論小產權房法律問題研究及合法化探索

鄭晴艷

自改革開放以來，我國經濟的迅速發展，城鎮化進程不斷加快，農村勞動力不斷流入城市，城市用地緊張，住房問題成為人們街頭巷尾談論的主要話題。住房供不應求催生房價居高不下，越來越多的人將目光轉移至城鄉結合地帶以及農村，原本屬于農村的土地被開發成房地產，也基于此，“小產權房”應運而生。但小產權房與當前政策沖突很多而留下了法律隱患，本文主要針對小產權的政策沖突以及法律而展開，并初步提出解決思路，以待警示群眾并據此合理解決當前問題。

一、小產權房的概念及現狀

小產權房在我國法律上從來就沒有進行過表述，小產權房是相對與大產權房而言的，在我國房地產開發建設中，城市房屋所占土地的取得主要基于兩個方面，一個是出讓，即土地使用者向國家支付土地使用權出讓金而取得一定年限的土地使用權，另一種是劃撥，不需要土地使用者繳納出讓金而無償取得土地使用權。小產權房為在農村集體土地上建設，未依照國家規劃許可未取得房屋建設許可證等證照的由鄉鎮村建設的房屋。相比來講，農村土地價格低、存在量大，因此農村土地被開發建設。

小產權房屋的出現是伴隨著經濟建設不斷發展而產生的。小產權房屋數量巨大，截止當前尚沒有官方統計，但從2014年深圳數據可見全國小產權房屋的規模，深圳2014年小產權房違法建筑面積已經達到了37.94萬棟，建筑面積占到了深圳總面積的49.27%。小產權房屋的管理已經到了牽一發動全身的地步，涉及面極廣，涵蓋人們生活的方方面面。因此，解決小產權房是我國一項安民生、定全局的工作。

二、小產權房所帶來的法律問題及影響

（一）建設小產權房的法律缺位

小產權房的產生在于我國實行了其他國家不具有的土地劃分政策。我國實行二元制土地所有權結構，所有的土地被劃分為國有土地和集體土地兩種不同的土地性質。而我們說的小產權房是建設在集體土地上的房屋，我國集體土地分為宅基地、建設用地以及自留山、自留地等以及未開發土地。從土地性質上看，宅基地的使用對象是集體經濟組織成員且根據《土地管理法》的規定是一戶一宅，是對集體經濟組織的一種福利，顯然小產權房的建設與用途與宅基地的使用性質不相符合。小產權房一般由村委會獨自開發或是與開發商共同開發，由鄉鎮或村認可，但由于未納入城區、村鎮規劃，導致小產權沒有相應的土地使用權證，自然也就不會被國家認可，不會辦理房屋產權證。而從《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》第十條來看“對于……城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地，不得登記發證。”已經將小產權房定為“違法用地”，綜上所述，小產權房不具備政策及法律支持。

（二）購買小產權房無法律保障

村民將房屋出賣給非集體經濟成員以外的人，該種行為不受法律保護，從法律上看因其違反國家強制性規定而導致買賣行為無效，無效合同后，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還的或者沒有必要返還的，應當折價補償，并且因該房屋的特殊性其不能辦理土地使用證、房產證以及相應的契稅手續，因此從小產權房屋不能進入市場進行流通。從社會效果來看，將小產權房自由流通的后果是農村土地被大量的占用，另一方面混同了集體土地與城市土地，作為農民所享有的政策福利待遇也將被剝奪，不利于社會穩定。

（三）拆遷權利的保護不確定性

當前小產權房在實際的案例糾紛中主要有兩種，一種是因無效合同導致的返還房產系列糾紛，一種是面臨拆遷而導致的毀約行為。在我國對于房屋來講，拆遷是一件提升資產的重要方式，很多城鎮人去集體經濟組織內購買小產權房屋看中的房屋的實用價值與經濟價值，一旦面臨拆遷，因房屋拆遷導致的所有補償款分配問題在我國司法實踐中并不統一，在實踐上小產權房屋居的城鎮購買者并不能獲得全部的拆遷款，北京地區一般保持在百分之三十的賠償份額，其他地區根據案件的具體情況也不一致。假如在拆遷前就產生糾紛，購房者可能不會得到相應的收益。因此，對于無產權的房屋在維護自身權益上力度不足。

三、小產權房法律問題的解決途徑

（一）針對小產權房制定完善的政策并完善相應法律法規

小產權問題不能得到解決的現實阻力在于當前小產權數額巨大，涉及人數眾多，區域極廣，甚至可以說全國城市基本都存在這樣的問題，影響民生。歸根結底在于我國政策及法律法規運行上的問題，在建設小產權房屋上的模糊性政策導致了當前小產權房不能治理的情況。中國特色社會主義土地制度是保證農村穩定的基礎，當前應當完善二元制土地所有制結構，做好“頂層設計”，完善城市、農村房屋建設過程中的審批程序，加大對農村內部購房資格的審查，加強開發商的農村建房的準入機制。另外，我們應當確定農村樓房建造的合規程序，這一政策及法律法規的出臺在于保障農村村民的住房保障，我國城鎮很大一部分樓房的購買并不是城區人，而是向往城鎮生活的農村人，將農村鄉鎮的住房保障提上日程有利于暫緩城市住房問題，并以此來平抑城市房價，亦保障了保護鄉村村民權益。

（二）推進城鎮化進程

城鎮化進程是現代社會發展的一個方向，城鎮化有助于普及基本公共服務，提高公共服務的質量，從而促進人民教育水平和健康水平的提高，促進經濟發展。農村發展應當盡快納入城鎮發展的整體綱要之中，分步驟實施城鎮化發展。在允許建設農村集體土地上的安居工程的基礎上，利用市場在配置資源中的作用引導農村向城鎮發展，從而引導人口與住房向城市發展，但這一過程應當更加的合理、科學。我們可以預見，城鎮化的引導下農村人口逐漸向城鎮流入，分散了城市的住房壓力，滿足了一定購房者的消費需求，而安居工程過渡性的保障了農民的生活水平，實現了住房和保障農村住宅的雙效益，同樣在市場配置下，小產權房屋逐漸減少，向規范化發展。

（三）加大城市住房保障性住房建設，規范市場秩序

引導城市居民將購房目標轉向農村小產權房的根本原因在于小產權房的廉價與經濟價值，一方面城市住房的緊缺源于開發商炒房，另一個是居民不滿足住房條件囤房或是進行投資，因此加強對房屋交易市場的管理才是減緩給“小產權房”市場降溫的一劑良藥。通過增加購置稅或限購都是釋放住房數量的方式，打擊囤房、炒飯熱潮，讓房地產合理運行發展。

參考文獻

[1]劉輝.我國小產權房的法律問題研究[D].長春工業大學.2013.4。

[2]施佳慧.小產權房買賣的法律問題[D].江蘇大學.2017.4。