漲價100萬起步，千萬豪宅“秒光”深圳樓市率先回暖？

雪球

受新冠病毒疫情所帶來的沖擊，深圳外貿、商貿等多個行業元氣大傷，外國訂單進不來，貨也出不去。

與此同時，深圳樓市卻正在經歷著一波眨眼之間就是幾十萬漲幅的心驚肉跳行情。千萬豪宅“秒光”、樓盤半天吸金23億、“百萬喝茶費”重出江湖等新聞，流傳甚廣。

失業和房價上漲同時發生，這樣的魔幻場景此時此刻正在深圳上演。

千萬豪宅“秒光”，樓盤半天吸金23億

4月5日上午，深圳招商太子灣灣璽推售最后54套公寓，單價9萬-13萬元/平方米，戶型為320-410平方米，總價約2900萬-5500萬元。僅僅半日即售罄，攬金約23億元。

而此前一個月內，該千萬級豪宅項目已有兩次發售，時間分別是3月7日和 3月13日。

3月7日，戴著口罩的購房者們和隨行的中介們，為了能搶到一套公寓豪宅，擠滿了銷售中心，現場一度因人數過多而被街道強制遣散。當日首次百套公寓均價約11萬元/平方米，單價區間在8.7萬-13.5萬元/平方米，總價區間在2133萬-5479萬元/套。有媒體報道“全部售罄”。

3月13日，該項目又推出14套豪宅，4200萬元起步，又有自媒體稱“8秒售罄”。

值得注意的是，第三次推售的房源不僅不再接受退房，首付周期也大大縮短。即便如此，仍擋不住人們購買公寓豪宅的熱情，開盤半日所推售房源熱銷。

漲價100萬起步，單月成交量超8000套

瘋漲的不僅僅是豪宅，而且是整個深圳的樓市。過去半年，在北京上海房價基本紋絲不動的時候，深圳樓市走出了一波特立獨行的單邊上漲行情。

尤其是進入4月以來，很多二手房一天一個價，房東頻頻提價、跳單、違約、“失蹤”，甚至在簽字落筆的前一刻臨時加價30萬、50萬的現象也屢見不鮮。

從成交量上看，3月深圳二手房成交量達到近兩年來的新高，第一次超過8000套，達到8008套，環比大漲3.8倍。

從成交均價來看，目前深圳二手房均價已經上漲到7.5萬元/平方米，和北京的價差進一步拉開，已經比上海貴了差不多2萬元/平方米，是隔壁廣州的兩倍。

而且，深圳多個均價7萬元的片區，開始陸續出現掛牌價超過10萬元+每平米的房源。比如寶安區碧海片區的玉湖灣小區，89平米的戶型掛牌價已經摸高到10.7萬元一平米；西鄉片區的中熙香緹灣小區，89平米的四方戶型，最高掛牌價更是沖到12.3萬元一平米，而這兩個小區，并不是豪宅小區。

有網友用一首打油詩形容深圳樓市這一波行情就是：

昨日還能買神灣，今日只能買寶安；上月還嫌南山貴，此時紅山也崩潰；去年西部不買房，今年東部淚兩行；龍中全款變首付，布吉首付變車庫；沙井猶豫四五天，回頭少個衛生間。

“喝茶費”也重出江湖

“喝茶費”就是加塞費用。購房者想要買到心儀房子，除支付房款首付和稅費外，另需再支付巨額資金，才能獲得購房資格。

據新華網報道，南山區、寶安區等熱點區域新房項目對外號稱項目售罄，實際轉為內部消化，交納“喝茶費”后才可買房。

如寶安中心區的熱銷項目新錦安海納公館目前仍在建設中，中介人員稱該項目還有少量房源，但要另交65萬-80萬元的“喝茶費”更名。以116平方米的4房戶型為例，總價1120萬元，“喝茶費”高達100萬元；榕江云璽97-100平方米兩房，“喝茶費”需75萬元。

4月3日，深圳市寶安區住房和建設局發文宣布，即日起開展打擊房地產開發企業、中介機構收取“喝茶費”等價外費用違法行為。

此后，太子灣云璽大廈發布聲明，該項目在中介公司成功外部轉介后，由其向中介公司直接支付轉介傭金，客戶無需向中介公司支付任何額外費用，亦不存在所謂“收取喝茶費”等現象。

