房地產開發項目的設計管理探析

蘭雪峰

隨著社會經濟發展，人們對居住環境提出了更高要求，促進了房地產市場的繁榮。在開發項目的時候，設計管理是重中之重，直接關系到工程質量，因此要保證設計方案的科學合理性，可以減少問題發生。文章先介紹設計管理概念，再分析其重要意義，最后論述了設計管理的具體內容，從而不斷提升房地產項目質量。

一、設計管理內涵

設計管理是房地產項目開發的一項重要工作，必須引起足夠的重視，可以發揮出正確指導作用。設計管理工作是由專業人員完成的，集結了他們智慧成果，讓房地產開發項目的實用價值得到了最大限度的提升，創造出更多經濟效益。另外設計人員還可以進行溝通協調，保證后期施工活動規范化、高效化的進行，在工期之內完成建設任務，減少不利因素的影響。設計管理主要包括兩個方面，一是開發設計階段，為方案報建文本做好準備。二是房地產項目施工圖設計階段，確立最終的施工圖藍圖，促進實際活動開展。由于設計管理的任務和目標不同，所以項目管理在時間、溝通、風險、質量、人力資源等因素的協調處理上存在較大差異，要堅持具體問題具體分析原則，才能取得最好的成果。開發商要意識到設計管理的重要性，加大對這方面的投入，有利于提升房地產項目價值。

二、房地產開發項目設計管理的重要意義

在現行的市場經濟下，房地產行業競爭是非常激烈的，只有保持自身優勢才能獲得更多發展機會。為了實現長遠發展，必須提升設計管理的水平，首先可以實現資源優化配置。房地產項目開發是一項比較大的工程，會涉及到大量人力、物力、財力，通過設計管理可以進行協調，讓有限資源發揮出最大的作用。其次能夠提高工程質量。在現代社會中，人們在買房的時候更加看重質量，所以要堅持市場導向原則，站在消費者角度去考慮問題，通過設計管理確保質量達標。最后保證施工順利開展。由于房地產項目開發周期比較長，過程中可能會發生變動，導致對正常進度造成影響，需要耗費更多的時間，無形之中增加了資金投入。為了避免這種情況發生，要提前進行設計管理，對施工中每個環節實現控制，不斷提高施工效率。

三、房地產開發項目的設計管理要點

1.明確設計任務要求

在房地產項目開發階段，設計管理的第一步就是明確設計任務要求，建立起清晰的目標。設計人員要到現場進行考察，包括自然環境、交通條件、基礎設施、經濟水平等方面，了解后堅持因地制宜、合理布置、以人為本的設計原則，保證方案的科學性，可以很好地落實下去。設計中突出綠化與水景相結合的自然生態系統，體現出綠色社區的特點，實現人與自然和諧相處。在經濟快速發展的同時，環境遭受了嚴重破壞，尤其是在城市中，空氣污染、植被覆蓋率低、交通擁堵等問題比較突出，人們更加向往綠色健康的居住環境，設計管理要考慮到這一點，才能符合消費者的需求。明確設計任務要求就是要達到怎樣一個目標，作為項目開發的參考依據，有著很強的針對性。房地產開發商要堅持與時俱進理念，敢于創新設計管理模式，有助于提高工程質量。

2.設計進度管理

房地產項目開發具有階段性的特點，在設計管理中要控制好進度，才能處理好每項事務。整個過程包括施工前期、施工中、竣工階段，每個時期對管理要求是不一樣的，因此要深入去分析，確保進度的合理性。從實際情況來看，部分企業忽視了設計進度管理，導致在過程中出現諸多問題，甚至出現拖延工期的情況，從而降低了工程經濟效益。由于房地產項目開發是在戶外進行的，所以會受到天氣因素影響，當遇到大雪、暴雨、臺風的時候，施工活動將無法開展，要提前做好應對策略，對施工計劃做出調整，將進度控制在合理范圍之內。為了做好設計進度管理，設計人員要和其他部門人員加強聯系，對實際情況有全面了解，更好地開展工作。如果漏掉了某個環節，設計管理就會出現問題，影響到正常施工開展，因此要從整體上去把握。

