房地產(chǎn)陷困 時(shí)艱盼新政

潘英懷

因時(shí)制宜，檢討“辣招”

突發(fā)疫情之下，對(duì)澳門(mén)社會(huì)經(jīng)濟(jì)民生都存在很大影響，房地產(chǎn)建築業(yè)必然也不能獨(dú)善其身。當(dāng)然，澳門(mén)主要以博彩旅遊業(yè)為龍頭，而房地建築業(yè)則屬於第二產(chǎn)業(yè)，但不可忽視其牽涉的問(wèn)題。過(guò)去一段時(shí)間，特區(qū)政府為了應(yīng)對(duì)疫情，出臺(tái)了許多措施，包括針對(duì)中小企業(yè)和市民的各類(lèi)經(jīng)濟(jì)援助政策，但目前還未能制訂更加具體的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的方案。尤其是本澳房地產(chǎn)業(yè)，2018年，政府為了抑制房?jī)r(jià)長(zhǎng)漲，出臺(tái)了所謂的辣招，包括取消出租房屋因空置而獲豁免房屋稅的規(guī)定，以及除原來(lái)應(yīng)繳稅項(xiàng)外，再對(duì)不動(dòng)產(chǎn)或其權(quán)利的取得人，分級(jí)加徵取得印花稅：即首個(gè)物業(yè)課稅百分三，第二個(gè)物業(yè)課稅百分之八，第三個(gè)物業(yè)課百分之十三印花稅。這些政策推出至今，毫無(wú)疑問(wèn)一定程度上對(duì)本地房地產(chǎn)業(yè)造成一定的負(fù)面影響。

澳門(mén)的房?jī)r(jià)是否真的高到令人恐慌呢？環(huán)顧粵港澳大灣區(qū)，我們可以看到香港、深圳、廣州等一線城市，房?jī)r(jià)同樣非常高，但它仍然有很強(qiáng)的支撐。因此，一個(gè)地方的房?jī)r(jià)高不高、貴不貴的問(wèn)題，不能主觀判斷，而需要根據(jù)居民收入情況、物價(jià)上漲指數(shù)、房?jī)r(jià)上張幅度與其他產(chǎn)品漲幅對(duì)比、民眾購(gòu)房承受能力、地區(qū)GDP等因素來(lái)綜合衡量。澳門(mén)人均GDP已經(jīng)位居全球第二，人均儲(chǔ)蓄亦高達(dá)近百萬(wàn)，綜合這些因素，簡(jiǎn)單從數(shù)字上評(píng)估澳門(mén)的樓面單價(jià)是欠科學(xué)的。澳門(mén)的地價(jià)、政府稅項(xiàng)、人工、建築材料成本等，都會(huì)反映到房?jī)r(jià)上，尤其是地價(jià)，非常稀缺，這是不爭(zhēng)的事實(shí)，甚至已經(jīng)達(dá)到“麵粉貴過(guò)麵包”的現(xiàn)象。

歷年來(lái)，政府在限制房?jī)r(jià)方面，出臺(tái)了大量的政策，並且提出“社屋為主，經(jīng)屋為輔”的口號(hào)，然而數(shù)年下來(lái)，相關(guān)的報(bào)告顯示本澳公屋其實(shí)已經(jīng)能夠滿足社會(huì)需求，一再堅(jiān)持“社屋為主，經(jīng)屋為輔”顯然已不符合澳門(mén)居民房屋需要。奈何政府礙於各類(lèi)社團(tuán)的壓力，將房屋的責(zé)任盡攬身上，以至於罔顧市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)律，而政府的角色問(wèn)題，導(dǎo)致在房屋問(wèn)題上越發(fā)焦頭爛額，缺乏全域的規(guī)劃，城市規(guī)劃更是一拖十多年，比如在豪宅隔壁有經(jīng)屋，豪宅面對(duì)的海景又建社屋，舊區(qū)重建更是“只聽(tīng)樓梯響”。這些亂象源於政府角色錯(cuò)配，並不是一個(gè)健康的社會(huì)狀態(tài)。一個(gè)自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體，健康的狀態(tài)應(yīng)該是兩條腿走路，其一無(wú)可厚非要致力扶持弱勢(shì)群體，其二要維護(hù)市場(chǎng)合理的發(fā)展空間。對(duì)於青少年上樓問(wèn)題，不應(yīng)該未學(xué)行先學(xué)跑，譬如我們這一輩，通常要先努力充實(shí)自己，達(dá)到一定的收入條件才會(huì)考慮置業(yè)。相反，今時(shí)今日，很多年青人一出來(lái)社會(huì)沒(méi)有社會(huì)基礎(chǔ)也沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力就一窩蜂要求置業(yè)，這樣必然加促樓市有價(jià)無(wú)市，最終把這種訴求和壓力拋給政府。

