基于對經適房遷讓案件相關問題分析

周靖雯

摘要：近些年來，隨著“炒房”熱度的不斷上漲，房價被哄抬地越來越高，很多人都想實現“居者有其宅”的理想，經濟適用房應運而生。它的出現確實給人們帶來了很多好處，但是隨著經濟的發展和人們意識的轉變，經濟適用房的使用越來越違背政府的初衷，弊端日益顯露，這牽動著大多數國人的利益。本文通過從各級法院的審判實踐中尋找相關案例，對涉經適房遷讓問題進行剖析，并以經濟適用房面積均攤人的利益保護為切入點，以民法基本原則及理論為基礎，探討面積均攤人利益是否應予保護、應該如何保護，旨在為司法實踐及經適房制度的完善提供理論和事件上的借鑒。

關鍵詞：經濟適用房;案件審判;經適房遷讓;面積均攤

經濟適用房或者稱為共有產權保障住房（以下統簡稱為經適房）系為了保障中低家庭居住而由政府審核其居住情況、經濟能力后，授予居民購買資格，并在產權分配、轉讓條件上進行限制的房屋類型。對比域內外相關法律規定及經驗、做法;涉及期待權、物盡其用原則、禁止權利濫用等原則;以及涉房屋征收利益分配問題、居住使用權問題，確實發現我國的經適房在實際使用中出現了諸多問題，亟待解決。本文針對該些問題進行研究分析，希望得出涉經適房法遷讓的案件在處理結果上具有正當性的依據。

一、面積均攤人的概念解讀

（一）面積均攤人概念

根據《管理辦法》及對應的實施細則，面積均攤人應歸結為未提出經適房申請但因與申請人系同地址而被一并審查居住情況的人，即在核定申請經適房資格時，作為人均面積的分母一并計入審查范圍的人員。即為原住房的權利人或戶籍在原住房內的人員。

（二）需要滿足的條件

面積均攤人需具備以下條件：未提出經適房的申請;其居住困難作為他人申請的條件;實際居住在申請提出節點上的房屋內（即原房屋）。如未達成這些條件，則失去了本課題中討論保護其利益的必要。

（三）與其他概念的辨析

1.申請人。居住面積、經濟收入及存款低于規定滿足申請條件后，以自己名義向具體實施部門提出購買經適房的人員。

2.經適房同住人。實施細則第二十八條規定了上述第1項申請人中可以協商一人或多人計入產權證，則剩余未見證申請人則作為經適房的同住人。

3.原住房同住人。該同住人區別于第2項，針對的房屋不同，系原住房為公有住房的情況下戶籍在冊且居住滿一年的同住人。

二、經適房實踐案例分析

（一）案例

某市某村28號507-509室房屋系公有住房（只有一張租賃卡），承租人為原告劉某某，總面積36.5平方米，其中507室面積13.7平方米，508空面積13.6平方米，509室房屋9.2平方米。祖孫三代均居住在該公房內，原告劉某某居住在509室，大兒子徐某某一家三口即三被告，居住在508室，二兒子徐某某夫妻居住在507室，三室合用廚房和衛生間。該公房內存在分戶情況，一本戶籍在冊人員為原告劉某某及二兒子徐某某、小兒子徐某某;另一本戶籍在冊人員為三被告（徐某某夫妻及女兒）。徐某某戶籍雖在此，但因居住困難，故其一家三口在外借房居住。2011年，三被告作為申請家庭，向某市某區某村街道住房保障機構申請購買經適房。核定住房面積人數時，包含了三被告和原告劉某某、徐某某。2013年1月，三被告獲得本市浦連路58.41平方米的經濟適用房產權（70%有限產權）。后三被告繼續居住在該公房內，原告劉某某多次要求三被告遷出該公房末果。2013年3月，原告劉某某訴至法院要求：判令三被告立即搬遷出控江七村28號507-509室公房。審理中，經劉某某、大兒子徐某某、小兒子徐某某申請，法院依法追加大兒子徐某某、小兒子徐某某為共同原告參加訴訟。就當事人申請經適房前是否經過家庭協商一節，三原告表示，三被告申請經適房并未告知，也未與三原告協商。三被告表示，三原告對三被告申請經適房均知晚曉，但雙方確實未對申請經適房后如何居住及補償達成一致意見。