3.設計過程管理

要加強對設計過程的管理，首先要控制好進度，如果無法按時完成設計工作，要提前上報給領導，并說明詳細情況，不能刻意的去隱瞞。其次不同階段設計人員要經常對設計資料互提，構建一套完善且配合良好的資料互提單，可以對設計人員責任權利進行約束和管理，提升設計工作的全面性和嚴謹性。在日常工作中，人員之間要加強交流，保證內部信息的傳遞，尤其是一些關鍵性問題，要通過討論來制定解決方案，發揮出集體智慧的作用，匯聚成一股強大凝聚力，支持設計管理工作的開展。最后在設計完成后，要根據審圖中心的意見進行圖紙修改，在返修后進行復審，復審通過后才能確定施工，可以減少設計圖紙的更改。設計過程管理是重點，解決實際中遇到的問題，為施工開展做好鋪墊。

4.合同管理

首先是設計費用的合理性，其在房地產項目開發總成本占的比例低，但資金投入不能過低，不然可能會打擊工作人員積極性，所以要適當控制，確保滿足設計管理的需求。其次是設計周期的合理性。在進行房地產項目設計的時候，往往需要人員耗費大量時間和精力，對方案進行不斷優化達到最好效果。部分企業為了趕進度，會明確要求在規定時間內完成設計，在這種情況下，人員精神壓力會比較大，容易使得專注度下降，項目設計質量會有所下降。最后對合同條款內容要嚴格控制，了解圖紙數量和內容，要和施工需求向符合，防止后期增加費用。合同是設計管理的重要文件資料，不能出現任何問題，人員想了解其中的內容，和實際工作聯系在一起。如果忽視了合同管理，就會出現很多問題，對正常施工產生不利影響，所以要提升合同管理水平。

5.經濟管理

首先做好資金預算，實現成本控制。對施工中不同階段投資進行預算，可以更好地進行控制，避免出現資金短缺的情況。其次建立獎勵機制。這是對于設計人員而言的，如果設計方案在執行中效果比較好，就可以給予人員適當獎勵，能夠調動起參與積極性，對待工作更加認真專注。最后要明確規定針對設計問題對房地產開發項目所產生的損失應當由設計單位負責承擔一定比例，因為設計單位是重要的參與者，所以要負責任，這一點可以在合同中提出來，保證具有法律效力。通過經濟層面的懲罰措施，不斷提高設計人員責任意識，保證方案的合理性和經濟性。房地產開發項目投資巨大，經濟管理顯得格外重要，減少企業自身的損失，爭取經濟效益最大化。

6.聘用專業設計單位

設計人員水平直接決定了方案的質量，所以開發商要聘用專業設計單位。首先要做好市場調研，選擇社會信譽好、專業化程度高的單位，負責設計管理工作。部分企業為了節省成本會選擇專業水平較低的單位，這是不負責任的體現，后期會暴露出更多問題，從而增加了施工的難度。其次開發商要和設計單位建立起長期合作關系，并簽訂相關合同，明確雙方權力和義務，嚴格按照規定去執行。在一些關鍵問題上，不能由單方主體做決定，雙方必須進行商討，保證各自利益不受損害。最后設計人員要加強學習。在建筑行業發展的同時，對設計管理產生了重要影響，組織人員定期培訓，學習最新的理論和技能，不斷優化自身知識水平，適應發展的需求。設計管理中要做到盡職盡責，要到施工現場去考察，對信息進行收集、整理、分析。設計單位要建立起一支高素質人才隊伍，這樣才能獲得更好發展機遇，對外樹立起良好形象。

四、結語

綜上所述，對房地產開發項目的設計管理進行了探討，可以指導實際工作的開展。在發展的新時期，房地產開發商將會面臨更加復雜的社會環境，因此要提升設計管理水平，制定出科學合理執行方案。明確設計管理工作的要點，發揮出人員主觀能動性，解決過程中遇到的問題，為工程質量提供可靠的保障。