聯合辦公：夢想稍息，存續優先

姜鍇行

從資本寵兒、上市熱門到一墜近底，聯合辦公行業的境遇并不比廣受詬病的長租領域好上多少，所謂“迎合辦公生活方式改變，以互聯網力量巔峰傳統辦公空間”的夢想在模式模糊、盈利艱難的現實中步步潰散，無論是尚存余力的頭部企業還是新來乍到的中小玩家，都需設法走出供應過剩、同質化嚴重的泥潭，此時，“活下去”才是首要任務。

下半場更慘烈

聯合辦公行業似乎一直都處于競爭慘烈的境遇中，規模和質量是極易構建的壁壘，卻也極易被打破，資金是其中的決定要素，“差不差錢”決定了規模大小與質量高低，也燃旺了極速擴張的一把虛火，雖然后期也被市場倒逼呈現越來越精細化和更加細分的特征，但資本機構的審慎程度早已提高，市場的密度和深廣度也早非初始時的輕松寫意，步入下半場的聯合辦公市場行進多艱。

在前一時期聯合辦公鼻祖WeWork遭遇上市失敗、估值驟跌、創始人退出的時候，美國房地產人士就指出長期租賃寫字樓并和短期租戶簽約的基本商業模式不可持續，特別是經濟整體環境不好的時候，“租戶可以離開，WeWork們卻不行，當你在牛市時都沒有賺到錢，還能指望更多么？這不是一個長期的可行的業務。”這樣的論斷顯然有些過于不看好聯合辦公的前景，低估了企業和職場人士對其的接受程度，但也從一個側面說明，走過拓荒時期的聯合辦公領域需要找到自己的盈利模式，“錢燒沒了沒關系，自我造血能力的缺失最為致命”。

國外的聯合辦公品牌在撤退求生，國內品牌卻有逆市擴張之意，原因和底氣來源于廣袤的二三線城市市場，有此行業競爭較低的大片藍海作底，資本退潮和高空置率的多重因素夾擊似乎也可暫時應付下去。2019年下半年的數據顯示，國內聯合辦公在營項目數超過700個，其中近9成份額集中在北上廣深，頭部企業在這塊“主戰場”上的廝殺可謂慘烈，與之對應的是，“中國最廣大的創業和創新其實不是光北上廣深，二線三線空間巨大無比，中國有三百多地級市，兩千多個縣級市，這是真正的中國，北上廣深是非主流?！比缃裨趶姸€城市如蘇州、杭州、成都等，租金相對一線城市更便宜而且更容易獲得區域位置極佳的優質項目。

全球經濟放緩，一線城市寫字樓空置率持續提高，聯合辦公并不能因為比較適合年輕人口味而獨善其身，反而被歸屬為抗風險能力較弱的類型。年輕人的“businesssocial”（工作社交）的需求并未減少甚至還有所加強，但年輕氛圍和創新精神也得有扎實業績作為后盾，創新組織和團隊只會用腳投票，如果在硬條件上無法擊敗傳統寫字樓，軟實力上的些微差別很難說服他們心甘情愿地在聯合辦公這樣的不固定場所一直呆下去。聯合辦公提供著企業認可、年輕人追捧和喜歡的辦公解決方案，業界深耕“小不同”將成趨勢，在自己的“小區域”上展現自身特點比拼軟實力。

從盆栽到雨林

雖然為數眾多的聯合辦公從業者堅信“聯合辦公在未來幾十年內將達到一個萬億級別的市場”，主打彈性空間、彈性租期的聯合辦公并不缺乏擁躉，但他們要切實解決的第一件事是，搞清楚所處領域的生態，從樣本盆栽進化到豐沛雨林。“（聯合辦公的）創業生態要形成雨林，而不是盆景，雨林效應是要有規模，而不是盆景，盆景小怎么弄都行，要形成雨林卻要考慮及付出更多。”

聯合辦公一向被標榜為傳統寫字樓的新銳對手，然而數據顯示，我國聯合辦公空間的租金水平與傳統寫字樓并無多少差距，所謂的價格優勢無從談起，高調的服務承諾也從未和傳統寫字樓的標配服務拉開差距，甚至在傳統寫字樓著力提升服務質量時，聯合辦公受限客觀條件無法做出同等加碼的回應?？v觀2019年數據，大多數一線二線城市的寫字樓市場都有較好表現，實際出租率未曾下跌，趨勢行穩，但聯合辦公的實際出租率雖也平穩，但卻是在80%上下浮動，離理想的85%（可保持盈虧平衡）尚有距離。

資金和規模是一度聯合辦公的核心，決定著夢醒時分的生死存亡。當浮塵被吹散，團隊的能力被認為是決定聯合辦公能跑多遠的關鍵，“團隊真正的運營能力、盈利能力決定了擴張速度。資本進來能快速擴張，無非多拓幾家店，一萬平米不行租一個十萬平的。這是從資本推動，但是資本推動不了團隊和運營能力。團隊能支撐到現在的快速擴張，而不是極速擴張。追求規模不是放開了去追求規模，追求規模還要看利潤，一定要保證它盈利?！笨傊?，深度布局產業終端、增強企業服務能力、控制空間成本、拓展用戶運營，解決了這數個問題的聯合辦公行業方才擁有更好的未來。

中國創業者、職場人與國外同行的差別需要認清，中國聯合辦公的主力仍是中小企業，自由工作者在國內的群體并不成熟，變動極大，東西方職場文化的差異也有太多細節需被警醒，“美國以中產階級為主的自由工作者非常盛行，中國乃至東亞仍是以企業主體為基本單元。簡單來說，在國外，企業CEO可以坐在開放區，但在東亞，專屬的老板間怎么都避免不了?！弊蠲黠@的例子就是，聯合辦公這個舶來品在進行本土化時可是接受了相當程度的中國企業的差異化訴求，雖然也在強調共享和連接，但其中有一個細節變化的過程。