事實(shí)上，澳門(mén)目前是不是真的有那麼多人無(wú)屋住呢？根據(jù)調(diào)查，目前的住房基本上是滿足居民居住需求的，唯改善居住才是大家更為真實(shí)的追求。政府只有正視到這一點(diǎn)，才能梳理出好的房屋政策。我們知道，其實(shí)很多澳門(mén)人辛辛苦苦了幾十年，早前買(mǎi)了物業(yè)，如今出於改善生活的目的，計(jì)劃多買(mǎi)一個(gè)單位自住或給子女居住。何況，澳門(mén)作為這樣強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)體，世界GDP占前，是不是可以鼓勵(lì)市民改善生活，創(chuàng)造更優(yōu)質(zhì)的生活呢？以目前所謂的辣招，市民要想購(gòu)置第二套房，就要承受八個(gè)點(diǎn)的稅，第三套房要加稅十三個(gè)點(diǎn)，這就是“未見(jiàn)官先打八十打板”。“一刀切”將二次置業(yè)視作炒樓。政府的不恰當(dāng)作為讓置業(yè)變成一種罪惡的事情。

澳門(mén)是自由開(kāi)放的市場(chǎng)，但高稅點(diǎn)不僅讓外來(lái)人口望而卻步，連本地居民都沒(méi)有信心購(gòu)置房屋。政府打擊炒樓，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展是無(wú)可厚非的，至於用什麼政策來(lái)抑制炒樓則是值得檢討和完善的。許多地方通用的方法是針對(duì)買(mǎi)賣(mài)中產(chǎn)生的溢價(jià)部分徵收增值稅，比如以1000萬(wàn)買(mǎi)回的樓盤(pán)，稍後以1500萬(wàn)賣(mài)出，中間實(shí)際產(chǎn)生了多少利潤(rùn)，就針對(duì)徵收多少稅。相信這樣可以更有效遏制炒房的情況。

澳門(mén)現(xiàn)在所謂的“辣招”本質(zhì)上抑制了社會(huì)需求，令大家不去買(mǎi)樓。當(dāng)中還包括按揭成數(shù)的限制，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)動(dòng)輒上千萬(wàn)，通常需要籌足三數(shù)百萬(wàn)以上作為首期款，這對(duì)於年輕一代來(lái)說(shuō)是非常困難了，因此很多人都希望排隊(duì)申請(qǐng)經(jīng)屋。目前澳門(mén)房產(chǎn)界有6千多持牌的從業(yè)員，然而在過(guò)去兩年裏，每年只有8千多宗物業(yè)成交，也就說(shuō)一個(gè)人平均一年做一單生意，可以看到房產(chǎn)市場(chǎng)交投的清淡。這些情況都不是一個(gè)健康的市場(chǎng)該有的狀態(tài)。尤其是當(dāng)前受疫情影響，整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)都需要進(jìn)一步啟動(dòng)起來(lái)，因此，希望政府在“辣招”的政策裏釋放一些條件，比如放鬆按揭比例，或者以增值稅取代現(xiàn)有的房產(chǎn)稅，不再“一刀切”將購(gòu)買(mǎi)第二套房視作炒房來(lái)定義。同時(shí)，在行業(yè)不景氣的情況下，理應(yīng)釋放更加輕鬆的政策，從而令到房地產(chǎn)業(yè)以及周邊業(yè)界都能健康發(fā)展。

土地“封盤(pán)”，孰是孰非

土地是房地產(chǎn)商業(yè)發(fā)展的基本要素。自2014年特區(qū)政府新《土地法》生效之後，累積收回了超過(guò)110幅土地，故而澳門(mén)歷經(jīng)數(shù)年都無(wú)商業(yè)地塊可用。無(wú)論是上屆政府還是今屆政府，運(yùn)輸工務(wù)司司長(zhǎng)都數(shù)次承諾一定會(huì)拿部分土地出來(lái)拍賣(mài)，遺憾的是直到今天都沒(méi)有兌現(xiàn)。當(dāng)前這些土地仍大部分存在產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，錯(cuò)綜複雜，不少都處?kù)堵L(zhǎng)的司法訴訟期。政府至今尚未建立土地公開(kāi)拍賣(mài)制度，必然令市場(chǎng)、買(mǎi)家對(duì)樓市前景感到擔(dān)憂和恐慌，形成“堰塞湖”效應(yīng)。

