產(chǎn)業(yè)新城：華夏幸福的賺錢(qián)利器

曾友乾

華夏幸福的賺錢(qián)能力位居國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)前三甲，遙遙領(lǐng)先于“碧萬(wàn)恒”龍頭組合。自2015年以來(lái)連續(xù)第五年保持30%以上的分紅率，華夏幸福2019年一如既往地慷慨。華夏幸福多年逆勢(shì)增長(zhǎng)，秘訣在其耗費(fèi)近20年打造的產(chǎn)業(yè)新城。隨著其“3+3+N”戰(zhàn)略逐步落地，環(huán)京以外區(qū)域各項(xiàng)數(shù)據(jù)占比顯著提高，華夏幸福在全國(guó)核心都市圈的布局愈發(fā)聚焦。

2019年以來(lái)，華夏幸福將其主營(yíng)業(yè)務(wù)從產(chǎn)業(yè)新城擴(kuò)展至商業(yè)地產(chǎn)。多元化的產(chǎn)品策略一定程度上可熨平住宅地產(chǎn)周期波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也降低其環(huán)京地區(qū)的集中風(fēng)險(xiǎn)。“雙輪驅(qū)動(dòng)”模式，有望進(jìn)一步筑牢華夏幸福的護(hù)城河。

截至4月底，全球新冠肺炎確診病例已在300萬(wàn)左右。雖說(shuō)國(guó)內(nèi)疫情防控取得積極成效，但在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)遭受沖擊、國(guó)際金融市場(chǎng)劇烈震蕩的背景下，房企的生存狀況仍然令人揪心。

2020年4月24日，華夏幸福（600340）公布的2019年年報(bào)，一掃投資者心中的陰霾。

年報(bào)顯示，華夏幸福2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1052.10億元，同比增長(zhǎng)25.6%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)146.12億元，同比增長(zhǎng)24.4%;銷售毛利率達(dá)43.68%，同比增加2.1個(gè)百分點(diǎn);ROE達(dá)到35.7%，同比增加0.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，華夏幸福將實(shí)施高達(dá)45.20億元的現(xiàn)金分紅。

營(yíng)業(yè)規(guī)模首次突破1000億元、逾35%的ROE、第五年保持現(xiàn)金分紅占凈利潤(rùn)比重超過(guò)30%，華夏幸福這份成績(jī)單堪稱亮眼。

幸福股東：公司賺錢(qián)效率行業(yè)前三

高分紅是華夏幸福一貫的風(fēng)格，2019年其亦一如既往地慷慨。

2019年年報(bào)顯示，華夏幸福將實(shí)施高達(dá)45.20億元的現(xiàn)金分紅。這意味著公司的分紅率將達(dá)到30.93%。這是自2015年以來(lái)，華夏幸福第五年保持現(xiàn)金分紅占凈利潤(rùn)比重30%以上。Wind數(shù)據(jù)顯示，2015-2019年，華夏幸福的分紅率介于30.04%-33.24%，華夏幸福累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)464.32億元，其分紅總額達(dá)到143.28億元。保持連年穩(wěn)定而慷慨的分紅，華夏幸福稱得上是一頭“現(xiàn)金奶牛”。

2019年，華夏幸福營(yíng)業(yè)收入首次突破1000億元，這成為其發(fā)展史上的一個(gè)重要里程碑。作為華夏幸福的股東，通過(guò)分紅持續(xù)分享公司高增長(zhǎng)、高收益的成果，不可謂不幸福。

華夏幸福高分紅的底氣，則來(lái)源于其強(qiáng)勁的盈利能力。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年國(guó)內(nèi)凈資產(chǎn)收益率（ROE）最高的房企為融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）、新城控股（601155）、華夏幸福，三者分別為37.21%、36.71%、35.7%。同期，三大龍頭房企碧桂園（02007. HK）、萬(wàn)科A（000002）、中國(guó)恒大（03333.HK）的ROE分別為28.95%、22.61%、10.69%。可見(jiàn)，華夏幸福的賺錢(qián)能力在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)位居前三甲，且遙遙領(lǐng)先于龍頭組合“碧萬(wàn)恒”。華夏幸福與融創(chuàng)中國(guó)、新城控股的ROE差距不超過(guò)1.52個(gè)百分點(diǎn)。

2020年開(kāi)春以來(lái)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)受到新冠肺炎疫情影響，“穿越牛熊周期”的能力成為資本市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。華夏幸福跨越千億營(yíng)收行列之后，作為有規(guī)模、有質(zhì)量的房企，無(wú)疑將成為資本市場(chǎng)所鐘愛(ài)的標(biāo)的。2020年4月14日，惠譽(yù)維持華夏幸福評(píng)級(jí)，展望“穩(wěn)定”。

產(chǎn)業(yè)新城：“房住不炒”時(shí)代的賺錢(qián)利器

最近兩年，在“房住不炒”的基調(diào)下，樓市面臨新拐點(diǎn)，不少房企陷入經(jīng)營(yíng)困境。2019年，華夏幸福營(yíng)業(yè)收入首次突破1000億元，連續(xù)5年凈利潤(rùn)年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)32.1%，保持穩(wěn)健發(fā)展，實(shí)屬難得。

