淺談我國房地產(chǎn)公司內(nèi)部審計問題

戴玉川?姚舜?許超

摘要：近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，其也越來越朝著規(guī)模化和正規(guī)化的方向發(fā)展。但是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也面臨著許多問題，其中一個比較突出的問題就是房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部審計還不夠完善。財務(wù)發(fā)展至今不再像以前的財務(wù)工作那么簡單、獨立和被動。 公司內(nèi)部財務(wù)運作涉及公司各方各面。如何加強雙方面的聯(lián)系，防范自有和共同的風(fēng)險，前人已經(jīng)超過一條溲長的道路，但隨著社會、經(jīng)濟的發(fā)展變化，新情況帶來新問題，新問題的出現(xiàn)要求解決方法的更新。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);內(nèi)部審計;萬科集團;財務(wù)發(fā)展

一、內(nèi)部審計的概念

內(nèi)部審計是指組織內(nèi)部的一種獨立客觀的監(jiān)督和評價活動，它通過審查和評價經(jīng)營活動及內(nèi)部控制的適當性、合法性和有效性來促進組織目標的實現(xiàn)。它不僅可以對內(nèi)部控制制度的有效性與充分性進行充分的核查、評價和監(jiān)督，還可以作用于諸如會計以及其他相關(guān)信息的合理、合法、完整性，企業(yè)資產(chǎn)的完整性與安全性，對外披露的合理合法性以及經(jīng)營的合法合規(guī)性等方面。

二、內(nèi)部審計的職能

職能是機構(gòu)本身的內(nèi)在功能，是對管理對象和管理控制目標進行的實質(zhì)性約束。審計的職能產(chǎn)生于經(jīng)濟活動的需求，“審計”這個詞語就充分概括了它的職能，即“審”和“計”的功能。其中“審"是審查、核算、稽核的監(jiān)督功能，“計”是評價、建議、鑒證的管理功能。

內(nèi)部審計的職能隨著人們的實踐和經(jīng)濟的運行而發(fā)展的，較為權(quán)威的內(nèi)部審計基本職能可以分為以下幾點：

2.1檢查職能

檢查職能是根據(jù)一定的標準檢查被審計單位的經(jīng)濟活動以及其他管理內(nèi)容，具體包括：檢查被審計單位內(nèi)部的各種經(jīng)濟活動，例如經(jīng)濟性和有效性;檢查被審計單位各項業(yè)務(wù)，例如合法性和合規(guī)性;檢查被審計單位反映經(jīng)濟活動資料的真實性。

2.2鑒定職能

鑒定和證明被審計單位的財務(wù)狀況、經(jīng)營狀況和經(jīng)濟活動，并且做出相應(yīng)的審計結(jié)論。檢查是鑒定的前提，鑒證是在檢查的基礎(chǔ)上進行的，是對檢查做出的結(jié)果。

2.3評價職能

是對企業(yè)和事業(yè)單位的某--方面的經(jīng)濟活動進行評價，評價其財務(wù)計劃與預(yù)算決策的合理性和可行性，以及是否遵循了既定目標和決策，并且制定內(nèi)部控制制度和管理責(zé)任制度，針對具體章程的完備性、合理性有效性作出評價。

三、內(nèi)部審計與外部審計的區(qū)別

審計包括內(nèi)部審計，外部審計（注冊會計師審計，政府審計）。三者在職能方面存在較大的區(qū)別，從獨立性影響經(jīng)濟監(jiān)督職能來看也存在較大的區(qū)別。接下來，筆者將主要從經(jīng)濟監(jiān)督職能和獨立性方面論述三者的區(qū)別。

3.1經(jīng)濟監(jiān)督職能的區(qū)別

三者的經(jīng)濟監(jiān)督職能的區(qū)別，先從他們的概念說起。內(nèi)部審計是指單位內(nèi)部的審計機構(gòu)及其工作人員對本單位的財務(wù)信息進行重新審核，并提交給管理者的過程。這個過程重點強調(diào)的是審計人員與審計部門之間的關(guān)系。受限于被審計單位的大小，審計人員往往來自其財務(wù)部門的出納，會計主管、總會計師、財務(wù)總監(jiān)等等。甚至是被審計單位過小，無力單獨組建審計機構(gòu)，往往求助會計師事務(wù)所承辦相關(guān)審計業(yè)務(wù)。而且審計工作結(jié)果一般主要提供給本單位的管理者，所有者使用，具有單一性。審計信息被保存在單位的檔案庫，一般不為外人所知，也不輕易的向社會公布，除非遇到上市，外部審計的介入，否則信息無法外流所以內(nèi)部審計的主要目的是對本單位的財務(wù)狀況進行查錯防弊，為管理者制定新的發(fā)展戰(zhàn)略提供參考意見。

