地下停車位會計成本核算的合理對策

張團結

摘要：近年來經濟快速發展，房地產行業作為經濟的重要支柱也在迅猛發展，房地產項目配套設施也越來越完善，地下車位已成為房地產項目的重要建設內容之一。不同權屬的地下車位核算對企業的經濟利益也有一定的影響，本文通過對地下車位成本核算的不同方式展開分析，針對不同方式的核算提出合理的核算對策，幫助企業規范成本核算行為，提高財務信息的準確性。

關鍵詞：地下車位;會計;成本核算

一、地下車位分類

房地產配套的地下車位核算分為兩類，第一類是屬于民防工程的停車位，第二類是房地產公司在立項設計時就作為地下車位，并具有建筑面積測繪報告和產權初始登記證明，可以根據面積進行出售的地下產權車位。不同權屬的車位對于房地產企業核算成本也有著較大的差異，房地產企業需要針對車位的類型，對車位成本加強核算。

二、“人防車位”的相關問題

（一）“人防車位”定義

人防車位主要指使用人防工程投資的車位，是按照《中華人民共和國人民防空法》等法規進行修建的，且所有權屬國家，無法辦理獨立的產權登記，開發企業是車位的投資主體，有享受收益的權利。

（二）“人防車位”成本核算相關問題

1.成本確認原則

當房地產企業將車位竣工之后，交給人防工程管理部門，并向政府繳納10-20年的使用費，之后返租給居民作為車庫使用，出租10-20年給業主，或將70年使用權交給業主。人防車位無法辦理產權登記，但是銷售人防車位構成的所有權行為視同銷售建筑物，人防車位的所有權轉讓屬于房地產企業的銷售活動，因此也要計算收入，按照收入成本配比的原則對人防車位的成本進行核算。

2.成本核算方法

2.1土地征用及拆遷補償費

開發商為了取得開發權而發生的各項費用屬于土地成本，地下車位建筑面積若屬于計容面積，則應該分攤土地成本，地下車位如果不屬于計容面積，則不需要對土地成本進行分攤。目前大部分人防車位不屬于計容面積，不需要進行成本分攤。

2.2建筑安裝工程費

企業在房地產開發過程中，進行施工安裝項目內的各項費用屬于建筑安裝工程費，包括土地工程費、安裝工程費、裝修工程費等一系列費用。地下車庫按照建設部門的規定可以清晰計算的，不需要分配計入，可以直接計入建筑安裝成本。

2.3其他費用

人防車位的其他費用主要包括：項目總開發成本剔除土地成本和建筑成本之后的基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用、前期工程費。這四項費用需要計入人防車位成本，按照車位面積占總可售面積的比例進行分攤，這一方法在操作中較為普遍，但是沒有將地下車位不相關的費用考慮進去。按照面積對這四項費用分攤時，可能虛增了車位的成本，拉低了商品房的成本，造成收入成本倒掛的問題。在實際操作中，企業需要考慮四項費用中明確歸屬于地下車位的部分，將該部分合理核算，或者將該該部分費用在商品房與車位之間進行合理分配。

三、地下產權車位的相關問題

房地產建設項目中有單獨立項設計的產權車位，產權車位也是配套設施的一部分，但是與人防車位有著本質性的區別。產權車位與商品房共同構成房地產項目的可售面積，產權車位與人防車位兩者之間的差異在于，人防車位沒有土地使用權分割證明，不能像產權車位一樣領取土地使用證明，不能進行抵押與質押。

（一）不單獨核算的成本

地下車位的成本不單獨核算則分配至商品房面積。部分房地產企業將地下車位作為公共配套設施進行成本分攤，混淆了配套設施的概念。通常而言公共配套設施是房產住宅的所有業主共同擁有，且是開發商免費提供給業主使用的。產權車位不具備這樣的性質，其作為盈利性的產品，銷售前產權屬于開發商，作為可售面積的一部分，應該按照相關規定對地下車位成本進行核算，否則會加大商品房的成本，對利潤的準確性有較大的影響。

（二）項目總成本在產權車位與商品房之間分配

項目總成本在產權車位與商品房之間分配，這樣的方式雖然較為簡單，但是忽略了產權車位與商品房之間的差異較大。這樣的分攤方式降低了商品房的成本，導致地下車位成本的增加。地下車位面積分攤越多，成本增加的就越多，尤其是當今土地價格日益升高，若土地面積較高，可能導致車位收入與成本倒掛的現象，形成銷售虧損。如果房地產的商品房銷售速度超過車位銷售速度，特別是出現商品房已經售空，但是車位卻還有剩余的情況下，會導致企業盈利提前虧損在后，導致企業多繳納稅金。同時企業后續項目也沒有開展，無法彌補虧損，導致企業所得稅稅負的不公平與不合理。