一審認為：本案的爭議焦點為徐某某一家三口取得經濟適用房后是否喪夫了原公有住房同住人的資格。首先，徐某某一家三口戶籍均在系爭公房內，且長期居住，是系爭公房的同住人，依法對系爭公房享有居住使用的權利。其次，經適房與計劃經濟下的福利性住房有所不同，并不能當然地歸屬于公有住房“同住人”中限定的福利性住房。再次，根據經適房的申請程序，同戶口所在地內有個家庭同時申請經適房的，應當經過家庭內部協商，再提出申請。三被告取得了系爭公房租賃憑證，經審核后才取得了經適房，現三原告又以家庭內部協商未能達成一致意見，要求解決居住矛盾，于法無據。最后，目前并無一旦取得經適房需將原有住房收回或喪失同住人資格的直接規定。取得經適房并不必然喪失原公有住房同住人資格。故對原告訴請予以駁回。后三原告不服一審判決上訴，在二審中雙萬達成調解協議：三被告搬離某村28號507-509室公房，并將戶口一并遷出，三原告支付三被告15萬元，后二審調解結案。

（二）質疑

三被告拿了經適房，用了其他家庭成員的人口因素，卻又不住到經適房里去，造成三原告居住困難，對三原告是否公平？三原告的利益如何保護？本案反映出實際居住中的合理性問題和法律依據之間的矛盾。

（三）目前審判實踐中存在的問題

1.糾紛類型。（1）原房屋是公有住房。原房屋是公有住房的，原房屋權利人提出排除妨害的理由為他人（原同住人）申請經適房，之所以符合申請經適房的條件是基于整個家庭居住困難，并考慮了其他同住人的人口因素，經適房也帶有福利性質，故其不再符合原公房同住人的條件，喪失了在原公房內居住的權益，因其一直居住在原公房內，影響權利人的住房面積，故要求遷出。針對該種類型的糾紛，主要爭議焦點在于原同住人申請經適房后是否對原公房享有居住權益。重點在于考察原同住人是否滿足同住人的條件。此類糾紛是本課題的研究對象。（2）原房屋是商品房。原房屋是商品房的，原房屋產權人提出要求已申請經適房的同住人搬離原房屋，如申請經適房的原同住人并非原房屋的產權人，則其對原房屋不存在物權權利，因產權人是原房屋的所有權人，對原房屋依法享有占有、使用、收益和處分的權利，且所有權具有絕對性和排他性，即便取得經適房的人戶口在原房屋內，也不存在以戶籍獲得居住權益的可能性（此系區別于公房的重要一點）故產權人要求取得經適房的人遷出原房屋的請求，于法有據，司法實踐中均予以支持，不存在爭議。因此，該種類型的糾紛不是本課題的研究對象。（3）原房屋是售后公房。原房屋是售后公房的，即原房屋原為公有住房，后通過房改政策購買為售后產權房，產權人要求取得經適房的人搬離的理由為申請經適房后就喪失了同住人的權利，其一直居住在原房屋內，造成產權人的居住困難。該種類型的糾紛，主要爭議焦點同原房屋是公房的情況，即申請經適房后是否對原公房享有居住權益。售后公房雖為產權房，但因其權利轉變的特殊性，又有別于商品房，故在認定申請經適房的人是否對原房屋享有居住權益時，應從其實際居住情況及年限、是否是原始受配人之一、戶籍是否在原房屋、他處有無住房等因素，綜合考慮并予以確認。此類糾紛與前述第一種糾紛較為類似，亦作為本課題的研究對象。

