)鎮(zhèn)加油站網(wǎng)絡(luò)開發(fā)已迫在眉睫。

借鑒城市綠島型加油點的成功經(jīng)驗，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)核心商圈內(nèi)利用集體建設(shè)用地布設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)綠島加油點。2020 年，江蘇石油將鄉(xiāng)鎮(zhèn)加油站網(wǎng)絡(luò)納入“十四五”發(fā)展規(guī)劃；通過與地方政府投資平臺合作，低成本高質(zhì)量發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)綠島站；推進(jìn)綜合服務(wù)商的打造，重點是結(jié)合鄉(xiāng)村振興、消費(fèi)升級，緊鄰鄉(xiāng)鎮(zhèn)綠島站建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合服務(wù)體，為城鄉(xiāng)居民的美好生活提供保障。