房地產限購類政策的局限性及其改進

尹祉懿，謝穎

（東北林業大學土木工程學院，黑龍江 哈爾濱150040）

1 引言及文獻綜述

自2010年北京“國十條”出臺以后，全國40余個大中城市相繼推出了限購政策，隨著宏觀調控力度的加大，各城市的房價在短期內都得到了控制。然而由于“庫存積壓”與“量價齊跌”問題的出現，2014年6月26日起，以呼和浩特為代表的40個城市陸續放開了限購政策，房地產市場的調控整體呈現放松趨勢。2016年9月以后，限購類政策重新啟動，政策調控再次進入收緊階段。一部分學者認為，為了房地產市場的健康發展，限購政策需要被持續且嚴格地實施[1]。而另一類觀點則是，限購政策雖然限制了一部分高收入人群的購買力，但并未平衡低收入人群對于住房的剛性需求；唯有徹底進行經濟結構轉型，房地產經濟才可以長遠發展[2,3]。綜合以上兩種觀點，文章將建立限購類政策的評價模型進行分析研究，并探究限購類政策全面調控房地產市場的有效途徑。

2 限購類政策評價方法與數據的選取

2.1 限購類政策評價方法的選擇

文章主要采用非線性模型——Probit模型[4]，對限購類政策評價模型進行回歸估計，以下是Probit模型方法的計算過程。

假設有線性關系如下：

其中，x'i=（1，x1i，x2i，…，xki），yi*為一個未被觀測到的潛在變量，ui*為隨機誤差項，yi與yi*有如下關系：

假設Ф（·）為標準正態分布函數，則P（yi=1）=Ф（x'iB）稱為Probit模型。

為了得到極大似然估計量，可以將Probit模型改寫為：

因此，似然函數為

該函數的對數似然函數為

通過迭代法對以上方程求解，x'iB可以被估計，模型P（yi=1）=Ф(x'iB)可以被表達。

2.2 數據選取

通過對大中城市官方網站公開的限購類政策文件的整理可以得出，全國46個第一輪實施限購類政策的城市中，在2014年有40個大中城市相繼取消了限購類政策。在2016年9月的第二輪限購政策中，40個取消第一輪限購政策的城市里有一部分城市又將限購政策重新啟動。其中，主要有寧波、太原、貴陽、銀川、昆明、沈陽等21個城市未將限購類政策重新啟動；而天津、無錫、福州等19個城市再一次推出了第二輪限購類政策。

文章選取的研究對象為18個重啟第二輪限購的城市與12個未重啟限購的城市，由于重啟限購城市的時間主要集中于2016年第四季度與2017年第一季度，因此選取2014年至2016年各城市三項指標的年均增長率作為解釋變量，數據來源為中經統計數據庫與搜房網，統計結果下圖所示。

2014年～2016年各城市三項指標年均增長率

3 限購類政策的評價模型

3.1 模型回歸分析

為分析影響限購類政策實施的主要指標，建立以政策虛擬變量為被解釋變量的限購類政策評價模型，模型為：

其中，Ni為虛擬變量（Ni=0時，該城市未重啟限購類政策；Ni=1時，該城市重啟限購類政策）；JGi表示住宅商品房銷售價格（年均）增長率；SMJi表示住宅商品房銷售面積（年均）增長率；GDPi表示國內生產總值實際增速。

為研究房價增長率、銷售面積增長率及GDP實際增速三個影響因素對重啟限購政策主觀選擇性的影響，運用Probit模型方法研究具有不同特征的城市實施限購類政策調控的概率。

通過Eviews軟件對上圖中的數據進行回歸估計，并將軟件的回歸結果代入標準正態分布函數Ф(x'iB )中，得到如下估計模型：

由于模型的LR=24.9067，其對應的p值為0.000016，因此模型整體顯著；似然比指數為0.6168，因此估計模型解釋了因變量61.7%的變動。各城市在2014年至2016年的銷售面積增長率指標、銷售價格增長率指標對限購類政策的重啟有顯著的正向影響，而GDP實際增速這一指標對限購重啟的正向影響不顯著。

3.2 模型評價結果

通過以上分析可知，地方政府在選擇實施限購類政策時的主要考慮因素為銷售量與銷售價格因素，未曾對房地產市場的其他指標進行實時監測與調節。因此，地方政府在調控房地產市場的過程中更傾向于關注表面化的市場指標，而對于影響房地產市場的其他因素卻關注不足。宏觀調控過程中關注指標單一的問題不利于房地產市場的長效發展，此類問題也是限購類政策的主要局限性。

由于限購類政策的局限性，房地產市場的政策調控具有集中性與反復性的特點。為更有效的調節房地產市場，政府需建立實時、動態的監測機制[5]。因此，政府須對房地產市場關注指標的類別進行增加，進而對房地產市場進行全面管控。

4 限購類政策調控的改進

通過對限購類政策局限性的分析可知，政策實施之前須加大對房地產新開工面積、GDP增速、人均可支配收入、人口密度及房貸利率等指標的監測。為實時動態地獲取指標數據，市場監測人員需借助GIS系統對指標進行實時獲取。本節提出了限購類政策調控的改進思路，其主要分為預警、政策微調與政策調控三個階段，整體運作流程如下。

第一階段：實時查看房貸利率、GDP增速、人均可支配收入及人口密度等指標。當房貸利率在一定時間周期內出現下降時，監測人員需要對房地產市場進行更密切地關注；同樣，當GDP增速、人均可支配收入、人口密度等指標出現持續上漲時，監測人員需要密切關注房價與銷售量未來一段時間的走勢。綜上，第一階段的監測工作主要為后期監管工作起到了預警作用。

第二階段：負責監測供求關系的工作人員進行第二階段的監管。當房地產市場出現供不應求的交易情況時，政府須采取一些列的政策微調措施。微調措施主要有為剛需者提供保障性住房，穩定房屋租賃市場等，通過微調措施盡可能緩解商品房售價大幅提升的趨勢。

第三階段：最后，若以上指標的變化過程均未被及時捕捉到，而銷售價格短期內發生大幅提高時，宏觀政策地及時干預則是調控市場的必要方法，調控過程中，應穩中求進的從供給側與需求側兩個角度對房地產市場進行全面地政策調節。

5 結語

由研究可以得出，不同于第一輪限購政策，地方政府推出第二輪限購所依據的指標為商品房交易量與銷售價格指標，雖然第二輪政策調控對市場的關注更為密切，但政策實施前對于市場的監管卻不夠全面。為了避免限購類政策調控的局限性，文章提出了政策調控房地產市場的改進思路。限購類政策實施前應對房地產市場變化趨勢進行全面把握，通過全面監測房地產市場的各類指標，避免宏觀政策的集中實施與限購政策的反復啟動。由于房地產市場的動態性，尋找“一勞永逸”的調控方式幾乎不可能，唯有不斷探索改進方式、勇于創新調控模式，才可以對房地產市場做出最有效的控制管理。