“爛尾樓”項目接盤續建準備階段對新進總包方的幾點建議

摘? ? 要：“爛尾樓”項目不同于以往的新建工程，其特點為已經辦有用地許可證、規劃手續，在項目開工后，因開發商無經濟支撐、管理不善、致使工程無法繼續運轉，停工一年以上的房地產項目。本文通過應對“爛尾樓”項目接盤續建準備階段，對新進總包方需注意事項進行分析，并提出筆者的幾點建議。

關鍵詞：“爛尾樓”;新進總包方;準備階段;建議

1? 引言

在房地產市場中，由于開發商的管理不善、經濟支撐力下滑，產生了眾多的停滯項目，俗稱“爛尾樓”。在當地政府及房地產開放商等建設要求下，“爛尾樓”工程的銷項工作已成為房地產開發商及政府部位的首要選擇，而作為施工總承包方，日益增多的“爛尾樓”接盤項目也已成為避之不及的主要發展線路。眾所周知，“爛尾樓”工程社會背景復雜，影響力大。接盤“爛尾樓”工程的總承包方所要面對的社會糾紛、經濟糾紛、責任糾紛等問題繁瑣復雜。為此，筆者通過自身實際參與項目進行分析，應對新進總包方施工準備階段的工作提出如下幾點建議。

2? 進場前及時對項目現狀進行分析

項目現狀分析的重要性。項目現狀分析的具體內容：項目現狀的統計、項目現場人、材、機的統計及項目施工潛析。其作用包括以下幾點。

2.1? 項目現狀的統計

新進總包方依據現場實際情況，及時邀請建設方、監理方進行現場實際情況統計及了解，具體如下：（1） 項目背景。應對“爛尾樓”工程，新進總包方應清楚項目原總包單位停工年限，原總包單位是否存在經濟糾紛問題，是否依法施工，應對原總包單位施工依據文件收集。（2） 項目施工概況。及時對進行現場原總包單位施工建設現狀的統計，包括樁基、地下室、裙樓及主樓等。

2.2? 項目現場人、材、機的統計

（1）現場人員。及時清查現場是否存在原總包單位人員滯留現象，進行人員數量、信息統計，人員生活區域確認及人員歸屬認定。（2）現場材料。及時清查現場是否存在周轉材料的滯留，對臨時材料的規格、數量等進行清單列項，并及時進行材料數量固化處理。（3）大型機械設備。及時清查現場是否存在大型機械設備，包括大型機械設備的型號、使用年限、檢查日期及設備安放位置。

2.3? 項目施工淺析

根據現有施工場地進行大型機械設備的安裝及大致定位、鋼筋加工廠的布置位置、臨時材料堆放場地的確定、施工臨時道路的定位、辦公區及生活區的定位，分析現場與原總包單位規劃沖突部分及影響因素。

以上場地工作的清理任務需與建設方及監理方協商確認，避免新進總包方因過于“勤奮和積極”而對于清理費用產生過多的糾紛工作，也避免因非我方因素而造成的突發事件。

3? 現場準備工作

3.1? 準備工作的要點

（1）場區清理工作。應對“爛尾樓”工程接盤工作，其場區清理工作存在難度大，施工任務重等特點。清理過程中應事先進行現場照片及清理過程中的文件歸集工作，從而進行現場基坑降排水工作及雜草等清理工作的進行。

（2）原總包單位大型機械設備拆除時間的確認。為確保新進總包大型機械設備的安裝條件，及后續進場施工材料垂直運輸的確保，需確認原總包單位大型機械設備的拆除時間及撤場時間。

（3）場區危險源的識別及確認。應對樓層防護缺失問題因及時上報監理單位及建設方，就未拆除防護架體的拆除工作由誰處理，新進總包單位防護修復工作的開展及人員進場時間的確認。

應對結構安全問題，新進總包單位因及時聯系監理單位及建設方，并由建設方提供相關資料確保結構安全的情況下方能進入原總包施工結構主體進行后續施工。應對基坑支護問題，新進總包單位因根據基坑支護年限確認基坑是否已失效，已失效或基坑支護出現斷裂、開裂、未施工完成、垮塌現象的應及時上報監理單位及建設方確認。并及時修復，確保新進總包方進場施工安全。

