人口結構與商品住宅價格的影響研究

【摘 要】 住宅問題與居民的生活密切相關，其價格的變動不單會影響居民的生活水平，并且會對整個社會經濟的健康發展具有極為深刻的影響。隨著我國房地產商品化和社會化的逐步加深，城市住宅價格呈現不斷上漲的趨勢。除了社會經濟發展、國家政策轉變以及人們思想觀念改變等因素的影響外，近年來我國人口結構的變化也是住宅價格變動的重要影響因素。

【關鍵詞】 人口結構 商品住宅價格

一、研究背景

談及人們的生活，繞不開衣食住行的話題，尤其是“住”更加關乎民生。我國的國民經濟隨著改革開放的持續進步有了一個質的改變。人民生活水平隨著市場經濟的改革有了質的提升，需求也逐步從衣食轉變成住宅層面了。從數據上看我國的商品住宅價格可知，1998年的均價僅為2063元/平方米，2010年均價為5032元/平方米，并且一路攀升到了2015年均價為6793元/平方米。對中國而言，人口眾多，而且絕大多數的家庭認為有房才有家。國家本著幫助人們安居樂業的基礎原則，從2005年開始陸續出臺相關的宏觀調控政策，旨在控制過快增長的房價。

二、相關理論概述

（一）人口結構理論

從人口自然結構的層面來說，它以人口自然指標作為主要依據，把人口分成由不同類別的組成要素所組成的人口結構。主要涉及到兩個方面的內容。其一為人口年齡結構，其二則為性別結構。

人口社會經濟結構是社會經濟長期發展的一個重要體現，通常來說，倘若自然環境優美以及交通條件便利，那么人口集中的程度就較高。如果交通發達程度不高以及自然環境質量較差，那么人口集中程度就較低。生產力發展的水平不斷提高，人口地域分布同樣也愈來愈依賴經濟發展的水平。所以，人口往往會往生產力水平較高的區域方向移動。

（二）人口結構與住宅價格的關系

人口自然結構主要包括人口的性別結構和年齡結構兩大類。根據人口人結構按年齡劃分分為老年、中年、青年、少年、幼年，當前的購房主力軍是中年人，這些具備勞動能力的中青年是房地產市場當中最為活躍的購房者。當前我國仍然利用人口紅利在推動經濟，但是隨著老年人口的不斷增加，我國的人口紅利也會逐漸消失。日本在1990年人口紅利出現了下滑點，房地產泡沫隨即出現。日本在1990年以后老齡化社會程度越來越深，經濟發展呈現遲滯狀態，房地產市場更是停滯不前。根據2019年中國社會形勢分析預測，我國在1999年就已經開始進入老齡化社會的初級階段，到2015年，不過，60歲以上的人口超過2億人占總人數比重約兩成，65歲以上的人口數達到1.44億人占總數的一成，預計到2025年，我國60歲以上人口將會超過3億人，屆時不過就將會進入更深層次的老齡化社會。

人口社會結構包括家庭收入、家庭結構、教育結構等也會對住房價格產生較顯著的影響。Horioka（1988 年）指出，相比于家庭成員的個體收入而言，家庭總體收入對住房價格具有更為重要的影響，研究者發現家庭規模越大收入越高，對非住宅資產的需求就會相對升高，從而會在一定程度上減小對商品住房價格的推高效應;與之相反，家庭規模越小、收入越低對房價的推高作用則相應增加。

3、建議

（1）要實行更為寬松的人口引入機制，吸引更多的優秀人才。人口數量是保證房地產市場行欣欣向榮的重要支撐，通過各種措施來吸引優秀的人才流入，改革當前的戶籍制度，才能促進商品住宅市場的穩定發展。

（2）實施生育優惠政策。當前少年兒童撫養成本相對過高，導致社會負擔較重，近年來實施的計劃生育政策使得人口基數不斷下降，住宅需求量也有所下滑，從而影響了住宅的具體價格。為了避免人口結構變化對房地產市場的影響，在國家政策的允許之下逐步開放二胎，同時鼓勵人們生育，完善醫療保障體系和機制加大優惠力度來保障地區人口穩步攀升，讓房地產市場更加穩固。

（3）提高經濟發展水平，增加居民收入。我國的中、西部地區房地產市場發展與一線的沿海城市有許多不同之處，其經濟發展速度相對較慢，人均收入水平相對較低。從相關數據分析顯示，一個地區的收入水平直接決定了當地的住房價格，未來應該搭上一帶一路的班車和機遇建立起國家旅行重點城市，通過優化產業結構增加就業機會，吸引更多的優秀人才前來就職，提高最低工資標準以及提升人們的收入

水平。

（4）根據戶均規模合理調整住宅戶型。80后獨生子女逐漸成年和組建家庭，家庭規模在不斷的縮小當中。2013年每戶家庭平均為3.26人，而到了2019年每戶人口只有不到3人，在未來的時間里家庭規模將進一步縮小，家庭的數量將會不斷的上升，這就會直接導致人們對于住宅的需求增加，而住宅戶型的供需情況也會有所變化。所以，職能部門必須結合當地家庭戶型的具體情況引導開發商合理建設住宅，對于中小型戶型的建設應該更為注重，讓小區周圍的配套設施及時跟進，在原有基礎之上滿足各種家庭對于戶型的要求。

（5）依據人口對住宅的需求合理控制商品住宅建設數量。當前人口年齡結構在不斷變化，現階段勞動人口比重仍然占據主導，但是未來隨著人口急速的下降，山西省人口老齡化程度也會越來越深，而住宅需求將會出現回落。政府一定要充分考慮到人口結構的變化，制定出合理的住宅建設方案，滿足民眾對于住宅的需求。

（6）加大教育投入。教育結構與住宅價格息息相關，受過高等教育的人對于住宅的要求相對較高，而他們擁有一定的高收入，所以這類人群對于住宅價格的穩定至關重要。經濟發展水平相對較差的地方在教育的投入上與沿海城市相比有一定的距離，所以政府一定要加大對教育的投入力度，改善教育高校的辦學設施和條件。讓民眾的教育水平得到提升，讓他們擁有更多的技能提升自己的收入，從而保障房地產市場平穩有序的發展。

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作者簡介：劉小康（1993-），男，漢族，山西省呂梁人，山西財經大學研究生，研究方向：房地產開發經營。