申建農(nóng)宅 這些新規(guī)需了解

張兆利

近年來，在實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和美麗鄉(xiāng)村建設(shè)過程中，部分村民“攤大餅”式超占、違法買賣宅基地以及侵占耕地建住宅等問題時有發(fā)生，加上青年農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工、購房等因素形成“空心村”，造成土地資源浪費(fèi)并引發(fā)諸多糾紛。

申建農(nóng)房須遵守一戶一宅規(guī)定

【案例】

農(nóng)民李老漢育有一子一女，其子大李去年婚后雖然辦理了分戶登記，但一直與父母共同居住。今年隨著兒子的降生，大李打算與父母分家單獨(dú)居住，于是便以其兒子的名義向村委會提出了批劃宅基地的申請。村委會研究認(rèn)為，大李應(yīng)當(dāng)以本人的名義申請。那么，村委會的答復(fù)意見符合法律規(guī)定嗎？

【說法】

宅基地，是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。長期以來，我國農(nóng)村宅基地實(shí)行一戶一宅、無償分配、面積法定、不得流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地大量閑置浪費(fèi)，農(nóng)民宅基地的用益物權(quán)難以落實(shí)。新修訂的我國《土地管理法》（自2020年1月1日起施行）完善了農(nóng)村宅基地制度，第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。”這既是對一戶一宅制度的延續(xù)，又是重大補(bǔ)充和完善。2019年9月，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（下稱“《通知》”）指出，農(nóng)村村民應(yīng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)面積和建房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)住宅，禁止未批先建、超面積占用宅基地。經(jīng)批準(zhǔn)易地建造住宅的，應(yīng)嚴(yán)格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還村集體。農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。對歷史形成的宅基地面積超標(biāo)和“一戶多宅”等問題，要按照有關(guān)政策規(guī)定分類進(jìn)行認(rèn)定和處置。那么，怎樣才算一戶呢？根據(jù)公安部《關(guān)于執(zhí)行戶口登記條例的初步意見》，農(nóng)村村民以居住地家庭戶為單位立戶，戶主一般為成年人。據(jù)此，本案中，大李的兒子尚為嬰兒，屬于無民事行為能力人，必須與父母共同生活。根據(jù)一戶一宅的規(guī)定，大李應(yīng)以自己的名義申請一處宅基地。

宅基地審批權(quán)限下放至鄉(xiāng)鎮(zhèn)

【案例】

村民趙某家獲批的宅基地面積比規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)少了15平方米。住宅建設(shè)過程中，趙某自作主張利用旁邊的空地加蓋了兩間瓦房。去年秋后進(jìn)行新村規(guī)劃時，村委會要求趙某拆除未經(jīng)批準(zhǔn)擅自加蓋的房屋，但趙某認(rèn)為自家的宅基地比別人的少，表示堅(jiān)決不拆。那么，趙某的做法正確嗎？

【說法】

趙某的做法是錯誤的，宅基地的申請、審批必須遵守法律程序。新《土地管理法》將宅基地審批權(quán)限由縣級下放到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，明確規(guī)定：“農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)。”為暢通審批渠道，《通知》提出進(jìn)一步要求：“鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要因地制宜探索建立宅基地統(tǒng)一管理機(jī)制，依托基層農(nóng)村經(jīng)營管理部門，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)相關(guān)部門宅基地用地審查、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可、農(nóng)房建設(shè)監(jiān)管等職責(zé)，推行一個窗口對外受理、多部門內(nèi)部聯(lián)動運(yùn)行，建立宅基地和農(nóng)房鄉(xiāng)鎮(zhèn)聯(lián)審聯(lián)辦制度，為農(nóng)民群眾提供便捷高效的服務(wù)。要加強(qiáng)對宅基地申請、審批、使用的全程監(jiān)管，落實(shí)宅基地申請審查到場、批準(zhǔn)后丈量批放到場、住宅建成后核查到場等‘三到場’要求。要開展農(nóng)村宅基地動態(tài)巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處置涉及宅基地的各類違法行為，防止產(chǎn)生新的違法違規(guī)占地現(xiàn)象。”本案中，對于趙某占用宅基地面積超標(biāo)部分，經(jīng)依法認(rèn)定處置后，按照原國土資源部《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》要求予以登記的，村集體經(jīng)濟(jì)組織可對確認(rèn)超占的面積實(shí)施有償使用。

