人口是如何影響房價的

子木聊房

01不可思議

前段時間上海的老呂（化名）給我打來電話，顯得異常激動，連來了3句“不可思議！”

因為就在2020年1月7日，蘇州發布了一份關于人才落戶相關政策草案。草案稱：“落戶政策正在征求意見階段，最終人才落戶政策將在2020年上半年出臺”。

老呂是上海土著，他孩子畢業后追求女友，在蘇州打拼，他成天叨叨要給兒子在蘇州買套婚房。

然而2019年正咬緊牙關準備下手時，蘇州便迎來了最強限購。老呂悔不當初，認為要等幾年。這不，風向就轉變了。

蘇州在這個節骨眼上發布這份草案，對當下的樓市房價趨勢的影響是極其重要的。為什么這么說呢？

首先，蘇州很特殊。房價從2016年開始連年高漲，直至2019年才結束，是中國唯一一個橫跨整個樓市大周期的城市。當然，也成功地引起了中央的注意。為了響應宏觀調控政策，2019年7月24日，樓市強行被蘇州史上最強調控令冰封了。

新房限售“房本+3”年，二手房限售“房本+5”年；同時，非本地人嚴格限購，在前3年內擁有2年社保，才有資格在蘇州買1套住房。

然而沒過半年，現在新一輪人才落戶政策就成了板上釘釘之事，變化未免也太快了。

要知道，人才政策和限購政策是天然對沖的，而且縱觀這幾年行情，限購在人才政策面前已經形同虛設，例如2018年西安的搶人大戰對房價的拉升作用。

再把這兩年放開二胎、放開落戶政策、人口出生率、城市群規劃等等這些關于人口的政策聯系起來，我仿佛看到了中國人口的第二個機遇紅利，而這又對樓市產生巨大變革作用，對個人財富影響也至關重要。

至于“第二波機遇紅利”是什么，且聽下面分析。

02第一波紅利

從1949年到現在的2020年，中國人口發生了巨大的“遷徙變革”。至今為止，我認為中國共誕生了兩波重大紅利期。

第一波是上個世紀90年代，典型事件如“12萬公務員下海”和“10萬人才下海南”。

上世紀90年代，鄧老在南海邊“畫了一個圈”——深圳，并提出“鼓勵創業”的口號。市場經濟開始起步，越來越多的機會擺在了年輕人的面前。

這時候全國掀起創業潮，很多人選擇離開體制，闖入社會。更多的人留了條后路，選擇了“停薪留職”，也就是說，如果創業不成功，還可以再回歸體制。

人社部曾做過統計，1992年辭職下海者超過12萬人，不辭職卻投身商海（停薪留職、兼職）的人超過1000萬人。

與此同時，人口開始第一次大規模遷徙。那時候交通條件特別差，都是綠皮火車，但是橫跨一個中國，南下淘金的人并不少。五湖四海的人口和財富聚集，讓深圳、廣東、福建、江浙一帶，迎來了第一波歷史機遇。那時候去“淘金地”，只要勤快些，都發了財，如果腦袋靈光些，現在基本都是千萬級的富人了。

緊接著是10萬人才下海南。

1998年4月，海南建省，成立海南經濟特區，巴掌大的一個島嶼，很快吸引了全中國年輕人的目光。一批批來自全國各地的約10萬人次的闖海人，如潮水一般地奔向海南尋夢、創業，在千萬人才創業潮的基礎上，合力創造了中國近代史上最大規模的人口遷徙。

那時的海南一片蒸蒸日上的形態，然而因為經濟基礎和文化底蘊薄弱，只有房地產產業如日中天。隨后被炒到天價，最終導致房價泡沫破碎，爛尾樓漫布江野，開發商紛紛倒閉，銀行被不良貸款壓垮。

但是那段時間在海南創業的人，只要逃離了最后一波房地產震蕩，返回家鄉基本都是富甲一方的人物。例如逃離出來成為地產大亨的潘石屹、馮侖等萬通六君子等人。

第一波人口所創造的機遇在90年代，那么問題來了，第二波到底是何時呢？

03第二波紅利

聰明的人應該想到了，就是現在！接下來，我繼續為大家解讀。

其實自90年代之后，人口遷徙在中國大地每時每刻都在發生著。然而有一個因素制約了遷徙效率，它就是城“鎮”化建設。

中國早期在做城市發展規劃時，考慮到人口基數龐大，且早期城市居民和農村居民的比例懸殊，所以為了避免短時間內人口加速涌入，對城市管理造成沖擊，提出了“先富帶動后富”，先把村里的遷徙到“鎮”，然后再到城市。工具就是戶口。

然而結果是，戶口將城市和人口相對獨立分開了，進城的居民如果沒有戶口，會受到當地福利待遇的層層限制，例如小孩不能上學，生病去不起醫院等問題。所以在人們在遷徙去另外一個城市淘金結束后，往往會選擇“葉落歸根”。

所以在某種意義上講，戶口制約了人口流動速度。

這還不是最重要的。最重要的是，“鎮”的商業環境決定了這種模式必然走不通。

這些年來，城“鎮”化建設，導致了資源的大面積浪費。

2018年中國經濟頂層設計師，在達沃斯論壇上講到“未來一定要打好三大攻堅戰。”這其中最重要的一條就是“防范化解重大危險”，而重大危險中最大的成分就是，因大力投資鄉鎮經濟而導致的地方性債務黑洞。

當然這回事，現在是終于想通了。

城市化建設才是重中之重，人口流動對經濟的影響是絕對的正收益，制約是違背趨勢的。

所以大家會發現，從2018年開始，中國開始大力推進城市群概念和強省會戰略，例如去年提出的粵港澳大灣區概念。

百城搶人大戰打響，基本是一年一輪，硝煙彌漫在中國大地的各個角落。強省會，諸如成都、西安、鄭州、武漢等區域大城開始崛起，所有城市都知道，只有把人才集中起來，才會最大化發展市場經濟。