華夏幸福多年穩(wěn)健增長(zhǎng)，秘訣在于其長(zhǎng)期打造的產(chǎn)業(yè)新城模式。

華夏幸福是國(guó)內(nèi)最早啟動(dòng)產(chǎn)業(yè)新城戰(zhàn)略的房企之一。早在2002年，華夏幸福即開(kāi)始建設(shè)固安工業(yè)園。通過(guò)產(chǎn)業(yè)新城的開(kāi)發(fā)模式，歷經(jīng)近20年的成長(zhǎng)，華夏幸福在與政府以產(chǎn)業(yè)新城PPP模式合作打造產(chǎn)業(yè)新城上，從規(guī)劃建設(shè)、招商引資、城市運(yùn)營(yíng)等各方面，頗有建樹(shù)。

2019年年報(bào)顯示，華夏幸福堅(jiān)持核心都市圈聚焦戰(zhàn)略，在持續(xù)精耕京津冀都市圈的基礎(chǔ)上，打造“3+3+N”核心都市圈格局，密集布局長(zhǎng)三角（南京、杭州、合肥）都市圈，加快布局粵港澳都市圈;推進(jìn)布局鄭州、武漢、成都、長(zhǎng)沙、西安等區(qū)位優(yōu)越、政策支持、潛力巨大的核心都市圈。

經(jīng)過(guò)“20年磨一劍”，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式收效顯著。隨著其“3+3+N”戰(zhàn)略逐步落地，環(huán)京以外區(qū)域各項(xiàng)數(shù)據(jù)占比顯著提高，華夏幸福在全國(guó)核心都市圈的布局愈發(fā)聚焦。

在產(chǎn)業(yè)新城的模式下，華夏幸福的盈利能力令同行望塵莫及。與普通的住宅地產(chǎn)公司不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司的平均毛利率相對(duì)于同行房企要高不少。以Wind數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對(duì)最近幾年的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類上市公司的ROE數(shù)據(jù)做杜邦分析（DuPont Analysis），可以發(fā)現(xiàn)華夏幸福權(quán)益乘數(shù)普遍在同行的2倍以上。這些正是構(gòu)成華夏幸福持續(xù)多年高營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)、高ROE的關(guān)鍵因素。

伴隨經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型及“房住不炒”，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式遭遇“天花板”，房地產(chǎn)市場(chǎng)土地和項(xiàng)目資源獲取變得越來(lái)越困難。房企紛紛加速探索新角色，產(chǎn)業(yè)新城順理成章成為房企轉(zhuǎn)型的切入點(diǎn)。最近數(shù)年來(lái)，碧桂園、綠城中國(guó)（03900.HK）、華僑城（000069）等前仆后繼、蜂擁而上。華夏幸福先期布局產(chǎn)業(yè)新城，快人一步，這正折射出其戰(zhàn)略遠(yuǎn)見(jiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)：又一利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)

2019年，華夏幸福將其主營(yíng)業(yè)務(wù)由“產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)”變更為“產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務(wù)和商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)”，并為此設(shè)立了雙總部，將新業(yè)務(wù)放在位于深圳的南方總部。

按照此邏輯，華夏幸福在產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)逐步繁榮的基礎(chǔ)上，將把握大城市不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值長(zhǎng)線升值這一基本方向，布局商業(yè)綜合體、公共住房、康養(yǎng)、科學(xué)社區(qū)等商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，培育一個(gè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，進(jìn)入“雙輪驅(qū)動(dòng)”的模式。結(jié)合空間都市圈化、運(yùn)營(yíng)精細(xì)化的新趨勢(shì)，華夏幸福在傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式的基礎(chǔ)上，加速開(kāi)拓輕資產(chǎn)模式，實(shí)現(xiàn)輕重并舉。

公開(kāi)資料顯示，華夏幸福目前的商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)在2019年實(shí)現(xiàn)了從無(wú)到有，已經(jīng)覆蓋了4座城市，分別是北京、深圳、武漢和東莞，其中2019年落地2個(gè)，分別為北京麗澤項(xiàng)目和武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目。

據(jù)了解，華夏幸福將創(chuàng)新開(kāi)拓輕資產(chǎn)方式在都市核心開(kāi)拓商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)，涵蓋已經(jīng)落地項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)，包括零售物業(yè)及寫(xiě)字樓等;以及新型不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，包括康養(yǎng)事業(yè)、公共住房、科學(xué)社區(qū)等。2020年內(nèi)，華夏幸福的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有望持續(xù)落地。

與強(qiáng)周期性的住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，多元化的產(chǎn)品策略一定程度上可熨平住宅地產(chǎn)周期波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也降低其環(huán)京地區(qū)的集中風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)業(yè)新城與商業(yè)地產(chǎn)兩者對(duì)沖，華夏幸福“雙輪驅(qū)動(dòng)”模式有望進(jìn)一步筑牢其護(hù)城河。