城鎮(zhèn)低效居住用地評價

摘要：由于后備建設用地資源有限，城市發(fā)展由依靠增量轉(zhuǎn)向利用存量，城鎮(zhèn)居住用地成為再開發(fā)的重要對象。為完善西部城鎮(zhèn)居住用地利用情況的研究，以玉溪市紅塔區(qū)為研究對象，通過構(gòu)建指標體系，測算和分析紅塔區(qū)中心城區(qū)內(nèi)各個居住功能區(qū)土地利用水平，得到的主要結(jié)論和建議有：（1）中心城區(qū)居住用地利用水平總體上仍有較大的提升空間;（2）土地利用水平在空間上呈現(xiàn)出從從城區(qū)中心到外圍逐漸降低的變化態(tài)勢;（3）重視城市規(guī)劃和空間差異，因地制宜提高低效用地利用水平。

關(guān)鍵詞：低效居住用地;利用水平;紅塔區(qū)

0 引言

土地作為經(jīng)濟社會發(fā)展的重要資源，其利用不合理、不充分和閑置等低效問題逐漸成為限制城市發(fā)展的重要原因，在城市發(fā)展與土地利用矛盾逐漸加劇的情況下，低效居住用地成為再開發(fā)的關(guān)鍵對象。據(jù)自然資源部城鎮(zhèn)居住用地年度變化數(shù)據(jù)顯示，中西部地區(qū)成為住宅用地新的增長點，且增量開始向規(guī)模小的城市轉(zhuǎn)移。為避免由于重增量，輕存量而造成土地資源的浪費，要重視對中西部城鎮(zhèn)居住用地的用地評價。

近年來，隨著政府相關(guān)工作的指導性文件也漸趨完備以及廣大國內(nèi)學者對該工作的重要性達成了廣泛的共識，對低效建設用地進行深入地研究。目前，國內(nèi)關(guān)于城鎮(zhèn)低效用地的研究主要圍繞低效用地的內(nèi)涵界定和成因、研究尺度和評價方法、再開發(fā)模式和途徑以及現(xiàn)實困境。就整體而言，國內(nèi)研究對象主要針對經(jīng)濟效益更為明顯的工業(yè)和商業(yè)用地，與居住用地再開發(fā)相關(guān)的研究較少。因此，本文以玉溪市紅塔區(qū)為研究對象，將中心城區(qū)內(nèi)的居住用地劃分為各個居住功能區(qū)，采用多因素綜合評價法，從中觀層面上分析各個居住區(qū)土地利用水平。

1 研究區(qū)概況及劃分

1.1 研究區(qū)基本情況

紅塔區(qū)位于云南省中部，玉溪市西北部，位于東經(jīng)102°17′32″—102°41′37″，北緯24°08′30″—24°32′18″區(qū)間，地處滇中經(jīng)濟帶。其中心城區(qū)位于紅塔區(qū)東部壩子地區(qū)，范圍東起環(huán)山路、西至昆玉高速公路以南至火車站，南起高倉立交橋通往化肥廠東西向路段、北至河濱路、玉江大道，主要包括鳳凰街道、玉興街道、玉帶街道、等六個街道。

1.2 研究區(qū)劃分

為了便于運用指標對居住用地土地利用水平進行分析，依據(jù)城市建設用地評價規(guī)范將居住用地及其配套的居住區(qū)級及以下的各類公共服務設施用地合并為居住功能區(qū)。其在城區(qū)中心形成小片區(qū)的塊狀聚集分布，在城區(qū)外圍呈現(xiàn)為大片不規(guī)則狀，且布局相對松散。

2 指標體系及研究方法

2.1 指標體系與數(shù)據(jù)來源

定量評價采用綜合容積率、建筑密度、人口密度、住宅地價實現(xiàn)水平、基礎設施完備度和人口建筑密度六個指標，將六個指標共同納入同一體系，得到各居住功能區(qū)土地利用水平值和各評價指標值。評價指標體系如表1所示。

具體居住區(qū)研究所需資料同樣涉及到人口、土地利用現(xiàn)狀、土地供應和土地利用總體規(guī)劃等基礎數(shù)據(jù)。人口數(shù)據(jù)主要來源于玉溪市紅塔區(qū)統(tǒng)計部門;土地利用變更調(diào)查數(shù)據(jù)、矢量現(xiàn)狀和規(guī)劃地圖數(shù)據(jù)主要來源于玉溪市國土資源局、規(guī)劃局，土地供應數(shù)據(jù)來源于土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)。

2.2 研究方法

2.2.1 權(quán)重確定方法。居住區(qū)利用水平分析的權(quán)重通過結(jié)合專家意見和層次分析法（AHP法）來加以確定，AHP法首先要求對每個標準的相對重要性做出判斷，本文主要結(jié)合專家對指標的重要性排序的意見，將其量化表示，進而通過數(shù)學模型計算出各指標的權(quán)重。其計算步驟如下：

