個人住房抵押貸款的問題思考

吳佳妮 馮家良

摘要：現如今，隨著房地產行業不斷發展，住宅又是人們生活中不必可少的產業，因此造成了人們個人住房抵押擔保貸款這一現象，針對這一現象制定了關于個人住房抵押貸款條規條例以及減少風險擴大的措施。本文主要講述有關個人住房抵押貸款的意義以及結合金融機構發展現狀來細致化分析個人住房抵押貸款與銀行之間一系列問題，并根據該問題來制定解決策略以此來完善發展我國個人住房抵押貸款的相關措施。

關鍵詞：住房抵押貸款;商業銀行;金融市場;金融

中國房地產行業近幾年突飛猛進的崛起與發展，離不開銀行大量資金的周轉扶持。在近幾年中，由于中央銀行頻繁調整還款利息從而造成大幅度提前還款率，提前還款所承擔的風險也逐漸備受人們以及社會各行業的重視與交流。目前為止，根據金融市場不斷調整我國個人住房抵押貸款所執行的是浮動匯率制度。當銀行的基準利率得到調整時，還款利息也隨著在第二年的1月1日得到調整，在利率發生變化時之前的還款利息都是固定的。

1 我國商業銀行個人住房抵押貸款風險

1.1 信用風險

信用風險，也可以稱之為違約風險，主要針對于在自愿簽訂以及遵循本合約條例的情況下而違反合約及無法履行合約條例從而造成經濟損失的風險，顧名思義就是當債務人不具備按時還款能力時所造成的影響從而導致授信人所獲得的實際收益與預期收益存在一定的偏差。有關個人住房抵押貸款所存在的信用風險可以分為主貸人以及開發商兩個方面。主貸人的信用風險主要是指在社會條件下以及其他原因所造成還款能力發生的變化，以及根據個人因素以及其他因素所產生的主觀與客觀違約行為。而開發商的信用風險指的是存在無證銷售所辦理的相關貸款事宜以及開發商所建樓盤質量不過關等等原因所造成的貸款風險由小及大，從而產生的信用問題和損失問題。

1.2 操作風險

銀行操作風險，主要是指銀行業務人員在辦理個人住房抵押貸款這項業務時所存在的風險操作，例如銀行工作人員操作的失誤以及管理制度的不完善等等因素，在銀行貸款風險中存在著主導位置。銀行操作風險可分為兩個層面進行。第一，貸款前對借款人進行調查。銀行工作人員在放款給借款人之前會具體調查借款人的貸款資質以及信息，在這調查操作中可能存在著疏忽。當然，部分信用貸款業務人員工作經驗少，不具備過硬的業務能力水平，對個人住房抵押貸款的具體流程以及運作沒有更深入的了解和學習，在具體調查借款人具備貸款條件中是否擁有貸款的償還能力中缺少嚴格性，這樣一來，使商業銀行貸款坐在巨大風險。第二，銀行在調查借款人信息時比較注重抵押物的價值和擔保人的詳細情況，對主貸人的具體信息以及資質的調查相對較弱，對借款人條件的判斷且存在著不足，從這一方面來講也會造成一定的風險。

1.3 政策風險

有關個人住房抵押貸款相關政策風險主要是指商業銀行所辦理的個人住房抵押貸款業務所涉及的政策或者是當地政府對房地產企業制度的管理所產生的影響。我國經濟市場的發展，房地產行業在其有著重要地位，隸屬于人們對有形資產的投資，當市場經濟呈可持續發展趨勢時，正值固定資產投資的良好形勢，這時，國家對市場經濟整體形勢有所把控，因此，對房地產行業的發展有著極大的影響。

2 控制住房抵押貸款風險的策略

2.1 銀行機構的對策

根據現狀需要銀行多加細致化了解國家制定的宏觀經濟政策，根據當地住宅房屋的價格以及其他物質價格出現的偏差，靈活運用相關政策來解決這一問題的發生，時刻關注和預防房地產行業價格高幅度的變化而造成的風險。當然，著重預防操作失誤所產生的風險。對所進行的項目嚴謹細致做出放款前的調查和評估，不僅要從該項目中分析所獲得的利益，也要預防和規避風險。

2.2 監管部門的對策

監管部門要全面測評風險，一如既往嚴格遵循規則，根據當地的房地產行業發展情況以及整體房貸情況進行全方面嚴謹考核，規劃出既能夠適合當地房地產行業發展需求又能夠高效性規避風險的監管政策，對部分風險較大機構提出風險指示，還有必須提高操作風險的檢查。

2.3 完善我國的個人信用制度

現階段，我國已成立了信用數據調查系統，幾乎全面包含了我國企業信用貸資料和97.5%的個人信用貸資料，然而唯一不足的是此信用系統還善且不夠完善。社會信用管理機構建立之后，在采用其他國家的優勢時同樣需要結合我國的實際情況，從而制定適用我國社會發展的信用制度。

2.4 完善住房預售風險分擔制度

由于我國住宅房屋預售的制度存在一定的問題，應根據此問題來成立與實行風險分擔體制來確保資金安全。在較為成熟的住房預售情況下，且獲得的預售房屋款不應當由開發商管理，而是托付于專業金融機構包含銀行進行管理。然而這些金融機構可通過專業渠道形式來管理資金。一來不僅可以阻止開發商制造假的證據，二來能夠預防開發商隨意挪用預售款。

2.5 加強宏觀經濟調控

目前，為進一步完善個人住房抵押貸款，我國為此專門制定了相關法律和文件作為基礎。還需要對此進行深入了解和完善。隨著社會經濟的飛速發展我國也逐漸完善個人住房抵押貸款有關法律條例。國家所制定的法律政策，很大一部分是維護銀行與抵押者的權益，并且也約束雙方能夠遵循市場發展規則來確保借貸業務正常進行。多加關注利率的變化，專門成立相關分析小組，及時了解和關注金融市場的變化，以目前金融發展的實際情況作為出發點，以此對個人住房抵押貸款的發放條件以及相關政策進行有效地掌控。

3 結語

對于預防和避免個人住房抵押貸款所產生的風險中，需要從銀行，金融經濟發展市場以及政府政策等多方面來處理。本文主要講述了個人住房抵押貸款從各個方面所在的風險進行全面分析，從而完善個人信用制度、有效提高銀行業務辦理能力、加強宏觀經濟的調控等等，從而不斷完善商業銀行對于辦理個人住房貸款業務風險的預防措施。

參考文獻：

[1] 李杰儒.我國居民住房抵押貸款的問題研究[J].商業經濟，2017（09）.

[2] 楊麗娜，李字娜.我國住房消費信貸存在的問題及策略研究[J].經濟視角（下），2013（03）.

（作者單位：河北金融學院）