大型住宅小區項目施工管理研究

何煊

（惠州市湯普實業有限公司 廣東惠州 516000）

0 前言

目前，人們對優質生活的追求使他們對居住環境越來越重視，這也使得建筑行業的發展面臨新的挑戰。對于大型住宅小區而言，要使其滿足業主的居住需求，就必須有效開展項目施工管理工作。而深入研究大型住宅小區項目的施工管理問題和應對方法，十分有助于提升此類項目的施工管理質量。

1 大型住宅小區項目概況

本次案例工程為新力花園三期項目，如圖1所示，項目位于惠州市惠城區水口皇冠路。該住宅小區項目的總用地面積為164655m2，總建筑面積為506800.6m2，整體容積率為2.2%，計算容積率建筑總面積為361619.2m2。本次工程為框架和剪力墻建構，其工程支模體系為鋁模+爬架。新立花園三期為大型高級住宅小區，包含6棟4層別墅，31棟疊墅（有雙拼、三拼和四拼）和17棟高層住宅樓，高層住宅樓的層數有31層和32層之分；小區內工包含3070戶業主，地下車庫總面積為134980.8m2，共計3629個停車位。此外，小區的商業以及公建配套較為完善，幼兒園、配套商業、社區居委會、物業、消防控制室、人防報警室等功能區，共計8595.2m2。

圖1 新力花園三期

2 大型住宅小區項目施工管理方法

本次工程的作業量、占地面積、管理難度和用人量都相對較大，環境與質量標準也相對較高，所以為了能達到預期施工目標，相關單位必須做好該項目的施工管理工作。在實際作業環節，施工管理人員應該基于施工現場情況，緊抓關鍵問題，針對項目施工質量影響因素而制定管理方案。

2.1 項目施工成本管理

對于房地產企業而言，項目的成本管理工作至關重要，將會對企業的經效益以及項目的整體質量產生深刻影響。不過，在成本控制環節，常常出現管理意識不強、管理機制不完善、管理方法不合理和管理靈活性、適應性不高的問題。基于常見的房地產項目成本管理問題，在本次案例工程中，相關工作人員要切實把握影響成本管理質量的因素，并基于科學的作業原則和方法，開展成本管理。

2.1.1 作業原則與目標

在實際作業環節，項目成本管理人員應該先明確自身作業目標和實踐原則，為提高工作有效性奠定良好基礎。比如，在本次工程中管理人員以3%作為降低成本率指標，并以在縮減成本、實現項目投資效益最大化為成本管理目標。而在成本管理原則設定方面，應該切實踐行五大原則：①周密計劃原則，要切實保障成本管理方案的可靠性、周密性以及系統性；②動態管理，要時刻關注動態成本與目標成本差異，確保成本控制工作有效；③合理施工，在作業時應保障施工有效性和安全性，減少額外的成本支出；④縮短工期，為了盡可能節約人力和物力成本，應該在保證施工質量的前提下盡量縮短工期；⑤降低成本，在開展成本管控工作時，應該基于各影響因素開展優化，實現總成本的有效管控[1]。

2.1.2 成本管理影響因素

目前，房地產項目的施工成本主要分為直接成本和間接成本兩大類。其中，直接成本是對工程實體形成有幫助且能直接計入工程對象的費用支出，本次案例中的施工人員薪資福利、施工材料采購和加工費用、使用設備和采購租賃費用以及項目分包費用都屬于直接成本。而間接成本是施工準備、組織和管理環節支出的費用總稱，它們間接作用于項目建設和施工。比如，管理人員薪資福利、辦公費用、差旅費、伙食費、外派補助等。在成本管控環節，直接和間接成本都是項目效益流失的主要源頭，如表1所示，雖然不同類型的影響因素影響力大小略有不同，但是它們都是影響成本管理效果和企業投資成效的關鍵。

表1 房地產項目效益流失的主要影響因素

2.1.3 項目成本管理策略

為了提高住宅小區項目成本管理質量，相關工作人員必須在作業時充分考慮成本管理影響因素，并且基于實際作業目標和需求制定管理方案和機制。

首先，強化成本管理機制。在這一層面，相關工作人員需要明確項目成本管理的意義和價值，并為提高項目管理質量而“量身定制”成本管理機制，以便于實現高水平的成本管理。此時，應該以項目經理統領全局，集中管理成本核算人員，并且理順成本管理組織的結構關系和人員部門之間的從屬關系。比如，以項目經理統領項目總工程師和執行經理，以項目總工程師領導質量員、安全員和施工員、以項目執行經理領導材料員、預算員和成本員，溝通構建完善的項目成本組織架構，實現對成本管理機制的完善和強化。

