論我國長租公寓發展的制約因素及其對策研究

葉曉斌

摘要：為使得我國長租公寓保持可持續發展態勢，本文在總結長租公寓發展的制約因素的基礎上，對制約因素進行了分析和篩選。將典型案例分析和專家評分法用于量化制約因素間的相關性，并基于DEMATEL模型對制約因素之間的因果關系進行分析。根據分析結果對長租公寓的發展提出了政府要完善長租公寓的頂層制度設計，增設必要的管理層級，同時應牽頭與企業和行業協會共同研究和制定長租公寓產業發展金融支持計劃，政府也要逐步推動資產證券化和信托基金等資產支持政策。

Abstract： In order to maintain the sustainable development of long-term rental apartments in China， this paper analyzes and selects the restriction factors of the development of long-term rental apartments based on the summary of the restriction factors. Typical Case Analysis and Experts Grading Method are use for the pertinence between quantitative restriction factors， and the causal relationship between restriction factors is analyzed based on DEMATEL model. According to the results of the analysis， this paper puts forward that the government should perfect the design of the management rules for long-term rental apartment， add the necessary management levels， and take the lead in the research and formulation of the financial support plan for the development of the long-term rental apartment industry together with enterprises and industry associations. The government should also gradually promote the supportive policies such as asset securitization and trust funds.

關鍵詞：長租公寓;制約因素;DEMATEL模型

Key words： long-term rental apartment;restriction factor;DEMATEL mode

中圖分類號：F299.23 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1006-4311（2020）06-0004-04

0 ?引言

長租公寓是將住房租賃市場化、經濟化、規模化的重要手段，正逐步被民眾關注和接受。長租公寓具有良好的居住氛圍、滿足不同人群需求的個性化服務等。尤其是在房價壓力過高的城市，它滿足了許多青年白領對租賃條件的需求。然而，長期租賃公寓仍處于發展的初始階段。隨著它的發展也出現了許多嚴峻的問題，如室內甲醛超標、租賃的售后服務收到投訴、“租金貸”缺乏有效的監管等迫切需要解決，長租公寓可持續發展的道路充滿坎坷。

我國學者周明[1]（2018）等認為長租公寓的發展面臨前期投入大，營利能力不強，還有獲取房源困難、獲取的成本高等問題以及長租公寓的投資回報周期長等問題。張娟鋒[2]（2018）提出長租公寓行業還存在融資方式單一、政策環境不確定性大、經營牌照/稅收不明確等問題。尹朝陽[3]（2018）認為長租公寓的發展并不受限于投資而如何突破資源約束獲取優質物業是長租公寓發展中的瓶頸之一。戴德梁行研究部[4] （2018）則認為：隨著居住理念的升級和市場的調整，租購，稅收，財政支持等相關問題將逐步甚至以極快的速度實現。我們將提供龐大的房屋租賃市場，租賃和購買的情況也將出現。

通過梳理學者們對長租公寓的研究進展，發現目前學者們對長租公寓的研究較少也較分散。對長租公寓的制約因素尚未進行深入分析，也為形成系統解決方案[5][6]。

本文將結合長租公寓的運營現狀，通過文獻閱讀和典型案例分析，得出制約長租公寓發展的相關因素，再根據業內專家評分得出制約因素之間的相關性，最后運用DEMATEL來探究得出各制約因素之間的聯系，由此確定主要原因因素和最重要因素，并針對主要原因因素和最重要因素提出相應的應對策略。

1 ?長租公寓發展現狀及案例分析

1.1 廈門長租公寓發展現狀

2017年7月，廈門成為國內首批開展住房租賃試點的城市。廈門的長租公寓合作模式呈現多元化，大概有以下幾種：自持轉做公寓，從乙方出租房產，收購房產，翻新工廠，與企業合作，并與政府項目合作等。[7]

2018年，廈門市國土資源與房產管理局出讓2018P01地塊的國有建設用地使用權，作為廈門市首個住房租賃試點項目，這一項目的競買對象為國有企業，這一成交也宣布了廈門長租公寓時代的正式到來。

根據統計資料，廈門市約有132萬套面向市場的出租住房，截至2019年4月，廈門市長租公寓約有3.5萬套，租賃市場資金量可達150億/年。據調查，廈門目前租房人群近半是90后，他們更加關注于生活的質量，傳統的租房市場不能滿足這些需求，而長租公寓可以滿足這些需求。