得人才者得未來。換言之，未來零門檻落戶將在二三線城市中成為常態，人口“政策阻流”因素逐漸退去。

當然在整個大形勢下，社會發展也在推動著人口加速流動。

04第二波更強

我主要講兩點，“高校利好”和“遷徙成本”。

1990年，中國人口是11.94億，當年國民受教育程度達到大學，且被大學錄取的人數有多少？60萬。

那時候離開故土，去遠方讀大學的人，感覺像是生離死別，因為對外界的陌生，內心或多或少是恐懼的。

2019年呢？隨著教育的普及和高校數量增多，大學生已不是稀缺物種，大街小巷隨處可見。數據顯示，2019年中國人口13.95億，而大學生年錄取人數就達到了820萬！去國外讀大學都已是家常便飯。

當然，我不是為了對比這30年來中國受教育程度差異，而是告訴大家，高校的普及會影響“遷徙思維”，同時也讓人口遷徙變得更加容易。

例如西安，為什么在短短的2018年一年內落戶60萬大學生？

因為西安的高校多，來西安讀書的學生來自于五湖四海。因為機會問題，三四線城市或者家處鄉鎮的學生，大概率會選擇落戶西安。工作穩定后，很可能會把父母接過來，這樣就完成了整個家庭的遷徙。

而90年代，除非是在家鄉實在混不下去了，被迫選擇去另外一個城市。家庭遷徙更不用說，和傳統葉落歸根的思維嚴重沖突，大家都理解不了。

第二個是遷徙成本。90年代去另外一個城市，除了綠皮火車就是巴士，不安全而且速度極慢，稍遠的地方就得晃悠幾天車程。

而現在是航天高鐵時代，一天之內貫穿中國。高鐵像大動脈一樣將中國徹底貫通，人口像血液一樣在這個框架中迅速穿梭。

數據顯示，2017年中國鐵路營業里程達到了12.7萬公里，而在2019年底，這個數值改寫成13.9萬公里以上，其中高鐵里程就達到了3.5萬公里，成為全球高鐵最發達的國家。

另外一個就是信息成本。90年代了解另外一個城市，只能通過大字報和遠方歸來的親戚朋友講故事。而現在互聯網時代，想了解一個城市，動動手指頭就可以，遠隔千里城市發生的事情，能第一時間傳入你的耳朵。

綜上所述，此刻的我們正站在中國人口遷徙大時代的風口上，而且力度、影響力和對個人帶來的財富機遇，要遠比30年前的第一波來得更猛烈。

05財富機遇

接下來開始敲黑板總結。

我用大量數據和事實演示了中國人口的遷徙路徑。中國在近代史上的大遷徙，除了闖關東、走西口、下南洋，就是90年代的“下海”和今天的“城市群+搶人大戰”。

而且此波中國人口大遷徙的規模會遠超歷史上任何一個階段，在這其中會創造無數的財富機遇，同時會使城市格局產生巨大的變動。

在城市群和強省會戰略下，城市投資會更加集中。

原來三四線城市有機會建地鐵，但未來大概率不會批了，因為錢要集中投資在上游的大城市。這會導致三四線城市以及鄉鎮經濟逐步放緩。

未來在三四線城市中，除了核心城市產業溢出和區域強推的省會城市，其他三四線城市大概率會被抽干。就像安徽和湖北一樣，你會發現其他小城市都是為了合肥和武漢服務的，合肥更是有“合一省而肥一市”的說法。

注意，未來不是“農村-城市”的城市化，而是“城市-城市”的城市化，小的到大的，弱的到強的。大家心里要有預判。

對于個人財富的影響，我認為主要表現在房產增值，其次是個人發展（創業和工作）。

原來人口因素對于城市發展是長期因素，但是現在看來，人口加速涌動對城市房價的影響，如調控政策一樣，起到的是短期刺激作用。例如2018年人口對西安房價的刺激。

還有2018年深圳人口對房價的刺激。深圳為何今年房價一反常態，在四大一線城市中脫穎而出？

很簡單，在2014-2018年間，深圳人口加速流入，常住人口增量達255萬，這其中很大一部分人口都是帶著家里的6個錢包入場，相當于全國財富定向流入了深圳樓市，房價上漲動力強是很正常的。尤其是2018年，深圳人口流入61.99萬人口，帶來的住房需求是很直接的。

所以大家未來在關注城市房價的同時，一定要把人口流入趨勢放在最前面。

關于2019年的人口趨勢，上個月京東大數據集團發布了一篇報告，叫做《2019中國人口遷移和城鎮化發展研究報告》（以下簡稱《報告》），數據真實度在市面上還不錯。

《報告》顯示，北京、上海對高學歷和高凈值人群吸引力最強，深圳對人才的吸附能力最強；杭州、成都、重慶、長沙等二線城市人口凈流入強勁，成都、重慶都市圈特征顯著。

其中武漢、長沙都市圈效應不明顯；哈爾濱、大連、沈陽等城市人口流出非常嚴重，且都市圈集聚效應不明顯；青島、廈門都市圈集群特征明顯；西安、鄭州城市集群效應較強；“下沉消費市場”已釋放出巨大的消費潛力，成為拉動中國消費和經濟增長的重要引擎。

除此之外，蘇州、南京、天津、佛山、寧波、貴陽對本區域人口的吸引力也在與日俱增。

隨著人口的加速流入，這些城市的房產增值空間會逐步拉高，這是目前享受到人口遷徙紅利最簡單有效的方法。