四、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計的難點

4.1經(jīng)濟業(yè)務(wù)復(fù)雜，評價標準難以統(tǒng)一

近幾年房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展，經(jīng)濟業(yè)務(wù)越來越復(fù)雜。從整個企業(yè)集團看，其經(jīng)營業(yè)務(wù)多元化，很多企業(yè)大規(guī)模跨區(qū)域、跨領(lǐng)域擴張，不僅從事著住宅、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，還延伸經(jīng)營與之相配套的市政設(shè)施建設(shè)、綠化養(yǎng)護、物業(yè)管理，并涉足酒店、文化、旅游、金融等多領(lǐng)域，由過去單一的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營發(fā)展成為了綜合性房地產(chǎn)投資控股集團。從單個企業(yè)來看，其業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)繁多，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)一般包括項目可行性研究、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、七通一平、建筑施工、工程監(jiān)理、竣工驗收、交付使用等多個階段，受內(nèi)外部因素的影響，每個階段都存在著管理控制風(fēng)險，影響企業(yè)績效。企業(yè)開展績效審計，可以是整個集團系統(tǒng)的各運營層面，也可以各業(yè)務(wù)開發(fā)階段為審計對象，或者選擇開發(fā)階段的某-控制點進行審計。正因為績效審計的內(nèi)容廣泛，審計對象千差萬別。因此，制定一套統(tǒng)一適用的評價標準體系比較困難，也影響了當前績效審計大范圍的推廣”。

4.2審計資源不足，審計效益受到限制

相對于企業(yè)財務(wù)收支審計、專項審計、效益審計，績效審計的目標層次更高，審計內(nèi)容增多，既包括被審計單位各項業(yè)務(wù)活動，也包括其他非經(jīng)濟范疇的管理活動。在工作量不斷增加和難度逐步提高的情況下，審計任務(wù)重與審計資源不足的矛盾凸顯，影響著審計效益的發(fā)揮。

五、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計存在的問題

5.1內(nèi)部審計機構(gòu)設(shè)置不合理，無法保證內(nèi)部審計的獨立性

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍意識到開展內(nèi)部審計工作的重要性，但具體如何使內(nèi)部審計發(fā)揮價值仍是很多企業(yè)面臨的困惑和難題，體現(xiàn)在內(nèi)部審計機構(gòu)設(shè)置上”。目前我們國家除了大型上市公司、部分管理體系健全型的民營企業(yè)設(shè)置有專門的審計部門，其他大多數(shù)中小型企業(yè)尚未設(shè)置專門的內(nèi)審部門。部分企業(yè)的內(nèi)部審計設(shè)置屬于財務(wù)部門或者屬于運營、法務(wù)等部門。內(nèi)審部門機構(gòu)設(shè)置不合理，無法保證內(nèi)部審計工作的獨立性，無法保證其發(fā)揮權(quán)威性。在西方等發(fā)達國家，內(nèi)部審計的產(chǎn)生主要是基于內(nèi)部管理的需要，是內(nèi)部制衡機制的重要組成部分。根據(jù)內(nèi)部控制理論，內(nèi)部審計機構(gòu)應(yīng)由董事會下設(shè)的審計委員會直接負責(zé)，確保其獨立性。

5.2 對房地產(chǎn)內(nèi)審及內(nèi)控認識不全

部分房地產(chǎn)企業(yè)的負責(zé)人及高層領(lǐng)導(dǎo)尚沒有充分認識到內(nèi)部審計和內(nèi)控對企業(yè)發(fā)展的重要作用，沒有真正理解內(nèi)部審計和內(nèi)部控制的內(nèi)涵。這使得部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審、內(nèi)控機構(gòu)在開展相關(guān)工作中的過程中不能充分發(fā)揮內(nèi)部控制的作用。

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