中國房產泡沫消逝的“三大戰(zhàn)役”

金巖石

預計在這“三大戰(zhàn)役”之后，將發(fā)生又一次人口大遷徙，長三角和珠三角目前人口凈流入的城市，人口繼續(xù)流入，核心區(qū)的房價繼續(xù)上漲，其中富人區(qū)的房價甚至可能翻番。

2018年底，中國房地產總市值超過450萬億元，折算成美元，約等于美國、歐盟和日本三大經(jīng)濟體的房地產總值之和。若把中國城市核心區(qū)的小產權房也估算在內，應該已經(jīng)超過了500萬億元！對于成熟國家的宏觀經(jīng)濟變量，黃奇帆先生總結了“五個1”：如果國內生產總值（GDP）為1，廣義貨幣量（M2）、房地產總值、股票市場總市值及國家債務總值也大致為1。新興市場經(jīng)濟體的房地產總值、股市總市值和廣義貨幣量會高于1，但不會長期保持在5倍之上。如果未來5～10年國內生產總值（GDP）達到150萬億元，房產、股市和廣義貨幣3大宏觀經(jīng)濟總量都應該在200萬億～300萬億元區(qū)間。

房地產背后的趨勢是經(jīng)濟的城市化和財富的貨幣化，伴隨著人口與貨幣在增長中集聚，最終決定不同城市房產價格水平的是空間價值，即空間的貨幣化溢價。有限空間中的財富、資源和機會，是空間溢價的經(jīng)濟基礎。所以我說，在房價收入比和租金回報率之外，影響房地產價值的第三公式為：單位空間的人口/財富比。土地溢價主要取決于基礎設施投資，房產溢價主要取決于建筑成本（包含勞動力），空間溢價則主要取決于財富增值及未來財富的增長預期。有限空間的財富及其增值的預期，只能通過交易市場才能實現(xiàn)，所以資產和交易是一物兩面，沒有交易市場就沒有資產價值。

500萬億元的房地產總值是一個“超級泡沫”，但如我在2010年博鰲論壇上所言，超級貨幣必然驅動超級房價！相對于目前220多萬億元的廣義貨幣及其增長而言，中國房地產泡沫還是“合理”的，所以會在發(fā)展中自行消逝。中國的城市化已經(jīng)基本完成了，每個城市都有三類人口：戶籍人口，常住人口和流動人口。決定城市房價的是流動人口，如今人口凈流入的城市已減少到20個以內。

如果用解放戰(zhàn)爭的三大戰(zhàn)役來比喻中國的房地產市場，由北向南，遼沈戰(zhàn)役已經(jīng)結束，東北三大中心城市的均價跌破每平方米1萬元;平津戰(zhàn)役剛剛開始，環(huán)京樓市腰斬，天津均價即將跌破每平方米2萬元;淮海戰(zhàn)役即將發(fā)動，如華北有北京，淮海有南京，其余城鎮(zhèn)相繼“淪陷”。預計在這“三大戰(zhàn)役”之后，將發(fā)生又一次人口大遷徙，長三角和珠三角目前人口凈流入的城市，人口繼續(xù)流入，核心區(qū)的房價繼續(xù)上漲，其中富人區(qū)的房價甚至可能翻番。

在城市化基本完成的階段，房地產保值增值的定律是中心價值論。金融中心、中心城市和城市中心，此外還有一類城市的房價會大幅度飆升，那就是科技創(chuàng)新城市。一般說來，科技創(chuàng)新城市會對標美國硅谷，毗鄰區(qū)域金融中心。

硅谷型科技中心區(qū)域有三大特征，其一是基礎研究密集（大學、科研機構集聚），其二是基礎應用研究開發(fā)集聚（大公司），其三是股權投資機構活躍（PE/VC）。因為現(xiàn)代企業(yè)是以上市公司為代表的，上市前有估值，上市后有市值。如美國加州的硅谷地區(qū)，每周有10家以上公司開業(yè)，每周有1家以上公司上市。過去50年財富增長的數(shù)據(jù)說明，三分之二以上的新增財富來自于投資，三分之二以上的新增富豪是白手起家的創(chuàng)業(yè)者，創(chuàng)業(yè)者中的三分之二以上都有貴人相助，而創(chuàng)業(yè)者的“貴人”就是產業(yè)創(chuàng)新時代的投資人群體。