房地產經紀商轉型打造泊寓青年公寓、廈門冠寓等住房租賃服務品牌，企業通過自建、租賃、政府合作等方式激活社會閑置住房。同時，他們為更多的新廈門市民提供了更多的租賃選擇。隨著品牌企業的快速發展，地方集中式公寓、分散型公寓業務不斷加快，房屋租賃體驗的連續化，廈門住宅租賃市場也日益明朗。

1.2 廈門長租公寓運營商調研分析

我們選取了以廈門優望公司（一家專注于精細管理的公寓服務提供商）為代表的長租公寓運營商走訪調研。通過調研發現，這些運營商多采用從物業整體策劃、設計方案、裝修過程、房屋出租運營、物業管理等方面都采用標準化管理。房屋來源主要由定制開發、業主精裝托管等方面多渠道并行的獲取，單個社區規模在500-2000間左右，相比于傳統租房更能滿足消費者對租房條件、租房環境、租房地點的要求。通過走訪其他長租公寓的一些運營商，大都希望精致運營為主，以證券化和其他輕資產為輔，都普遍反映融資成本過高，租金收入利潤偏低等問題。

1.3 租房消費者調研分析

為充分了解廈門市租賃者對于租房方面的需求以及他們對租金的承受能力等方面的現狀，更好地分析消費者行為的特征，我們進行了廈門市住宅租賃市場的在線調查，共收集了342份有效結果，被調查人群集中在20-40歲這個年齡段，約占73.6%;問卷分析反映出對租房消費的認可。同時租賃者在租房過程中對于房東是否誠信可靠這個問題關注程度占了40.1的比例，對交通情況、租金費用、周圍環境、房屋設備等問題關注程度相仿，分別為11.4%、18.8%、15.5%、14.2%，這說明消費者更傾向于那些后期服務有保障，租房費用結算公平公正，押金能及時退還的房東，這主要是由于那些“二房東”缺乏服務意識，讓租房消費者得不到良好的體驗。品牌長租公寓的誕生正是為了解決這些難點，也由此可以看出長租公寓所擁有的廣闊潛在市場機會。

對租房消費者對長租公寓滿意度調查，仍有19.45%的被調查者對目前的租房狀況感到不滿意。除工作變動等客觀原因外，居住環境過于吵雜和租房過程中的服務態度不盡如人意等原因會影響租賃者的住房體驗。

2 ?制約因素的辨識

本研究先通過文獻閱讀和典型案例分析以及走訪業界專家等調研，得出9個制約我國長租公寓發展的因素。構建出長租公寓發展制約因素體系，如表1所示。

3 ?DEMATEL模型的構建及制約因素分析

3.1 DEMATEL模型的構建

DEMATEL（ Decision-Making and Trial Evaluation Laboratory）是決策試驗和評價實驗室的英文簡稱，由日內瓦研究中心的Battelle紀念協會創立，[8] 它是一種運用圖論與矩陣論相結合來研究某個主題的各個因素間的相互影響關系和程度，剝離原因因素和結果因素，是一種對于各影響因素進行處理的方法，極其便捷和有效，且符合科學的角度。本研究通過借鑒該思路，采用DEMATEL模型對長租公寓各制約因素進行分析處理，辨別各制約因素之間的相互影響程度及關系，找出其各種層次的制約因素，并進行分析。本研究中DEMATEL模型構建的基本過程為：

①構造有向圖。對各位專家的意見進行整理，根據各影響因素之間的關系，確定各制約因素之間的相互影響系數。

②在此基礎上構建各指標間的直接影響矩陣F。

⑦根據計算結果分析各制約因素的重要程度，為我國長租公寓發展策略制定提供依據。

3.2 基于DEMATEL模型的制約因素分析

由于長租公寓在我國還處于起步階段，我國長租領域專家較少，研究通過咨詢對長租公寓有一定理解的建筑領域的專家，并結合已有的研究成果，對上述9個制約因素間的直接關聯程度進行評價。

通過對長期出租公寓的上述分析，制約長租公寓發展的因素分別為 F1，F2，…，F9 表示。使用0，1，2，3，4的方法衡量兩個因素之間的相關性，0表示無影響，1表示低度效應，2表示中等影響，3表示高影響，4表示極高影響。在此基礎上，建立了直接影響矩陣，如表2所示。

根據制約因素的直接影響矩陣，構造制約因素間的有向圖，如圖1所示。

3.3 結果分析

根據影響度和被影響度確定制約因素的中心度m和原因度r，得出表3，通過散點圖的圖表方式可以讓我們更為清晰地看出結果，本文采用MATLAB2015b軟件來繪制各制約因素的散點圖，得出圖2。