那麼為什麼會(huì)有大片的土地因?yàn)榕o失效並牽連出訴訟呢？發(fā)展商和政府明明有合約的，支付了相關(guān)費(fèi)用，為什麼二十多年都建設(shè)不起來(lái)呢？政府公佈的所謂不規(guī)則，這個(gè)責(zé)任方在哪裡呢？是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題還是政府本身都存在一定責(zé)任？這些都需要釐清，如果是開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，就應(yīng)該處以相應(yīng)的處罰。現(xiàn)在面對(duì)的情況是，有些批給失效問(wèn)題未必在開(kāi)發(fā)商，無(wú)疑大大打擊外來(lái)投資者和本地投資者的信心，以致社會(huì)輿論高漲，政府壓力巨大，開(kāi)發(fā)商損失慘重，產(chǎn)生非常負(fù)面的社會(huì)影響。

針對(duì)這些問(wèn)題，上屆政府行政長(zhǎng)官於2018年曾提出將失效土地卷宗交給廉政公署分析，期待透過(guò)廉署檢視政府在行政程式上是否每個(gè)步驟都做得穩(wěn)妥。可惜，再後來(lái)廉署回饋的進(jìn)度則稱由於相關(guān)工作量非常大，涉及層面及程式很廣，相關(guān)工作並未有任何實(shí)質(zhì)進(jìn)展。為什麼這個(gè)讓市民和商界都深感疑慮、關(guān)切的問(wèn)題最終又不了了之呢？為什麼不能儘快推進(jìn)並公佈調(diào)查結(jié)果出來(lái)呢？是政府覺(jué)得這是燙手山芋不敢說(shuō)，抑或別的原因？這個(gè)問(wèn)題檢驗(yàn)著政府的施政管治能力，同時(shí)也是社會(huì)穩(wěn)定的一大隱患。

地產(chǎn)建築業(yè)，沒(méi)土地發(fā)展，自然就沒(méi)有工開(kāi)，業(yè)界整體發(fā)展堪稱畸形，一直以來(lái)很多建築業(yè)中小微企都只能寄生在政府建築工程上。澳門(mén)的基建是開(kāi)放的，既然開(kāi)放，必然就有外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)，事實(shí)上，面對(duì)國(guó)企央企，澳門(mén)的企業(yè)根本無(wú)法與之匹敵，因此幾乎所有大型工程都是國(guó)企或央企這些大塊頭包攬，本澳企業(yè)最多只能獲得二判、三判的轉(zhuǎn)手工程，其中能夠賺取的利潤(rùn)少之又少。

多年來(lái)，特區(qū)政府雖然一向宣導(dǎo)經(jīng)濟(jì)適度多元發(fā)展，支持中小微企業(yè)，但是如果沒(méi)有實(shí)質(zhì)的政策傾斜，中小微企業(yè)怎麼可能持續(xù)發(fā)展？因此，在宣導(dǎo)中小微企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，怎麼才能實(shí)實(shí)際際地扶持到他們呢？未來(lái)如果能釋放一定的土地、針對(duì)一些工程專門(mén)批給本土企業(yè)，這才是直接對(duì)口支援本土企業(yè)，令本澳建築界受惠。

紓困減壓，共克時(shí)艱

疫情發(fā)生以來(lái)，特區(qū)政府做抗疫和經(jīng)濟(jì)紓困上做了許多工作，包括現(xiàn)時(shí)很多工程都是特事特辦，非常高效批出，但是相關(guān)的報(bào)價(jià)仍然維持原來(lái)的水準(zhǔn)，這是有待評(píng)估合理性的。因?yàn)椋咔橹苯哟騺y了原有的生活和生產(chǎn)秩序，建築商承擔(dān)的成本壓力卻越來(lái)越大，包括材料、人工、租金等，另一方面，政府又希望批出的工程盡快保質(zhì)完成。這兩方面衡量，可以看到建築商和政府是處?kù)恫粚?duì)等的境地。同樣的道理，在疫情期間，經(jīng)財(cái)司司長(zhǎng)曾與業(yè)界代表溝通，呼籲大家不裁員，並且適當(dāng)向小微企業(yè)減免租金。