嚴(yán)禁占用農(nóng)地建房

【案例】

村民秦某因與兒子分家需建新房。經(jīng)過申請，村委會在村里的規(guī)劃區(qū)內(nèi)為他劃定了宅基地，但秦某嫌位置偏僻，遲遲未建。后來，秦某在本村村民劉某的承包地中“相中”了理想的建房位置，便不顧承包人的阻攔，毀掉土地上的葡萄樹苗90多棵，強(qiáng)行開挖、碾壓地基，占地面積300多平方米。無奈之下，劉某申請自然資源管理部門制止秦某的違法行為，賠償自己的損失。自然資源主管部門經(jīng)調(diào)查核實(shí)，責(zé)令秦某停止侵害，恢復(fù)耕地原貌，并按評估價值賠償劉某的損失。

【說法】

這是一起侵犯他人土地承包經(jīng)營權(quán)，破壞國家耕地保護(hù)制度的案件。土地承包經(jīng)營是指依照法律、法規(guī)的規(guī)定，將農(nóng)村集體所有的土地承包給家庭或者個人，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)等生產(chǎn)經(jīng)營活動的制度。國家法律、政策從各個方面對耕地實(shí)行特殊保護(hù)，并保護(hù)土地承包戶的合法權(quán)益。新《土地管理法》第四條規(guī)定：“國家實(shí)行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實(shí)行特殊保護(hù)。前款所稱農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等……”《通知》對嚴(yán)格落實(shí)土地用途管制制度作出進(jìn)一步明確：“農(nóng)村村民建住宅應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃。合理安排宅基地用地，嚴(yán)格控制新增宅基地占用農(nóng)用地，不得占用永久基本農(nóng)田；涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依法先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。”按照上述規(guī)定，農(nóng)民依法獲取的土地承包經(jīng)營權(quán)受法律保護(hù)，任何非法侵占、剝奪、毀損農(nóng)民承包經(jīng)營的土地及土地上的種植物、養(yǎng)殖物和畜牧物的做法，都是違法行為。本案中，秦某因?yàn)樽约旱倪`法行為，依法承擔(dān)停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失的民事責(zé)任。同時，對于違法占地行為，新《土地管理法》第七十五條還明確規(guī)定：“違反本法規(guī)定，占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖沙、采石、采礦、取土等，破壞種植條件的，或者因開發(fā)土地造成土地荒漠化、鹽漬化的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門、農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門等按照職責(zé)責(zé)令限期改正或者治理，可以并處罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”

參謀問答

村委會拒絕受理宅基地申請?jiān)趺崔k？

問：張華因?yàn)榻ǚ啃枰蛩诖宓拇迕裎瘑T會申請宅基地，可村民委員會一直置之不理。請問：能否就村民委員會的行為向法院提起行政訴訟，責(zé)令其履行職責(zé)？

答：可以向法院提起行政訴訟。《村民委員會組織法》第三十六條規(guī)定：“村民委員會或者村民委員會成員作出的決定侵害村民合法權(quán)益的，受侵害的村民可以申請人民法院予以撤銷，責(zé)任人依法承擔(dān)法律責(zé)任。”《最高人民法院關(guān)于適用〈行政訴訟法〉的解釋》第二十四條也指出：“當(dāng)事人對村民委員會或者居民委員會依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的授權(quán)履行行政管理職責(zé)的行為不服提起訴訟的，以村民委員會或者居民委員會為被告。當(dāng)事人對村民委員會、居民委員會受行政機(jī)關(guān)委托作出的行為不服提起訴訟的，以委托的行政機(jī)關(guān)為被告。”《最高人民法院第一巡回法庭關(guān)于行政審判法律適用若干問題的會議紀(jì)要》中同樣表明：“當(dāng)事人對村民委員會依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章授權(quán)作出的行政行為不服提起行政訴訟的，是適格的被告。”正因?yàn)榇迕裎瘑T會根據(jù)《土地管理法》第十條規(guī)定的“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理”，即在宅基地用地申請審批程序中具有一定的法定職權(quán)，屬于行政法上“法律、法規(guī)授權(quán)的組織”，決定了當(dāng)村民向其提出相關(guān)申請未獲受理時，村民可以以村民委員會作為被告提起行政訴訟。上述情形與之吻合，自然也不例外。