（三）項目總成本扣除土地成本后在商品房與產權車位之間分配

部分房地產企業將項目總開發成本扣除土地成本后，在商品房與產權車位之間進行分配，商品房承擔土地成本部分。這一方法考慮了車位與商品房兩者之間在成本方面的差異，處理成本之間的差異相對較為合理，因此在實際工作中，項目審計時往往采用這一方法，不對地下車位進行土地成本的歸集。但是這一方法也有其缺點，利用這一方法與第一種方法一樣，沒有考慮與地下車位不相關的基礎設施與公共配套設施等對車位成本的影響剔除，導致出現成本虛增的情況，使商品房成本降低。這一方式雖然改善了收入成本倒掛的現象，但是還存在一定的不合理之處。另一方面，如何判斷哪些設施與地下車位有關也沒有統一的標準，主觀因素的影響較大，影響了成本的核算。

（四）按照審核報告成本分攤

部分房地產企業按照竣工結算時審核報告的總成本，在商品房與地下車位之間進行分配，車位僅僅歸集土建成本和貸款利息，對于公共配套、基礎設施、間接費用、前期工程等費用與地下車位沒有密切的聯系，因此不對這幾項成本進行分攤。大部分房地產項目的貸款周期較長，貫穿于整個開發的周期，作為公共成本費用由總可售面積分攤，通過這樣的方式有效避免了收入與成本倒掛的現象，提高了成本的核算的合理性。

四、地下車位成本核算的涉稅問題

（一）增值稅

《營改增試點通知》與《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》規定房地產企業在繳納增值稅時，按銷售不動產納稅，作為一般納稅人的房地產企業，采用一般計稅方法增值稅稅率為9%，房地產企業為一般納稅人時采用差額計稅方法納稅，應納稅額為差額扣減收房時3%預征率預繳的增值稅額。如果房地產企業采用簡易征收的方式，增值稅稅率為5%，一般納稅人企業開發的房地產老項目可以選擇5%的征收率進行征收，選擇了簡易征收方式的在三年內不得改變計稅方式，簡易征收方式不得抵扣進項稅額。

如果房地產開發企業是小規模納稅人，且由其自行開發房地產項目，則采用5%的增值稅征收率征收增值稅，應納稅額為銷售額乘以5%并抵減預繳稅額。

（二）企業所得稅

《房地產企業所得稅處理辦法》規定，房地產企業利用地下設施建立停車場所，如果是屬于非營利性且產權歸屬全體業主共有的，那么則屬于公共配套設施，否則應對車位的成本進行單獨核算，并按照建筑開發產品處理所得稅。文中所述的車位，房地產企業進行出租或銷售都會導致經濟利益的流入，具有盈利性，因此要對資金流入計算收入，并在扣除成本后繳納企業所得稅。

（三）土地增值稅

土地增值稅是轉讓國有土地使用權及建筑物和其他附著物產權需要繳納的稅種，根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》的規定，房地產企業建造的配套停車場所等公共設施，在建設完成后進行有償轉讓的，應該計算收入，并準予扣除成本與費用。

結語

近年來房地產行業迅猛發展，房地產的配套設施也越來越完善，如何加強地下車位的成本核算也成為房地產企業關注的重點內容之一。不同權屬的地下車位的成本核算方式也有不同，企業要根據人防車位與產權車位的差異對地下車位進行核算。對于產權車位而言有較多的核算方式，本文認為按照審核報告進行成本分攤，僅歸集土建成本和貸款利息的核算較為合理。企業在開展地下車位成本核算過程中，需要加強對核算方式的思考，以不斷提高成本核算的合理性。

參考文獻：

[1] 朱純文 . 房地產公司的車庫和地下停車位財務處理 [J]. 財務與會計 ，2015

[2] 王玉紅 . 土地增值稅制度與會計準則的差異分析及協調 [J]. 稅務研究 ，2012.

[3] 蔡昌 ， 黃潔瑾 . 房地產企業全程會計核算與稅務處理 [M]. 北京：中國市場出版社 ，2018.

[4]《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅 [2016]36 號）.

[5]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）