對“三供一業”中物業分離移交的思考和探討

宋維富

內容摘要 “三供一業”分離移交工作能夠進一步減輕國有企業的負擔，文章列舉了國企在“三供一業”物業分離移交中存在的問題，并結合實際提出了相關的解決方法以供參考，為全面有效地開展“三供一業”分離移交工作奠定了良好基礎。

關鍵詞 三供一業 物業管理 移交策略

1 引言

我國國有企業在員工結構以及成本負擔上多少存在一些問題，產生這種情況的部分原因是國有企業都承擔著不同的社會職能，這給國企的發展帶來了一定的負擔。為了減輕國有企業的發展壓力，幫助企業形成良好的競爭環境，我國在2016年頒布了《關于國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交工作指導意見》之后，全國便有序開展了國有企業職工家屬區“三供一業”——供水、供電、供熱（供氣）及物業管理分離移交工作，將該部分企業職能移交到相關的社會單位中去。但是，“三供一業”物業分離移交工作量巨大，具備系統性和復雜性，如果在工作中有任何不到位情況發生，不但會對職工的切身利益造成損害，還會影響國企的改革進程，不利于企業改革發展。從物業管理的角度來看，接管“三供一業”項目存在著諸多讓物業服務企業望而卻步的管理“死結”。如何利用好政府提供的財政補助資金，將國有企業職工家屬區從單位管理轉變為專業物業管理，成為物業服務企業關注的問題。

2 當前國企“三供一業”物業分離移交中存在的問題

2.1 職工思想觀念落后

目前，我國國企在“三供一業”物業管理職能移交中還存在許多問題，首先最為突出的就是國企職工對“三供一業”物業分離移交的錯誤認識。許多國企職工認為一旦進行“三供一業”的物業分離移交工作，會對職工自身的企業福利造成影響，因此，許多職工在物業分離移交工作中故意增加移交工作難度，導致物業管理職能移交工作進程滯后，從而影響了國企的改革發展。針對這種情況，在進行“三供一業”各項職能移交工作之前，國企首先要本著以人為本的原則，站在職工的角度為職工謀取最大的利益，確保職工的個人利益不受到侵害。其次，通過適當的引導，讓職工對“三供一業”的積極意義產生正確的認識，尤其是移交之后的社會化服務的優勢，通過保護職工權益，改變職工錯誤落后的思想觀念來推動“三供一業”的物業分離移交工作進程。

2.2 改造內容易受改造資金的限制

許多職工家屬區房齡較老，再加上建成之后，企業受資金影響也不會再投入過多的資金對家屬區進行改造維護，這導致這類老舊小區在進行物業分離移交時，會增加許多移交后的改造內容，從而造成巨大的資金壓力。雖然我國投入了一定的改造資金補助，除去在分離移交中中央財政補助的50%，中央企業集團公司及移交企業的主管企業不低于30%的承擔比例，移交企業自身仍需承擔近20%的改造費用。即使原企業破產，國家承擔100%的費用，但這些費用補貼都有相應的戶均改造標準，即0.75萬元/戶。此外，站在住戶的角度來看，住戶都希望進行最大程度的改造，改造內容越豐富越好，這種改造資金與改造內容之間的矛盾也加大了物業分離移交的難度。

2.3 移交工作難度大

國企內部職工構成結構較為復雜，再加上企業的原物業管理工作還包含著許多歷史遺留問題，這些情況都增加了“三供一業”物業分離移交的工作難度。我國國企的企業員工構成主要分為兩類，分別是在職員工和退休職工，這些職工都來自不同地區，不同崗位。對于在職職工而言，對其進行相關的思想工作比較容易，而且配合度也較高，相反，退休職工對相關物業分離移交工作配合程度較低，工作內容也更加復雜。很多國企的家屬區都有較多的違章裝修、亂搭亂建等現象，而且有些房屋的產權不清晰，這些歷史遺留問題都加大了物業分離移交工作的難度，讓相關移交工作變得非常煩瑣，效率低下。因此，為了保證“三供一業”的物業分離移交工作有條不紊地進行，要對這些問題進行系統化的梳理，以加大工作效率，保障工作進度正常[1]。

