瘋狂的長租公寓，2020年迎來生死決戰

劉曠

蛋殼公寓瘋狂擴張

不同于萬科泊寓這樣房地產開發商旗下的長租公寓，獨立發展起來的長租公寓品牌蛋殼公寓，本來手里并沒有掌握房源。因此在競爭激烈的房屋租賃市場中，“高收低租”的二房東模式成了蛋殼公寓的必然選擇。

2019年雖然蛋殼公寓的收入實現了高速增長，但是蛋殼公寓的租賃費用和折舊及攤銷費用比收入增速更快。收入增速還比不上費用的增速，帶來結果就是虧損不斷擴大。就像倒置的漏斗，正常情況下，蛋殼公寓賺錢的速度實在很難趕上虧錢的速度。2017年、2018年、2019年，三年以來蛋殼公寓的虧損在不斷擴大。到2019年，蛋殼公寓凈虧損已經高達34.47億元人民幣，同比擴大1.5倍。而推動蛋殼公寓費用飛速上漲和虧損不斷擴大的背后，是其毫不掩飾的瘋狂擴張欲望。

2019年初，蛋殼公寓以2億美元全資收購長三角地區知名長租公寓運營商，加快在全國一二線城市擴張的步伐，截至2019年12月31日，蛋殼公寓的公寓單元數量增長至43.8萬套，這個增長的基礎，是蛋殼公寓2019年將業務范圍拓展覆蓋至蘇州、無錫、西安和重慶等13個城市。

擴張的幅度越大，蛋殼公寓需要花出去的錢自然就會越多，而它的虧損當然也會隨之擴大，從外在表現形式來看，這和移動互聯網風口那幾年的“燒錢”玩法如出一轍。而在移動互聯網風口的背后，是來自資本風口的支持。

蛋殼公寓瘋狂擴張的底氣，實際上也是來自資本市場的看好和支持。

比蛋殼公寓更瘋狂的自如公寓

蛋殼公寓的擴張已經陷入了瘋狂的境地，但長租公寓企業“一哥”自如公寓，可能還要比蛋殼公寓更瘋狂。

有別于房地產開發商們的集中式運營，自如公寓是分散式長租公寓運營商的代表，也即是“二房東模式”的首席代表。所謂分散式運營，就是尋找分散的愿意出租房屋的房主，整合房主房源再進行重新裝修后出租。雖然這種模式的“重資產屬性”要比傳統中介高出很多，但從本質上看，其依然沒有脫離租房中介的范疇太遠。

作為鏈家內部創業項目，2011年5月24日，自如公寓業務正式啟動，鏈家出身的自如公寓，做起分散式長租公寓自然得心應手。

而自如公寓也篤信長租公寓行業的市場前景，自如公寓CEO熊林曾在一次論壇上這樣分享自己做自如的心得：“我自己以前做咨詢顧問，在IBM任職期間，給鏈家做咨詢后入職鏈家，但對經濟業務不太感興趣，花了半年時間尋找新方向，覺得租賃機會很大，利用鏈家現有的資源，每年可以成長40%，這對于一個做戰略咨詢顧問的人來說是很大的寶藏，于是一頭扎在里面?！?/p>

然而，伴隨著自如公寓的高速增長，伴隨著“自如與非自如”市場格局的鞏固，它的運作模式引起后來者們的競相模仿，自如公寓固然成為了行業內一些標準的確立者，但同時也不可避免成為了負面輿論集中攻擊的標靶。

2017年以來，長租公寓行業“隔斷間”等亂象頻發，負面輿論的大部分火力，都集中在了自如公寓身上，伴隨著2019年自如公寓的加速擴張，這些負面輿論達到了高潮階段，不過空穴來風，并非無因。

2019年加速擴張之后，迫于瘋漲的資金壓力，已經在兩輪融資中拿到大筆資金的蛋殼公寓，仍然走上了上市融資之路；相比之下2019年拿到融資比蛋殼公寓少的自如公寓，卻絲毫沒有表現出上市融資的欲望。

蛋殼公寓不惜“流血也要上市”，自如公寓卻對上市唯恐避之不及。可能自如公寓之前的融資規模更大，錢還沒花完，家底厚資金充盈，讓它有了比蛋殼公寓更充足的底氣。但更重要的是，自如公寓一直都在“想方設法”賺錢，這種賺錢的渴望甚至有些讓它不擇手段。

