集體土地租賃住房政策下的長租公寓設計淺析

甘超 呼雪嬌

摘 要 本文以萬科大興瀛海“泊寓”項目為例，通過客群分析、規劃設計、戶型設計、立面設計等方面的解讀，對集體土地租賃住房政策下的長租公寓設計提出一些具體的設計思考，并提出幾點長租公寓的設計建議。

關鍵詞 集體土地租賃住房;長租公寓;設計

為貫徹落實中央關于“房住不炒”這一定位，通過增加租賃住房供應，構建購租并舉住房體系， 2017年8月原國土資源部、住房城鄉建設部聯合印發了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，“長租公寓”在諸多城市引發建設熱潮。

北京萬科瀛海“泊寓”項目位于大興區瀛海鎮，緊臨南五環和京臺高速，建設用地面積62524㎡，周邊交通便利，但配套較為缺乏。

1區位特點與客群分析

從區位出發，項目將主要目標客戶群定位為參加工作不久的年輕客戶及少量家庭客戶。為此將產品定位兩類：單身青年或年輕情侶為主要客群的“青年型”產品及部分“家庭型”產品。

2規劃設計

項目用地被分成三個地塊，由于青年人對公共交通更加依賴，青年型產品更易以公建形式給城市以青春活力的面貌，因此北邊兩個地塊設計為青年社區;南側地塊面積相對獨立，日照條件良好，緊鄰幼兒園用地，因此規劃為家庭社區。

兩個青年社區地塊之間精心設計了滿足青年公共生活的以交往、共享、休閑、餐飲為主題的諸多服務業態，一方面彌補當地公共配套缺失，另一方面將青年人的非居住功能，如餐飲、洗衣、交往、接待等從戶型中解放到公區，提升生活品質。家庭社區與傳統的居住小區類似，在空間形態上兼顧天際線的形態起伏與空間的圍合，形成有軸線有院落的居住組團[1]。

3戶型設計

戶型面積普遍較小，一方面與坪效相關，另一方面由于配建了較多的配套資源，已經將部分會客空間、洗衣空間、娛樂空間、餐飲空間搬到了公共空間，因此也并不會給客戶的使用帶來不便。

青年型戶型以2.8m為開間，兼顧功能與地庫柱網，進深方向6.8m，自入口向內依次為盥洗與餐廚空間、工作與更衣空間、休閑空間與休息空間，麻雀雖小，五臟俱全。

家庭型戶型根據單身青年步入家庭后的不同階段可分為55㎡一居戶型，75㎡兩居戶型以及92㎡的三居戶型。一居戶型朝東，戶型方正利用率高，衛生間干濕分離，起居空間與臥室尺度均較為舒適，適合青年夫妻家庭;兩居室戶型南北通透，主臥與起居空間朝南，北側作為書房或次臥，可以滿足三口之家的“小太陽家庭”;三居室戶型南向三面寬，在有限的空間下實現了雙衛的有效布局，空間舒適，明廚明衛，可以滿足三代同堂或者子女較大后的“大太陽家庭”。（圖1）

4立面設計

青年社區試圖向公眾展示富有活力的形象，立面色彩以灰白色系為主體，在商業部分及立面細節上以橘紅色作為亮點活躍整體色調。為了在規則的平面下形成活力且有變化的立面效果，設計上在飄窗設置、空調位置、遮陽設置等方面實現了立面的變化與靈動。（圖2）家庭社區色調略為偏暖，營造溫馨舒適的家園印象。

5設計建議

總結本項目的設計經驗，第一，根據區位和客戶特點確認各部分產品比例;第二，規劃設計上兼顧城市空間形象與產品特點;第三，戶型設計上青年型產品重視坪效與室空間功能相互平衡，家庭型產品關注不同階段的家庭成員變化狀態;第四，立面設計方面通過穩中求變的方式在產品平面相對單一的情況下形成靈活多變、青春活力的立面效果。

集租房政策下的長租公寓設計尚未成熟，各方面的設計與思考仍值得我們不斷研究與實踐，讓我們通過設計給更多在一線城市為夢想而努力的城市居住家提供一個承載“詩與遠方”的家。

參考文獻

[1] 田莉，陶然.土地改革、住房保障與城鄉轉型發展——集體土地建設租賃住房改革的機遇與挑戰[J].城市規劃，2019，43（9）：53-60.