3.2? 項目團隊的選擇

任何一個施工團隊都需要經驗豐厚的人員進行前期的準備梳理工作，應對工程生產過程中可能遇到原總包單位人員因經濟糾紛、社會報復等無理性爭端及阻撓，新進行總包單位人員應能妥善處理，避免糾紛和事態的擴大化。項目團隊及作業班組人員應能做到統一生產目標、維護企業形象的思想態度，并能及時配合建設方施工要求及規定，積極學習建設方施工管理要求及技術質量要求，不要一味的以自身施工經驗做決定和處理。

3.3? 做好施工主體責任的劃分

施工主體責任的劃分：其目的在于區分原總包單位已施工部分與新進總包單位承接的施工范圍。避免因原總包單位施工范圍出現結構質量問題、結構安全問題、設計圖紙問題、結構沉降問題及現場標高偏差問題等非新進總包單位施工范圍出現的問題引起的社會不良影響及停工整改等的發生，進而影響新進總包單位工程進度及企業形象。具體注意事項如下：（1）原施工單位作業面的界面劃分。因原總包單位主體建設中可能存在結構尺寸誤差、標高誤差、基礎沉降、結構開裂、設計變更等質量問題和現場施工缺陷問題，新進總包單位又無法及時進行全面復測及確認。故應在進場作業前進行作業面界面劃分工作，并形成書面報告將主體建設責任的劃分工作進行確認。（2）原施工單位結構安全性的確認。新進總包單位進場后，需進行原總包單位施工主體的安全性確認，依據建設方提供的施工藍圖進行現場結構標高、沉降、垂直度的復測工作。如若發生結構傾斜、標高誤差等影響結構使用安全性的問題時，及時以書面報告的形式上報監理單位、建設方，并要求其出具相關報告和處理措施。（3）原施工單位結構施工質量的確認。新進總包單位進場后，需進行原總包單位施工主體質量的全面復測，依據建設方提供的施工藍圖進行現場預留鋼筋規格、尺寸及數量確認、混凝土強度確認、結構尺寸偏差確認及常見質量問題的確認，續建工程停工期應查詢是否有規范及地方標準的變更，并及時匯總以書面文件上報建設方及監理單位確認。由建設方及監理單位聯系相關單位進行第三方復測工作并出具相應施工措施方案進行現場處理。

3.4? 做好債權糾紛的處理

對于“爛尾樓”工程的復雜社會背景的情況，新進總包單位應理智處理現場突發狀況的應對處置工作，積極配合監理單位及建設方，用法律的形式維護自身的權利及利益，妥善處理原施工單位及原勞務分包單位對施工現場的阻撓和干涉行為。嚴禁暴力、恐嚇及非法處置、積極維護企業在群眾中的形象。做到樹標桿、樹形象、樹文明的三大要求，避免因一時之氣帶來的糾紛處理不當的行為從而使企業出現巨大的損失。

3.5? 做好資料的歸集

由于工程項目的隱蔽性，所以對工程質量的檢查就要通過工程資料來體現。一個工程項目資料的完整與質量的好壞，直接影響到這個工程項目的好壞，所以工程資料的管理是一個非常重要的組成環節。建筑工程資料是記載建筑工程施工活動全過程的一項重要內容，它是城建檔案的重要組成部分，也是工程竣工交付使用的必備文件，又是對工程進行檢查、驗收、移交、使用、管理、維修、改建、擴建、經濟糾紛、責任歸屬的原始依據，足以見證資料的重要性。

4? 結束語

本文根據實際情況進行分析，對“爛尾樓”項目接盤續建準備階段的新進總包方的提出以上幾點建議，望能為“爛尾樓”工程接盤新進總包單位進場準備階段提供有效的施工指引及經濟止損建議，為新進總包方的施工準備及企業形象做好有利鋪墊。

參考文獻：

[1] 周后志.某爛尾樓的加固改造[J].中國科技信息，2012（12）：66.

[2] 王宗年.某“爛尾樓”工程檢測鑒定與加固改造設計[J].蘭州工業學院學報，2015.

作者簡介：

張宗亮（1974—）男;漢;大學本科;重慶市長壽區人;高級工程師;主要從事房屋建筑工程施工及總包管理、滑動模板技術研究與應用工作。