其次，選用科學的成本管理方案。在實際作業環節，項目成本管理方法選用的科學性和管理方案制定的合理性都將會對成本管控成效產生深刻影響。所以，在作業環節必須做好方法選用工作。比如，引進目標成本管理方法，并將之運用到本次案例工程的成本管控之中，開展動態化目標成本追蹤；開展全過程目標成本管理，理順并踐行目標成本管理循環，為提高管理質量提供輔助。

最后，加強資源采購與使用的監督管理。此時，管理人員需要從兩方面著手作業。一方面，要確保材料采購價格合理、數量標準且質量達標，切實提高此項工作的經濟性和實用性價值；另一方面，則需要科學開展材料管理工作，實現材料的有效保存和循環再利用，降低材料損毀和浪費概率，實現成本節約。

2.2 項目質量管理

房地產項目的施工質量決定著建筑物的使用壽命和實用功能，對于大型住宅小區項目而言，施工質量將直接影響項目投資收益和項目開發企業的市場口碑。所以，在實踐作業環節，必須做好項目質量管理工作。在這一環節，項目管理人員應該遵循以人為本、客戶滿意、合規合法和預防為主的質量管理原則作業。而在工作中，干擾項目質量管理成效的因素極為多樣，施工人員、材料、設備、方法和環境的選用和變化都會對項目質量管理的結果造成影響。基于此，在大型住宅小區項目質量管理環節，相關工作人員應該從以下幾個方面著手作業：

（1）事前質量管理。此環節，需要管理人員做好項目設計方案、技術檔案、施工組織設計方案、工序交接記錄以及工程量動態統計表格等材料的審核工作。質量管理人員應在施工開展前，確保進場材料、人員、設備、技術的可用性和實用性[2]。

（2）事中質量管理。項目進入施工環節后，質量管理人員就必須確保施工設計方案得以徹底落實，并保障施工環節的整體質量和安全。在這一層面，需強化制度建設和工作監督。比如，建立技術交底機制、現場質量監督檢查機制、計量控制機制和旁站監督機制。同時，為了保證切實保障施工有效，還應該根據工程實際要求開展有針對性地管理和監督。比如，案例工程結構為剪力墻和框架結構，則作業環節需要強化對鋼筋混凝土澆筑、鋼筋綁扎、鋼筋連接方法選用的重視，以確保項目事中質量管理達標。

（3）事后質量管理。在這一環節，質量管理工作主要表現為施工質量驗收和成果檢查方面，相關工作人員需要根據合同內容和工程要求做好竣工驗收工作即可。

2.3 項目安全管理

近年來，建筑工程項目的安全事故頻發，不僅為施工人員和企業帶來了巨大的人員和財產安全損失，更嚴重影響了住宅入住率。所以，在項目施工管理環節，必須提高安全管理工作質量。在此環節，需要相關工作人員充分踐行安全第一、科學監管、預防為主的安全管理原則，依托安全生產條例作業。比如，杜絕急性中毒、重大機械事故、特大火災、爆炸或重大交通事故等，還應盡力降低員工負傷率[3]。在實際工作中，管理人員需要兼顧宣傳教育與管控，基于“自律+他律”思路切實提升參建人員的安全施工意識和管理配合度，保障安全管理工作的有效開展。比如，開展全面覆蓋性安全教育和宣傳，通過張貼安全標示、警示標語、規章制度等方式強化參建人員對安全施工的重視；引進先進安全設備，加強安全防護用品佩戴核查力度，保證所有參建人員配備必要性的安全防護裝置；完善安全施工監督檢查制度，借助于定期巡查、全過程監管和重點審查，盡力降低生產風險，為保證作業安全性提供輔助。

3 結論

總而言之，在大型住宅小區項目的施工管理環節，相關工作人員應該基于項目的建設目標和實際需要，科學開展成本管理、質量管理、安全管理，為確保項目開展順利、運行穩定奠定基礎。而在此環節，相關管理人員應秉承具體問題具體分析原則，制定有針對性和可行性的項目管理方案。