商服用地價格影響因素及評估要點分析探討

孫偉

摘要：隨著城市的快速發展，城市發展呈現多中心、多板塊、不均衡發展的特點，加之影響商服用地價格的因素較多，商服用地價格差異化較大。通過分析商服用地價格影響因素并分析探討評估要點，豐富完善商服用地價格評估體系并形成一定創新，使商服用地價格評估更科學、更合理。

Abstract： With the rapid development of cities， urban development presents the characteristics of multiple centers， multiple sectors， and uneven development. In addition， there are many factors affecting the price of commercial land， and the price of commercial land varies greatly. By analyzing the factors influencing the prices of commercial places and analyzing and discussing the key points of evaluation， we will enrich and improve the price assessment system of commercial places and form certain innovations to make the price assessment of commercial places more scientific and reasonable.

關鍵詞：商服用地;價格;評估

Key words： place of business;price;evaluation

中圖分類號：F299.23 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1006-4311（2020）06-0057-02

1 ?商服用地價格影響因素

根據國家標準《土地利用現狀分類》（GBT21010-2017），商服用地指主要指商業、服務業的土地，本文所研究的商服用地，主要指零售商業用地。根據《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2014），城市土地價格主要受一般因素、區域因素、個別因素三大類因素的影響，在城市發展的過程中，隨著相關政策實施和城市格局的變化，商服用地價格尤其是批發零售商業用地受區位、交通等區域因素及自身規劃條件等個別因素影響較大。

1.1 區位條件對商服用地價格起著決定性的作用

商業中心多位于區域核心地段，區位條件十分優越，且有便捷的交通和完善的配套，能夠帶來龐大的人流，可以產生更高的經濟效益。因此，通常條件下，城市中心的商服用地價格最高，并呈現向四周遞減的趨勢，如主城商圈的商服用地與偏遠區域商圈的商服用地，其價格完全不在一個水平線上，甚至相差幾十倍。

1.2 交通等外在因素對商服用地價格有重要影響

交通在完善城市空間布局等方面發揮著重要作用，城市核心區域交通便利，路網完善，通達度高，會使大量人流、車流、物流集中于此，形成明顯的集聚效應，從而對商業布局形成帶動效應，發達的交通都會帶來商業的繁榮，而對于商業布局來說，交通會有一定的導向作用，就是商業會沿著交通運輸進行布局，以減少運營成本并提高通達便利度。除交通便利外，商服用地受區域整體營業環境和周邊商業收益狀況影響也較大。

1.3 商服用地價格受容積率、建筑密度等規劃條件影響較大

一般商業項目中，樓層越高，商業價值越低。以一二層商鋪為例，根據商鋪定價原則，商鋪一層與二層價差比為1：0.55，即一層均價100%，二層均價55%。因此，對于商服用地建筑規劃，盡可能加大占地面積、降低層數，即建筑密度越大、容積率越低越好。同一供需圈內的商服用地，因容積率、建筑密度不同，其樓面地價會有較大差異。

1.4 臨街狀況、臨街深度等個別因素對商服用地價格影響較大

在一個級別范圍內，由于商服用地的沿街狀況、進深、鋪面寬度、形狀不同，商服用地的地價也有較大差異。商服用地是沿街或背街的情形，對商服用地價格影響較大，應按一定的比例系數進行修正。其次是商服用地的臨街深度影響也比較突出，隨著臨街深度的增加，土地商業利用價值遞減，當深度達到某一臨界深度時，這種變化就會趨于零，因此需要臨街深度修正。此外，商服用地價格還受寬深比、開發程度、朝向及其他個別因素影響。

2 ?商服用地價格評估要點探討

不同于居住用地、工業用地，商服用地價格的均衡性差，換言之商服用地價格某種程度上個性大于共性，因此，針對商服用地價格的評估，既要考慮宏觀因素，又要重視微觀因素，宏觀微觀因素相結合，以實現商服用地價格評估的客觀、合理。