榕江云璽4月7日發布聲明稱：“任何以‘幫忙打折‘幫忙留房為由，私自向購房者索要‘喝茶費或者資金監管等行為均屬于欺詐行為。經內部調查，本司無任何員工參與此事，也未做任何承諾。”

深圳房價為何持續飆漲

第一是供需的失衡。深圳土地面積小，只有1997平方公里，而且由于深圳整個城市多山多湖，因此，整體可開發的土地面積在1997平方公里的基礎上還要折半。經過近40年的開發，目前深圳城市開發強度已經逼近50%，遠超國際公認的30%警戒線。

2019年，深圳供應土地面積只有241萬平米，大約可提供住房2.3萬套；2018年，深圳供應土地面積更少，只有64萬平方米，大約可以提供住房7000套。按照今年3月二手房成交數據來看，7000套，都不夠一個月的消耗。

土地稀缺、住房供應不足的同時，是深圳人口的快速增長。過去10年，深圳平均每年人口增加超過50萬，2019年雖然有所減緩，但仍然增加了40萬。目前，深圳人口已經達到1350萬，實際人口數還可能被低估。

1350萬的人口，1997平方公里的土地面積，這個人口密度，是北京的5倍、廣州的3倍、上海的1.7倍，甚至超過了對岸的香港，排在全國第一。

因此，從供求關系來看，供需嚴重失衡，必然造成價格上漲的強烈預期。這是最基本的經濟學常識。

第二是政策的寬松。在四大一線城市中，深圳的落戶政策是最寬松的。而在購房資格上，深圳目前的政策是落戶就可以購房。因此，與北京上海戶口鎖死和5年社保才能購房的政策相比，深圳的門檻，真的是低到抬抬腳就能輕松跨過去的地步了。

第三是貨幣的增發。當下，由于疫情等多重因素的影響，全球經濟發展受阻，各國央行都在大放水，零利率乃至負利率大行其道。雖然中國抗住了基準利率基本不降，但是在大環境影響之下，也不得不采取定向降息降準的方式加以應對。

雖然政策希望把資金引向實體經濟，但是再嚴防死守，也終究難免有部分資金通過各種渠道流入樓市，尤其是在北上等城市房地產嚴控的時候，唯一敞開口子的深圳，自然就成了資金最理想的去處。

第四是投資的盛行。作為經濟特區，深圳的民營經濟極具活力，深圳人民投資意識相較于全國其他地區也強很多，反映到房產上就是，部分人投資乃至投機意識也比較突出。

以居民杠桿為例，目前深圳居民資金杠桿率是144%，僅次于廈門，在全國主要城市中排第二。而全國平均數是50%，深圳居民資金的杠桿，差不多是全國的3倍了。

而且，由于過去十幾年深圳房價的只漲不跌，幾乎所有投資房產的深圳人都賺了錢，還是賺了大錢，少則三五百萬，多則三五千萬，甚至靠投資房產賺得億萬身家的，也不在少數。

樓市是否已經回暖

多位房地產及宏觀政策研究人士表示，目前信貸政策及房地產調控政策依然較為嚴格。在此背景下，很多購房者依然處于觀望態度，市場不會出現報復性增長。

同策集團首席分析師張宏偉認為，盡管各城市各行業均已復工復產，但是，國內面臨的問題是因海外“疫情”，進出口所受影響至少會持續至6月底，甚至會影響到全年，同時國內需求也很難那么快恢復正常。

因此，從樓市需求的角度來看，即使現在豪宅市場“秒殺”熱銷，但由于需求端的收入還沒有穩定下來，甚至還會面臨下降，豪宅市場也難免會受到影響。因此，樓市是否回暖，關鍵就要看現在復工復產的情況，尤其是經濟復蘇的狀況。

中泰證券首席經濟學家李迅雷在點評深圳蛇口招商太子灣豪宅8秒售罄時表示，在個案面前，要相信大數據；在大數據面前，要相信邏輯；在奇跡面前，要相信常識。在疫情導致經濟停擺的時候，沒有哪個城市能幸免。