2.2.1.1 構(gòu)造判斷矩陣

2.2.1.2 計算權(quán)重向量

（1）求矩陣向量

（2）求特征向量

（3）求最大特征值

式中：J為判斷矩陣中元素

一致性檢驗：

式中：CI為一致性評價值，CI越小，一致性越高，當CR<0.1時，一致性檢驗通過，否則重新修正判斷矩陣，直到滿意為止。

2.2.2 理想值確定

低效用地分析指標理想值確定主要根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃，以及有關(guān)用地標準、行業(yè)政策等材料，在分析土地利用現(xiàn)狀的基礎上，結(jié)合專家意見確定指標理想值或理想范圍。因此，居住功能區(qū)土地利用分析的各指標主要通過目標規(guī)劃值法和特爾菲法確定。例如權(quán)重和理想值計算結(jié)果如表3所示。

2.2.3 指標標準化方法

在正向指標中，指標標準化值按公式計算。在適度指標中，標準化按公式進行。上式中Si0為第i項指標標準化初始值;αi為第i項指標實際值;ti為第i項指標理想值。

2.2.4 指標綜合結(jié)果計算方法

指標綜合結(jié)果計算公式為。式中：β為功能區(qū)土地利用水平評價值;Ji為第i項指標理想值;Ki為第i項指標權(quán)重值;n為指標個數(shù)。

3 結(jié)果與分析

3.1 土地利用水平劃分

將經(jīng)過加權(quán)計算得出的土地利用水平劃分為三個區(qū)間，當居住功能區(qū)綜合評價分值處于區(qū)間（80，100]時為土地良好利用，處于區(qū)間（60，80]區(qū)間時為土地中等利用，處于區(qū)間[0，60）時為土地低效利用。

3.2 土地利用水平分析

進而利用GIS將居住功能區(qū)指標綜合評價結(jié)果進行顯示，由圖可見城區(qū)不同土地利用水平居住區(qū)的規(guī)模以及在空間上分布情況。在規(guī)模上，土地利用水平良好的居住區(qū)有32個，面積總和為327.56公頃，僅占總面積11.78%;土地利用水平中等的居住區(qū)有42個，面積總和為1549.28公頃，占總面積55.73%;土地利用水平較低的居住區(qū)有35個，面積總和為903.33公頃，占32.49%。土地利用水平中等及以下的居住用地占絕大部分，達到88.22%，說明城區(qū)居住用地整體上土地利用水平不高，還有進一步提升的空間。在空間分布上，土地利用良好的居住區(qū)主要分布在城區(qū)中心，在城區(qū)中心范圍內(nèi)比較集中，而土地利用水平較低的居住區(qū)主要分布在城區(qū)外圍街道，主要為中低利用水平居住區(qū)。總體上，居住用地利用水平呈現(xiàn)出從老城區(qū)到新城區(qū)，從城區(qū)中心到外圍逐漸降低的空間變化態(tài)勢，說明城區(qū)居住用地潛力提升的空間主要在中心區(qū)域以外。結(jié)合各指標具體情況來看，城區(qū)中心地帶的居住區(qū)雖然在指標綜合結(jié)果上體現(xiàn)得利用更為充分和集約，但就其容積率、建筑密度和人均建筑面積指標進行分析，部分老城區(qū)存在建設超出規(guī)劃，建筑過于密集，人口過于集中的問題。而新城區(qū)則形成明顯差異，居住用地利用程度和效益還需進一步提高。

在土地利用水平分析的基礎上，結(jié)合地上建筑的實際情況，可以發(fā)現(xiàn)中、低利用水平的居住區(qū)主要有以下幾種類型。一是建設時期久遠，建筑和設施陳舊，整體容積率相對較低的住宅小區(qū);二是與城市總體規(guī)劃不符，往往布局散亂、設施落后、環(huán)境衛(wèi)生條件差并且房屋建設標準不能達到要求的城中村和舊城鎮(zhèn);三是處于閑置的居住區(qū)土地。城區(qū)中心的低效居住用地主要為住宅小區(qū)、城中村和舊城鎮(zhèn)，而外部居住用地的低效原因則主要是分布較多城中村和空閑地。

4 結(jié)論與建議

本文在測算紅塔區(qū)中心城區(qū)內(nèi)各個居住功能區(qū)土地利用水平值和再開發(fā)潛力的基礎上，進行結(jié)果區(qū)間劃分和空間分析，進而結(jié)合居住區(qū)實際情況提出再開發(fā)策略，得到了以下結(jié)論。

（1）中、低利用水平的居住區(qū)面積占總面積絕大部分，城區(qū)居住用地利用水平總體上仍有較大的提升空間。

（2）居住用地在土地利用水平上存在明顯的空間差異，整體呈現(xiàn)出從從城區(qū)中心到外圍逐漸降低的空間變化態(tài)勢，說明城區(qū)外圍居住用地的利用程度和效益相對較低。

（3）重視城市規(guī)劃和空間差異，因地制宜提高低效用地利用水平。依照國土資源部下發(fā)的相關(guān)文件要求，低效用地再開發(fā)要重視“規(guī)劃先行”和“因地制宜”。紅塔區(qū)應注重區(qū)域低效用地類型差異，結(jié)合城市規(guī)劃，制定再開發(fā)策略，城區(qū)中心可通過老城更新實現(xiàn)功能提升，而新城區(qū)則要提高居住用地土地強度，疏解中心用地壓力。

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作者簡介：陳武（1995—），男，福建福州人，云南財經(jīng)大學城市與環(huán)境學院在讀研究生，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與管理。

（作者單位：云南財經(jīng)大學城市與環(huán)境學院）