2.1 合理選擇評估技術路線與方法

地價評估的方法有收益還原法、市場比較法、剩余法、基準地價系數修正法和成本逼近法，另外路線價法也是地價評估中常用的方法。

收益還原法是將待估宗地未來若干年的純收益通過一定的還原利率將其還原到估價期日現值的一種方法，適用于有收益的土地，其估價結果可信度取決于土地純收益和還原利率正確與否。

市場比較法是根據替代原理，將在同一市場供需圈內近期發生的、具有可比性的交易案例與估價對象的多個因素進行比較修正，得出待估宗地在估價期日的市場價值，適用于同一市場供需圈范圍內有多個近3年交易實例的區域。

剩余法是將待估房地產的預期開發價值，扣除成本、稅金、利潤等各項后，以剩余值評估土地價格的方法，所在區域類似待估宗地地上建筑物的交易案例較多，能夠比較容易估算待估物業的市場售價，可采用剩余法評估。

基準地價系數修正法是根據替代原理將估價對象區位因素條件與區域的平均條件進行差異修正而得到的價格，適用于完成基準地價且有完善修正體系區域的土地估價。

成本逼近法是以取得和開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有權收益來確定土地價格的估價方法。成本逼近法適用于郊區等不繁華區域新開發的土地及沒有收益的土地估價。

在滿足各種方法應用的基本條件下，根據各種方法的定義、原理、適用范圍及商服用地的價格特征，商服用地價格評估優先采用市場比較法、剩余法和收益還原法。在城市較為繁華地區商業街道兩側商服用地的評估，可采用路線價法。

2.2 明確評估價值類型及定義

同一商服用地可以有不同類型的價值，因此評估商服用地價格，必須明確價值類型，價值類型指所評估的估價對象的某種特定價值或價格，主要有市場價值、投資價值、抵押價值、快速變現價值和殘余價值和等。價值類型與評估目有較大的關系，不同的評估目的會對會對評估對象價值類型的選擇產生影響，即評估目的直接或者間接的決定和制約著價值類型的選擇，但同一估價對象特定估價目的下的具體一種類型的價值，理論上具有唯一性，因此需明確評估價值類型及定義。

2.3 科學選擇區域因素及確定權重、分值

商服用地區域因素修正的主要因子有商業繁華程度、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、人口狀況等。在編制商服用地地價區域影響因素修正系數表時，可運用專家打分法、層次分析法等合理確定各區域因素的權重，同時在分值取值上，建議突破常規，增加細項，如商服繁華程度可從距一級、二級、三級商服中心距離，周邊大型、中型商場數量等角度進行修正，以更能真實的反映商服用地的價值。

2.4 全面充分考慮商服用地價格個別因素修正

不同于住宅用地，某種程度上商服用地價格受個別因素影響較大，因此除了正常的修正外，在評估商服用地價格時，應全面充分考慮個別因素修正，為使評估結果更貼近實際，應將個別因素細化并確定合理修正系數，可將個別因素細分為宗地大小、宗地形狀、臨街狀況、商業集聚度等，以更科學的體現同一個區域內不同商服用地價格的微觀差異。（表1）

2.5 注重“個性化”土地特殊影響因素對商服用地價格的影響

隨著土地招拍掛出讓條件的多樣化，市場出現越來越多的“個性化”土地，如商住兼容混合用地出讓、商服用地建成后物業產權不可分割出讓、附帶條件出讓等。以商住混合用地為例，商服用地所占比例的不同，將極大影響商服用地的價格。對于“個性化”商服用地評估，評估時應有詳細的規劃指標和規劃方案，根據方案能判斷出樓層數、層高、開間、承重等，以合理的確定售價、建安成本及修正體系，使評估價格科學、合理。

3 ?結論

隨著城市的快速發展，城市發展呈現多中心、多板塊、不均衡發展的特點，加之商服用地價格受區域因素、個別因素及特殊因素的共同影響，商服用地價格差異較大，這就要求我們評估商服用地價格時，在遵循《中華人民共和國資產評估法》、《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2014）等法律法規前提下，全面了解商服用地背景信息，充分考慮各項影響因素，恰當運用評估方法并完善評估體系，并形成一定特色的創新，使商服用地價格評估更科學、更合理、更貼近實際價值。

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