在非常時(shí)期，必然需要大家同舟共濟(jì)，這一點(diǎn)我們是認(rèn)同的，而且也非常積極配合，有部分業(yè)主都自發(fā)對(duì)企業(yè)主落實(shí)了減免租金的措施。同時(shí)，我們也期望政府在相應(yīng)的稅費(fèi)上給予商家業(yè)主照顧，比如一份租賃合約簽三年的，業(yè)主減免了幾個(gè)月租金，同樣道理政府是否可以把免收租金的時(shí)間作一些退稅措施？很簡(jiǎn)單，如果業(yè)主三年的租約，實(shí)際只收兩年半的租，卻要交三年的房屋租賃稅，那麼政府可否予以調(diào)整呢？

這方面，政府要更加積極考慮，給一些措施支持鼓勵(lì)業(yè)界與中小微企業(yè)共度難關(guān)。在相關(guān)的稅項(xiàng)上，也值得舉一反三，前面說(shuō)到，澳門(mén)每年的房屋交投很清淡，業(yè)界生存壓力比較大，尤其疫情襲擊，經(jīng)濟(jì)不景氣，這個(gè)時(shí)候政府更需要釋放多一點(diǎn)稅費(fèi)減免政策，比如房地產(chǎn)仲介牌照費(fèi)等。甚至在這場(chǎng)疫情影響下，對(duì)於我們的勞工政策都帶來(lái)很多啟示，為勞工松鬆綁，可以讓企業(yè)能適度調(diào)動(dòng)勞動(dòng)力。比如為了防疫，大家提倡食肆提供外賣(mài)服務(wù)，但澳門(mén)極少專門(mén)的外賣(mài)員，如果安排員工送外賣(mài)，本身違例，因?yàn)榇蠹抑雷鰪N房的不能做樓面，做釘板不能做紮鐵，在非常時(shí)期，這些政策就顯得非常死板，也不利於企業(yè)生產(chǎn)。

疫情後，大家如何啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)，復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)？這是全社會(huì)要面對(duì)的問(wèn)題，尤其澳門(mén)青年一代都是天之驕子，抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較差。如果在重建澳門(mén)經(jīng)濟(jì)上，沒(méi)有暢順的措施，讓他們恢復(fù)信心和原動(dòng)力。對(duì)澳門(mén)穩(wěn)定來(lái)說(shuō)是一個(gè)大的隱憂，看到鄰近地區(qū)，年輕一代一旦對(duì)政府失去信心，那麼政府施政就舉步維艱。同時(shí)要積極研究房地產(chǎn)領(lǐng)域影響社會(huì)穩(wěn)定的主要問(wèn)題及對(duì)策，既要摸清市民的訴求，又要尊重市場(chǎng)規(guī)律，適度發(fā)揮市場(chǎng)功能，尤其對(duì)當(dāng)前政策法規(guī)的檢討，比如在按揭成數(shù)鬆綁、稅費(fèi)減免。此外，一直說(shuō)了十幾年的都市更新，至今沒(méi)有法律制度出來(lái)。這一點(diǎn)，政府責(zé)無(wú)旁貸，而且沉積越久，矛盾就會(huì)越深。

面對(duì)未來(lái)，澳門(mén)還應(yīng)該要更加積極融入粵港澳大灣區(qū)，包括不斷磨合與完善兩岸三地的法律法規(guī)問(wèn)題，有序打通粵港澳三地金融體系，金融基礎(chǔ)設(shè)施和金融資產(chǎn)交易平臺(tái)建設(shè)，構(gòu)建大灣區(qū)協(xié)同創(chuàng)新體系，實(shí)現(xiàn)更加便捷的資金流通，促進(jìn)灣區(qū)內(nèi)的投資發(fā)展，從而舒緩澳門(mén)發(fā)展中面臨的土地市場(chǎng)壓力。新屆政府履職以來(lái)，在賀一誠(chéng)特首的帶領(lǐng)下，我們感受到了務(wù)實(shí)、進(jìn)取的政府施政新風(fēng)，尤其面對(duì)新冠肺炎疫情，政府的各方面措施都可圈可點(diǎn)，受到社會(huì)的廣泛好評(píng)。賀一誠(chéng)特首是一個(gè)資深的實(shí)業(yè)家，有豐富和高超的政治智慧，一定可以平衡各方面的勢(shì)力、壓力，進(jìn)而變成動(dòng)力，推動(dòng)各行業(yè)發(fā)展，帶領(lǐng)澳門(mén)走出當(dāng)前的困局，開(kāi)拓新的局面。