繼在北京實現盈利之后，2019年自如公寓在上海也實現了正向盈利。而自如公寓盈利的手段非?！皹銓崯o華”，那就是直接漲價。

無論名聲有多差，目前看來比起在美股中深陷泥潭、融資艱難的蛋殼公寓，盈利能力強大，并且有大筆資金入賬的自如公寓，在接下來的擴張中顯然彈藥充足，優勢更加明顯，也會有更多的大動作。

并購、地盤爭奪

其實在蛋殼公寓和自如公寓的瘋狂擴張背后，是行業大調整的巨變格局—長租公寓行業逐漸進入巨頭競爭時代。

從2017年的“長租公寓爆發元年”開始算起，關于長租公寓這個行業，和關于行業發展前景的爭議，已經持續了3年多的時間。單是在房地產行業內，不同的“大佬”們對長租公寓的看法都無法達成一致。

在巨大的爭議聲中，長租公寓行業迎來了空前絕后的融資高峰期。但緊接著隨監管趨嚴，投資者們的激情驟然冷卻，2019年行業發展迅速回歸理性。在行業降溫，投資者趨于冷靜的情況下，長租公寓行業融資金額整體減少成為必然結果。

在融不到錢的情況下，很多長租公寓小企業難以為繼，2019年媒體公開的陷入資金鏈斷裂、“跑路”、倒閉等公寓數量高達52家。 但整個長租公寓行業的局勢，其實是“冰火兩重天”。缺乏資金的小企業陷入倒閉潮，拿到大筆資金的頭部企業，卻迎來了并購狂潮。包括蛋殼公寓收購愛上租，也是在這種大環境下的產物。很顯然，在加速清洗中小企業和頭部企業掀起的整合并購潮中，行業集中度進一步上升。

行業集中程度上升，頭部企業之間的競爭自然也就會進一步加劇。自如公寓和蛋殼公寓的瘋狂擴張，本質上就是在搶地盤，擴充勢力范圍。與此同時，政策一方面不斷鼓勵租賃市場發展“租售并舉”，另一方面卻在持續加強監管的針對性和及時性，行業規范不斷健全。

對長租公寓行業而言，結合政策面和需求面的宏觀環境看，這就像是套在身上的枷鎖在不斷收緊，但美妙的前景卻在不斷地迷亂心神，頭部企業行為顯得有些癲狂，就并不特別顯得讓人意外。

2020年：行業分水嶺

住房涉及到人的基本需求，盈利空間從來不用過多懷疑，但是如果缺少適當的約束，其中的貪婪和血腥永遠都會讓人毛骨悚然。好在長租公寓市場的無序競爭階段，很快就會成為歷史。

一方面，2017年以來長租公寓市場加速發展，在行業亂象頻發的同時。行業秩序逐漸地得到規范和整頓。另一方面企業通過自持方式成交的租賃住房用地，以及相關部門主導的用于建設租賃住房的集體建設用地、純租賃用地、人才專項租賃用地等不斷推出，從2020年起這類土地上建設的租賃住房將將相繼進入市場。

所以2020年行業格局必然會進一步調整，長租公寓企業們迎來新的發展機遇。不過相比起蛋殼公寓、自如公寓這些分散式長租公寓運營商們，像萬科泊寓這類自持開發商，明顯掌握了更多的主動權，可能在競爭中將會取得更多的優勢。

你方唱罷我登場，可不管誰在臺上唱主角，長期公寓市場發展的根本動力，都是滿足人們的租賃住房需求，抓住這個核心要點，不斷提高自身運營能力，長租公寓企業才能保證自身長期穩健發展。其實這也符合行業發展的大趨勢，行業發展的大趨勢就是不斷向解決“住有所居”問題的方向靠攏。

而在這樣的趨勢中，像蛋殼公寓、自如公寓這些行業頭部企業必須盡快轉變經營思路，加速運營服務轉型。

寫在最后

2020年之后更復雜的市場競爭格局和市場競爭環境，必然將會對這些長租公寓頭部企業帶來嚴峻考驗，行業也將迎來真正的分水嶺。