2.審判實踐中展現的問題類型。目前審判實踐中，在商品房中涉經適房遷讓案件不存在困境，但是在公有住房與售后公房中存在困難。公有住房和售后公房中涉經適房遷讓糾紛案件，審理中多數回避了雙方真正的爭議焦點即經適房的取得是否影響對原住房的居住權利，如果影響，則影響表現在哪些方面。對于是否因為申請經適房而影響申請人對原住房（公有住房、售后公房）的居住權益，審判實踐中處理的方式及問題主要有以下幾種：（1）是否予以立案。面積均攤人是否有訴權，各法院做法不一。涉及家庭成員的居住范圍問題，有些法院以如何解決公房排除妨害，不屬于法院處理范圍為由，或以法院不應處理居住使用爭議為由，駁回起訴或不予立案。（2）回避爭議焦點問題。針對面積均攤人訴請的理由，關于經適房是否影響其原居住權利的問題，在本院認為中利用案件的某一具體的特殊情況而回避了該問題，致使說理部分不夠充分，難以令人信服。（3）判決結果不統一。基于大眾相同的案件事實，遷讓與不遷讓的判決結果不一。判決遷讓的案件，系認定取得經適房的人對原房屋不享有居住權益，而判決不遷讓的案件，系認定取得經適房的人對原房屋仍享有居住權益，造成判決結果不統一歸根結底在于如何認定取得經適房的人是否符合同住人的條件，從而也出現了為匹配案件結果而重點考察某事實或忽略案件重要事實的情況。

三、面積均攤人利益保護的現狀及辨析

（一）面積均攤人權利保護的現狀

實踐中，多以駁回起訴或不支持已取得經適房的人遷讓出原住房為結果。因對取得經適房后是否喪失原住房同住人資格或居住權益，法律法規無明文規定，且根據經適房的概念，以及相關部門的解釋，共同居住人條件中的“他處無其他住房”特指福利性住房，而經適房有別于計劃經濟下的福利性住房，不能理所當然地歸屬于公有住房同住人中限定的福利性住房，故取得經適房后對原住房仍有居住權益。此種結果造成申請經適房的人取得經適房后，仍繼續居住在原房屋內，面積均攤人欲求提升居住面積存在訴訟途徑上的困境。

（二）面積均攤人權利保護的辨析

1.經適房政策的初衷一一并未排斥面積均攤人享受利益。《管理辦法》相關條文中多次以家庭作為技術用語，以及相關文獻中的政策解讀，均未規定因經適房而導致家庭成員間增加的居住面積僅申請人可以享受。更有相關細則要求具有撫養關系的人必須一并申請，也就是政策本身不是為了單獨某個個人的居住，而是立足于家庭。可見，政策初衷是惠及廣大在居住上具有實際困難的人，并不以是否申請為前提，亦并未排斥面積均攤人享受經適房政策下的居住改善。

2.保護面積均攤人的利益——出于公平正義的需要。經適房也好，原承租的公房也好，都是為了保障家庭的居住，均以家庭居住為單位的。基于民法的規定，面積均攤人與原住公房同住人均是平等主體，對房屋均享有平等居住的權利。在申請人利用了面積均攤人的指標后，如無正當理由不搬離原住房則可能造成面積均攤人的居住并未改善，也就是家庭的居住情況仍陷于困難的狀態。對此法院如視而不見或作出不予遷讓的判決，則可能造成不公平，甚至影響司法公信力。

四、解決經適房遷讓問題的對策

（一）物權權利模式選擇的突破

1.路徑模式。（1）禁止權利濫用原則的模式。如申請人惡意占據原房屋，則從考察其占據目的、方式、合理理由，如不具有合理理由則構成權利濫用。

（2）物盡其用原則的模式。申請人將原住房部分面積閑置或者仍居住在原住房內導致經適房閑置，則有違物盡其用原則。（3）適當擴大面積均攤人的權益的模式。擴大解釋經適房法規中的“家庭”內涵，面積均攤人雖未申請但根據法規的賦權，應適當擴大其可享受的面積范圍。