3 “死結”變“活扣”，接管“三供一業”的物業服務企業需轉變

3.1 新產品的創造轉變

首先，接管物業企業要延伸物業服務產品，從傳統的對“物”服務延伸到對“人”服務。一直以來，很多物業公司將服務內容主要規范為五類，即客戶服務、公共秩序維護、保潔服務、設施設備維護以及綠化養護，這些服務內容的特點就是圍繞業主展開，主要針對“物”管理與服務。因此，接管“三供一業”的物業服務企業應該在這種傳統的服務范圍內再開拓思維，努力延伸服務內容，讓“共有”變成“專有”，設計出一些以人為主，以物為輔的服務產品，從而實現對“物”服務到對“人”服務的延伸。

3.2 物業經營理念的轉型轉變

在“三供一業”項目中，接收物業企業方要努力拓展經營方式，爭取擺脫傳統的只靠物業費收入經營方式來拓展新的經濟增長點。隨著社會的不斷發展，業主的生活質量也在不斷提高，在圍繞對業主服務的基礎上，物業企業可以嘗試多種經營，包括開發新的物業產品，拓寬經營思路來實現物業轉型，從而更好地為“三供一業”項目的業主提供服務。

3.3 新業態管理團隊的成長轉變

人才結構變化是“三供一業”項目管理團隊提升物業服務工作效率、降低工作難度的重要手段。一直以來物業企業的人才結構較為單一，通常為服務性人才，在承接了“三供一業”項目之后，物業企業需要加大人才的多元化輸入，努力打造出一支新型的管理服務團隊。例如，物業企業可以招聘一些專業的廚師、心理醫師、家庭醫生等，通過這些人才的加入來打造更多的家政、保健、關懷等服務。這種多元化的服務和經營管理方式能幫助物業企業更好地發展。

4 “死結”變“活扣”，接管“三供一業”的物業服務企業需布好 “局”

4.1 樹立“支前”意識

“支前”意識，是物業服務企業特別是國有物業服務企業政治意識、社會責任的重要體現。在新的發展形勢下，國有企業往往會承擔一些與自己發展方向不相符的社會職能，若將這些社會職能從國有企業中剔除，納入公共服務體系中，由更加專業的服務機構進行集中管理與運營，不但增加了服務效率，還有利于社會資源的優化配置，從而實現更好的公共服務質量。因此，對于接管“三供一業”項目的物業企業而言，要積極樹立支前意識，做好“交得穩、接得住、管得好”的長期準備工作。

4.2 發揮好“三老”作用。

“三老”是指“三供一業”住宅區的老干部、老黨員以及老職工。由于“三供一業”項目中很多國企的家屬區都有較多的違章裝修、亂搭亂建等現象，甚至有些住戶還存在在公共區域內養雞種菜等行為。為了解決這些復雜的生活情況，物業企業可以積極開展紅色物業，建立三老組織，讓三老參與到物業管理當中，通過積極聽取三老的意見，讓三老出面協助解決一些生活上的難題來實現有效的物業管理。此外，還要注意業主的心理狀況，通過三老與群眾的有效溝通來加強業主的心理基礎，消除業主心理上的被“遺棄感”[2]。

4.3 做好“大數據”的收集工作

大數據的收集工作可以提高物業企業的服務效率，加強企業市場拓展的能力，并提高企業對“三供一業”項目中業主需求的了解。因此，相關物業企業要建立一個業主的數據收集庫，將業主的各項信息進行系統的分類與總結，通過對信息的篩選與分析，為業主提供針對性的服務，以滿足業主對物業服務的心理需求。例如，通過收集到的業主數據，物業可以開發養老服務、旅行顧問、家政服務、家庭廚師、健康陪護、旅行保健等讓業主驚喜難忘的服務產品，并且這些服務產品的開發也能得到有效的數據支持，這對企業的創新發展提供了相應的契機。

5 結語

“三供一業”是一項惠國惠民的政策，不但能夠改善住戶的居住環境，還能夠幫助物業發展，緩解物業的競爭壓力。對于接收項目的物業服務企業而言，雖然會遇到許多看似復雜的問題，但是，只要本著以人為本的原則，努力拓展服務范圍，轉變思想觀念，并為后期的工作開展奠定相應基礎，就能夠有效解決職工的安置，為業主提供滿意的物業服務，幫助物業企業實現更好的發展，從而進一步助推“三供一業”物業職能移交工作的順利實施。

（作者系孝義市住房保障管理中心 經濟師）

【參考文獻】

[1]劉蓬勃.國有企業“三供一業”物業管理職能移交的策略研究[J].中國房地產業，2019（16）：40.

[2] 王友琳.國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交的若干問題探討[J]. 求知導刊，2017（15）：76.