中心度刻畫了制約因素在所有因素形成的網絡分析中的重要程度。依據圖2可以看出中心度前3位的是：F4，F3，F7。相應的中心度為：2.8265，2.2113，1.7715。這3個因素是我國長租公寓發展中的主要制約因素。

原因度是評價某種因素對其它因素影響程度的指標，分為原因因素和結果因素;原因因素：原因度為正，該因素對其它因素有影響，絕對值值越大影響程度越大;結果因素：原因度為負，該因素會受其它因素影響，絕對值越大影響程度越大。

主要原因因素有：F4，F3，F7。

相應的原因度為：2.8265，2.2113，1.7715。

主要結果因素有：F5，F3，F6。

相應的原因度為：-0.7189，-0.3495，-0.2602。

中心度是評價因素重要性的指標。通過分析：政府規范監管機制不健全、平臺搭建尚未成形和融資成本過高分值分別為2.8265，2.2113，1.7715，是制約長租公寓發展的主要因素。

4 ?相關應對策略

通過上述分析得到的最重要的制約因素F4，平臺搭建尚未成形對于長租運營商租賃和融資等方面造成很大困難。對于長租公寓運營商來說，由于其融資手段單一和資金并不豐厚的特點，單靠租金的收益，回報率低，無法覆蓋支出，而住房租賃資產證券化將是其一大助力。通過發行試點房地產投資信托（REITs），建立專業化的信托機構以及聘請相應的人才等舉措，將有效增加長租公寓運營商融資手段，以充足的資金來盤活房地產存量資產。

政府應出臺相應的政策來支持長租公寓產業發展住房租賃資產證券化和信托基金等融資手段，可以讓銀行機構創新金融服務，向參與長租公寓的開發商提供較長期限的低息貸款，提供和闊寬長租公寓的資金鏈，并給與政策優惠鼓勵一些有實力的企業進入該市場。

雖然國家和企業已經開始著手搭建各種平臺來促進長租公寓的發展，但是還處于初步實驗階段，無法有效解決現有問題，對于平臺搭建依然任重而道遠。需要政府建立多渠道融資，鼓勵企業資產證券化等政策的出臺。

最后，政府監管機制的建立和完善非常重要，它能夠規范市場，使消費者在租賃的過程中有更加愉悅的體驗，比如“甲醛門”事件就是政府監管機制不完善，使得企業過分追求利益而導致的，造成廣大消費者對長期公寓的滿意度下降，并對其聲譽產生不良影響，制約企業的發展。這些問題都需要靠政府加強法律強制力，完善長租公寓監管管理機制，以此來監督企業行為，使其符合規范;比如，消防部門要加強對企業產品的調查，使其消防檢測合格以保證安全，廈門市政府要修改和完善《廈門市房屋租賃管理辦法》，明確包租式長租公寓服務企業在包租式長租公寓業務全過程中的義務和責任。

5 ?結語

處于發展初期的長期租賃公寓面臨許多問題：資本投入產出比偏低，融資困難，住房銷售利潤豐厚導致租金收入偏低，規范機制不健全，長租公寓可持續發展的道路并不平坦。

論文在相關文獻提出的制約因素基礎上，結合廈門優望公司進行調研分析，得出了9個制約長租公寓發展的因素。并運用DEMATEL模型得出制約長租公寓發展的兩個主要原因因素F4、F3和一個最重要的結果因素F7，這些因素都與政府支持有著密切的關系。

政府要完善長租公寓的頂層制度設計，增設必要的管理層級，同時應牽頭與企業和行業協會共同研究和制定長租公寓產業發展金融支持計劃，政府也要逐步推動資產證券化和信托基金等資產支持政策，以發展長期租賃公寓機構，使得我國長租公寓能保持可持續健康發展。

參考文獻：

[1]周明.真正讓長租公寓健康可持續發展——“長租公寓：國際經驗與上海實踐”研討會綜述[J].上海房地，2018，3.

[2]張娟鋒，林甦.長租公寓發展的政策環境、經營模式與發展趨勢[J].中國房地產，2018，21.

[3]尹朝陽.我國長租公寓經營模式的探索與挑戰[J].濮陽職業技術學院學報，2018，9.

[4]戴德梁行研究部.長租公寓市場發展分析 [J].住宅與房地產，2018，2.

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[9]羅小青.價值觀對集中式長租公寓開發和運營的影響[J].價值工程，2019，38（17）：78-80.