2035年房價預測錯得離譜

蔡為民

某機構預測，2035年國內主要大城市房價將再上漲3～4倍，這樣的預測錯得離譜。

最近某機構發布全國25座城市，以2020年為基準到2035年時的房價預測。由于數據過于荒誕，引起市場側目。

我們先來看看該機構預測25座主要城市在2035年時的房價情況：

第一梯隊：深圳、北京，每平方米將破27萬元/平方米！

第二梯隊：上海25萬元/平方米、廈門17萬元/平方米、廣州14萬元/平方米、杭州/南京12萬元/平方米，天津/福州10萬元/平方米！

第三梯隊：蘇州/寧波9萬元/平方米、青島8萬元/平方米、武漢7萬元/平方米，均為新一線城市中房價最高的城市。

第四梯隊：濟南、成都、無錫、東莞、合肥、鄭州、海口等城市萬元/平方米。

基本上除了北上廣深，廈門、杭州、南京、天津、福州等在內的9個城市都將邁入10萬元/平方米之列。

這可能嗎？依據是什么？

房價已不存在暴漲空間

也有人言之鑿鑿地指出，從2000年至2020年的20年間，許多城市的房價暴漲。如：北京每平方米從5000元漲到63000（漲13倍）、上海從每平方面4000元漲到54000元（漲14倍）、廣州從4000元漲到32000元（漲8倍）、深圳從5000元漲到72000元（漲14倍），連重慶都從1200元漲到12000元（漲10倍），而2020算到2035年達15年，再漲個3～4倍顯然是“可以期待”的走勢。

此即為我之所以用“離譜”來形容的根本原因。因為其房價的推導無邏輯性可言，純粹是“拍腦袋”瞎填、憑空想象的猜測，而非有理有據的預測。事實上，以當前國內外經濟、金融、政治形勢之錯綜復雜，超過5年的樓市數據判斷，都是“耍流氓”！遑論這種每個城市以3～4倍相乘，然后得出答案，堪稱是“用舊思維猜想新市場”的典型。它至少絲毫沒有考慮之前的漲幅是基于1998“房改”啟動后蓄積能量的集中爆發，及“一帶一路”“海南自貿港”“長三角一體化”“粵港澳大灣區”……等國家級重大舉措與戰略對個別城市的定位帶來的顯著變化，更忽略了“房住不炒”的大政方向，乃至家庭負債率已超過50%的殘酷現實，已使房價上漲難以再如2003年之后那樣 “順水推舟”。

姚明還能再長高嗎？

就好像姚明在青少年發育時期，完全可能“一暝大一寸”，一夜之間長高3公分甚至更高，于是可以類推現在的姚明，每天仍有身高增1公分的潛力。

這現實嗎？可能嗎？根本不是同一個狀態，好嗎？

因此，當我看到這份中國主要城市2035年的房價預測報告，先是一驚，然后仔細思考其可能性，甚至較真地以上海為例，用手算的方式累計，發現上海要在2035年達到25萬元/平方米的房價水平，必須每年保持10%的增幅才能達成。還是那句話——這可能嗎？或許在15年的過程中，有5～6年實現了，但更長的時間是在“大（小）漲小（大）回”之間擺蕩。

如同在政策的壓制之下，2016年四季度到2020年一季度，上海房價是處在下跌周期的，

3年約跌了12.2%。北京更是跌破20%！今年5月上海房價才開始進入回升通道，與去年10月相較，上海房價漲14.21%，勉強算是把過去3年的跌幅補了回來。

那么未來呢？我相信基于積極促進“長三角一體化”的考慮，如此走勢將周而復始，這么一來，每年10%的漲幅如何能夠做到及怎么推導出來？雖然“有夢最美”，但也不能“癡人說夢”啊！

好久沒寫文章，之所以動筆，是因為房價“飆漲”與“崩盤”的說法都不切實際，和“沒錢買一套就買兩套”及“6個錢袋子買房”一樣，是只為“嘩眾取寵”的異端邪說，具有一定的煽動性卻不切實際，故撰文譴責之。