2.存在的弊端。禁止權利濫用及物盡其用均系原則，在法律適用上僅具有指導意義，如給予法官直接適用的權利則可能導致自由裁量權過大。其余三項，在沒有立法或普遍認同的法律理論的支持下，難以自圓其說。

3.物權模式的困境——物權平等保護主義的難以克服。正如上一段落所述，無法突破物權平等保護原則才導致目前審判實踐中的審理難點：從物權的角度可以發現，該類案件中，申請人往往不僅獲得了經適房而且必然也是原住房產權人或同住人。造成這樣現實，并不出于偶然，而是在經適房申請條件的限制下，必然造成面積均攤人與申請人都是原住房的權利享有者。也是涉經適房遷讓案件的共性。在申請人對原住房有權的情況下，就導致了審理中無法從物權角度對兩者的利益進行調和。審判中既承認申請人對原住房有權又不讓其行使則容易造成邏輯上混亂。而且如涉及權利確認，則不得不涉及動遷利益分配等復雜問題。

（二）期待權權利模式的提出

1.申請經適房過程中書面材料體現的期待權分析。以申請過程中面積均攤人亦需簽字確認為抓手進行分析。目前程序中面積均攤人也需要在申請書前確認。面積均攤人簽字后由申請人向政府部門提出。目前主要的材料是戶籍在冊人均需填寫《承諾及授權》，對該材料具體分析是否可以得出家庭對居住形成合意？申請人提交材料行為應視為以其行動認可了上述合意。合意指申請到經適房后人均面積會得到提升的合意。而當申請人獲得經適房后不去居住則可構成對其他家庭成員之前的對于居住面積提升的期待利益的損害。如果出現不居住經適房的情況，則可基于申請人對原來申請時合意的違反，或要求其搬離或要求其補償。該模式下，不確認申請人對原房屋的權利狀況，也盡可能地回避了一案中同時處理其他諸如原住房動遷利益糾紛問題。

2.期待權保護判決遷讓的理論依據。（1）《中華人民共和國反家庭暴力法》的規定。該法第二十九條規定，人身安全保護令可以包括下列措施：（一）禁止被申請人實施家庭暴力;（二）禁止被申請人騷擾、跟蹤、接觸申請人及其相關近親屬;（三）責令被申請人遷出申請人住所;（四）保護申請人人身安全的其他措施。根據上述第（三）項，也就是說在特定情況發生時，可以不考慮特定對象是否對房屋具有物權或居住使用之權利，僅考慮對遷讓的條件是否滿足。（2）《合同法》第八條的從寬適用。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。如上所述，申請人提出面積均攤人簽字的申請書時應認為雙方對家庭人均面積提升具有合意。從證據的角度，如要求面積均攤人提出雙方均簽字的書面協議有困難的話，可將提交申請材料行為視為合意的達成，不能嚴格要求提出遷讓的一方提供雙方簽字的書面材料。

五、預期價值

（一）對經適房申請流程的指導意義

鑒于上述理由，建議相關部門在申請流程中促成面積均攤人及申請人就今后居住使用分配問題達成一致意見，以求給予糾紛產生時的審判依據。事實上，如在申請流程中注意到面積均攤人的問題，則可能將矛盾扼殺在搖籃中，直接減少相關案件的產生。

（二）對涉經適房遷讓案件審理的參考

關于審判實踐，希望借以本次研究。能夠在面積均攤人的權益上給予保護方式及審判思路的參考。

六、結語

綜上所述，目前我國經適房惠民政策的初衷已經被它所帶來的弊端削弱。這個案例只是一個小小的表象，反映出來的卻是我國經適房使用上的不合理以及相關部門在制度約束上的乏力，如果解決不好就會出現各種糾紛。解決經適房的問題需要有關部門有所作為，制定具有針對性的條例予以規范，以便在解決類似問題時有正當性的依據作為倚靠。

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