3萬抵6萬、10萬抵15萬……

“交完定金后，我又去旭輝的售樓部交首付款，置業顧問稱，有‘10萬抵15萬的優惠活動，當時我就很質疑，但又不懂，就交了10萬元。”郭曉峰（化名）稱，他在旭輝購置的一套住宅，被收取了10萬元的電商費，但這筆錢未計入總房款，而是被一家房產經紀公司收走。

“3萬抵6萬”“5萬抵8萬”“10萬抵15萬”……在全國各地的新房市場，“以錢抵錢”的營銷方式非常多，名目多為電商費、團購費、服務費等。但由于這筆款項流向了第三方中介公司，且不計入房款中，一直爭議不斷。有業內人士認為，所謂的電商費，與茶水費沒有什么區別，“以錢抵錢”多是噱頭，購房者不見得能享受到優惠。

10萬電商費不計入總房款

2018年8月，郭曉峰認購了北京市房山區旭輝城項目的一套兩居室，并當場在售樓部交納10萬元的定金。一周后，郭曉峰第二次來到售樓部，準備交納部分首付款。

置業顧問告訴他，現在有優惠活動，可以“10萬抵15萬”，再交納10萬元，就可以抵扣15萬元的總房款。郭曉峰說：“當時我就很質疑，為了打消我的疑慮，置業顧問還請來財務人員解釋一通，但還是不懂，就又交了10萬元。”

郭曉峰提供的2018年8月12日的銀聯小票和結算確認書顯示，這筆10萬元電商費的收款方是一家名為“北京臣信房地產經紀有限公司”（以下簡稱“北京臣信”）的企業。但在股權上看不出北京臣信與旭輝有隸屬關系。

在旭輝售樓部購置新房，為什么要把10萬元電商費打給一個第三方公司？根據郭曉峰與北京臣信簽署的結算確認書，郭曉峰通過北京臣信提供的服務購買了旭輝城項目房屋，同意將10萬元轉入北京臣信的賬戶，作為向其支付的服務費。至于服務內容，結算確認書稱，包括提供房屋咨詢服務、為購房者與發展商洽談優惠方案等。

不過，郭曉峰稱，從看房到交首付，都是在售樓部進行，電商費也是旭輝置業顧問讓交的，自始至終他都不認識北京臣信這家公司的人，更沒有提供過任何服務。他一直以為這筆錢就是打給了旭輝或其關聯公司。

交了這筆電商費后，也抵扣了郭曉峰15萬元的房款。但直到拿到購房合同，他才發現，購房合同上的總房款低于所有購房支出，少的那部分正好是10萬元。

業內：電商費類似茶水費

在全國各地的新房市場，“以錢抵錢”的營銷活動十分常見，銷售人員對這類活動的叫法也不一而足，例如電商費、團購費、服務費等。稱呼雖然不同，卻有著幾乎相同的操作手法，即購房者交納這筆款項后，可以抵扣部分房款，但這筆錢會由第三方房產經紀公司收取，并且不計入總房款之中。

與郭曉峰一樣，眾多購房者疑惑的是，他們是在售樓部購買的新房，不少人并沒有和第三方房產經紀公司聯系，也沒有接受他們的服務，為什么是房產經紀公司收取這筆電商費呢？

河北省廊坊市在去年全面開展了打擊房地產經紀機構違法銷售行為的專項行動，發現房地產經紀機構存在的六方面問題，其中之一就是：向購房人收取房款以外的所謂的“電商費”“團購費”“咨詢服務費”等，主要存在于商品房銷售采取代理銷售模式的項目中，商品房代理機構將應向開發企業收取的代理費轉為向購房人收取，且不出具正式發票，為日后產生大量后續投訴埋下隱患。

對于電商費的問題，一位市場人士透露：“開發商售出的房子中，有一小部分是第三方中介帶看并成交的，這些電商費可能就歸中介。很大一部分房子是樓盤的置業顧問成交，客戶也不認識第三方中介，但仍要收取電商費，這筆錢就會被開發商內部的人給分了。”

而在廊坊市固安縣也發現，當地數個樓盤都推出數額不等的“以錢抵錢”營銷活動，購房者必須參與該活動才能購房。一家大型房地產公司的置業顧問稱，固安幾乎所有樓盤都有電商費，客戶也必須交，這筆錢將用于日常的營銷開支，線上渠道費支出等。他還說：“我們售樓部這么多人、這些開支，都要花錢的，也需要這筆錢來運營。”

上述市場人士稱，在新房市場上，渠道費、置業顧問和第三方中介的提成，都包括在房款中，不應由購房者單獨支付，電商費就是房地產市場混亂階段的產物，也反映了開發商內部管理的一些問題。而所謂的電商費，類似于市場火爆時期的茶水費，與茶水費也沒有什么區別，“以錢抵錢”多是噱頭，購房者不見得能享受到優惠。

如何追回電商費

知名房地產評論員嚴躍進稱，由于電商費名義上是由第三方中介公司收取的，不計入房款之中，后續容易產生糾紛，還可能涉及偷稅、漏稅及規避政府限價等問題。

近幾年，很多地方都已經禁止開發商或中介公司額外收取電商費、團購費等費用。貴陽市住建局2019年9月稱，要打擊房地產中介機構在代理房開公司進行商品房銷售時價外加價，編造所謂的電商費、平臺費、折扣費、收取誠意金等傭金以外的其他經費。

鄭州市住管局2019年2月發布房地產消費警示稱，購房者不要隨意交納“電商費”“會員費”“信息咨詢費”等。如發現開發企業采取“電商”等合作模式，通過第三方在簽合同約定價款之外加價出售房屋或者價外收取“團購費”“會員費”“信息咨詢費”等費用，可立即向鄭州市物價管理部門舉報，并向鄭州市房地產主管部門反映。

北京金訴律師事務所事務所執行主任王佳紅律師認為，在實踐中，開發商會和很多電商公司合作，購房過程中存在捆綁電商費的情況，業主甚至根本不知道電商公司的存在。但是，只要業主與第三方公司之間有收據、協議或者結算單等，法律上一般會認為，作為有完全行為能力的購房業主，是自愿繳納相關費用的，對其法律后果應該清楚和了解。因此，法院通常很難支持購房人追回電商費的訴求。

王佳紅還說：“如果購房人和開發商簽署了購房合同，但在合同履行中，開發商違約導致合同解除、致使購房人退房的，法院有可能會支持購房人要回電商費。這種情況下，購房人首先應該向電商公司主張，同時要求開發商承擔連帶責任。”（中國新聞網2020.4.11）