房產(chǎn)證未標(biāo)注用途，如何辦理換證登記？

徐映雪

案 ? 例

張某持20世紀(jì)90年代初的土地證和房產(chǎn)證來登記機(jī)構(gòu)申請換證，土地證上記載土地用途為住宅，房產(chǎn)證上房屋用途空白。據(jù)張某所述，該房屋最初是用于居住，但20世紀(jì)90年代中期即改作商鋪使用，在工商部門已進(jìn)行注冊登記，現(xiàn)房屋即將拆遷，要求將房屋用途登記為商業(yè)。經(jīng)調(diào)取歷史資料，該房屋辦理初始登記時建筑許可證上也未明確房屋用途。登記機(jī)構(gòu)能否按張某的要求進(jìn)行換證？

分 ? 析

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，換證時應(yīng)把房屋用途登記為住宅。因該宗地土地證上記載土地用途為住宅，房產(chǎn)證上房屋用途缺失的情況下，為使房地用途一致，可根據(jù)“房隨地走”的原則，將房屋用途與土地用途保持一致進(jìn)行補(bǔ)證。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，可以按張某的要求進(jìn)行換證。該房屋幾十年來的實(shí)際使用用途一直是商鋪，且已在工商部門進(jìn)行注冊登記，且水電氣暖等費(fèi)用的繳納一直參照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，如補(bǔ)證時把房屋用途登記為住宅，對群眾來說是有失公允的。

筆者不認(rèn)同這兩種觀點(diǎn)。該問題是房地分散登記時的歷史遺留問題，登記機(jī)構(gòu)補(bǔ)證時無論把房屋用途登記為住宅還是商業(yè)，都缺乏依據(jù)。

房地一體登記后，登記房屋用途時主要依據(jù)的是規(guī)劃用途，即《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（原來稱《建筑許可證》）記載的房屋用途。但經(jīng)核查，案例中房屋辦理初始登記時《建筑許可證》上的房屋用途也缺失。在這種情況下，登記機(jī)構(gòu)首先應(yīng)尊重歷史，即尊重權(quán)利人提供的材料和原始登記資料，在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查過程中，通過補(bǔ)充調(diào)查、查閱歷史文件檔案的方式予以解決，如可到規(guī)劃城建部門的檔案館查詢該房屋登記的原始資料，核查建筑許可證、竣工驗(yàn)收、紅線圖、施工圖、竣工圖等相關(guān)圖件，是否對房屋用途有所顯示。如原始資料中有確切顯示的，按原始資料中顯示的房屋用途進(jìn)行登記。

但由于年代久遠(yuǎn)，往往在原始登記資料中查詢不到任何信息。筆者認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)遇到此類問題，不必強(qiáng)求房屋用途與土地保持一致，可把房屋用途保留空白予以補(bǔ)證。

其一，登記機(jī)構(gòu)不能根據(jù)土地用途來擅自確定房屋的用途，因?yàn)閮烧卟皇侨魏吻闆r下都相同的。房屋用途指房屋規(guī)劃用途，主要由《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T 17986.1-2000）附錄A6《房屋用途分類》確定，而土地用途由《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2007）的二級類確定。在實(shí)務(wù)中，一般情況下這兩者相對應(yīng)，但由于分類標(biāo)準(zhǔn)的差異，導(dǎo)致有時不完全一致。如現(xiàn)在進(jìn)行登記時，土地證上記載土地用途為住宅，規(guī)劃證上記載房屋建筑分類為商業(yè)的例子屢見不鮮。這種不一致是技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)不同造成的，并不違法違規(guī)。不動產(chǎn)登記是對合法既有的不動產(chǎn)權(quán)利狀況的記載與公示，土地與規(guī)劃均合法的情況下，登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行登記時，應(yīng)嚴(yán)格按照土地出讓合同（劃撥決定書）、土地證等確定的用途登記土地用途，按照規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)確定的用途登記房屋用途。

其二，原房管部門未對該房屋用途進(jìn)行登記的原因未知，歷史悠久也不可考究。但存在很大的可能性是原房管部門當(dāng)年在作初始登記時，從申請人提交的資料中也無從判斷該房屋的用途，經(jīng)實(shí)地查看，發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際使用用途與土地不一致，登記缺乏相關(guān)依據(jù)，故作空白處理。該問題在分散登記時就無法解決，延續(xù)至今要解決更是困難。此外，該房屋即將面臨拆遷，房屋是按住宅用途還是按商業(yè)用途進(jìn)行補(bǔ)償，差別很大，關(guān)系到權(quán)利人切身經(jīng)濟(jì)利益，如登記機(jī)構(gòu)在法律依據(jù)不充分的情況下貿(mào)然登記，很可能引起群眾起訴或信訪。

其三，維持原房管部門的登記內(nèi)容進(jìn)行換證，登記機(jī)構(gòu)不會因補(bǔ)證行為而承擔(dān)登記錯誤的風(fēng)險。《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2010〕15號）第二條第二款規(guī)定，“房屋登記機(jī)構(gòu)作出未改變登記內(nèi)容的換發(fā)、補(bǔ)發(fā)權(quán)屬證書、登記證明或者更新登記簿的行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理。”

綜上，筆者認(rèn)為給張某換證時把房屋用途繼續(xù)保留空白即可。值得注意的是，按照自然資源部規(guī)定的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，要求房屋用途一欄是必填項(xiàng)，空白可能會影響數(shù)據(jù)匯交，如真受到影響可就此問題做出解釋說明。（作者單位：鄭州市不動產(chǎn)登記中心）