國外房地產(chǎn)建設工程管理可借鑒的經(jīng)驗之淺談

李津

摘要：房地產(chǎn)建設工程管理工作開展十分重要和關鍵，在實際運行的過程中可以積極借鑒國外的相應管理經(jīng)驗。不斷整合和完善工程管理的情況下，能夠讓管理工作開展的流程和模式更加完善。通過結合國外房地產(chǎn)建設工程管理的經(jīng)驗分析，為我國的房地產(chǎn)建設工程管理提供準備和參照。

關鍵詞：國外房地產(chǎn) 建設工程管理 借鑒經(jīng)驗

前言：國外房地產(chǎn)建設工程開展的過程中展現(xiàn)出一定的特殊性和優(yōu)勢，這成為了我國房地產(chǎn)建設工程管理參照的支撐點。以合理的運作模式、資金規(guī)范和創(chuàng)新形式，讓工程管理更加可靠和高效。我們要清晰的找出我國房地產(chǎn)建設工程管理當中存在的問題，在結合國外房地產(chǎn)建設工程管理的優(yōu)勢價值，進行合理調(diào)整和改進。通過一系列的舉措實施，為帶動我國房地產(chǎn)建設工程管理工作發(fā)展提供準備，讓建筑行業(yè)看到發(fā)展希望。

一、國外房地產(chǎn)建設工程管理的模式及組織形式

（一）房地產(chǎn)建設工程為支撐的專業(yè)服務。1.財務規(guī)劃咨詢。業(yè)主和會計公司合作，進行財務規(guī)劃方面的研究。針對建設項目的可行性進行評估。2.進行建筑和工程設計的咨詢內(nèi)容。完善前期設計規(guī)劃和技術咨詢。借助招投標的形式，商務談判，明確總承包商。 3.進行設計和施工咨詢。從工業(yè)建設入手，設計和施工管理滲透為一體，避免發(fā)生更多矛盾。 4.項目化建設的項目經(jīng)理設定。 5.加強運營和維護管理。關注基礎和設施項目，進行合理的運營和維護。6.進行設施管理。從公司的具體設備政策入手，長期預測、固定資產(chǎn)等方面進行合理管理。比如，對固定資產(chǎn)進行總結分類，做好詳細計劃。同時，機械設備資產(chǎn)等要進行及時維護和保養(yǎng)，將工程設施管理的成本控制在最低層面上。另外，結合工程開展情況或者是市場運轉(zhuǎn)情況，對設備設施進行功能和價值預測管理，防止出現(xiàn)嚴重貶值等問題。

（二）建設工程管理內(nèi)容

1. 成功標準。成本、進度計劃和質(zhì)量，都是關鍵的。建設工程在開展建設的時候，需要進行項目的相關標準測量和管理標準確定。在此，就以成本核算、進度實際情況記錄跟蹤和質(zhì)量控制分析等角度入手。建設工程項目種類比較多，不同項目控制標準不同，在明確職責的情況下，提升控制標準。

2. 進度測量，以準確的成本和進度質(zhì)量為主。通過專業(yè)人員的巡查管理，進行工作回顧，開展質(zhì)量報告等，讓項目完成情況的信息得以展現(xiàn)和提供。在監(jiān)測項目控制等方面提供原材料。

3. 項目控制，讓項目設計、預算和進度計劃穩(wěn)定進行。在項目制定目標完成情況不良的情況下，控制體系就可以對這些出現(xiàn)的偏差進行識別，加強糾正模式運用。通過業(yè)主目標的識別，在多個組織完成之下，更好的落實項目。

4. 組織形式比較多樣。通過所需要工作人員入手，進行職能部門的提供，以項目經(jīng)理領導直到項目完成。設計單位可以進行項目設計人員的選派。

二、國外房地產(chǎn)建設工程管理可借鑒的經(jīng)驗

房地產(chǎn)建設工程管理工作實際開展的過程中，擁有比較多的可借鑒的經(jīng)驗。在此情況下，就應該多個角度入手。把握國外先進的房地產(chǎn)建設工程管理經(jīng)驗，形成良好的工程管理模式和體系，在提升專業(yè)化程度的情況下，加強資金的規(guī)范運作和完善。同時，在勇于創(chuàng)新的情況下，對房地產(chǎn)建設工程管理進行升級和優(yōu)化。下面分析了國外房地產(chǎn)建設工程管理可借鑒的經(jīng)驗，讓我國國外房地產(chǎn)建設工程管理更加高效，也會形成良好的管理模式，提高建設工程發(fā)展。

（一）專業(yè)化程度比較高。國內(nèi)建設單位實際運轉(zhuǎn)的過程中，會形成項目公司、項目部等，業(yè)主會直接滲透到項目管理環(huán)節(jié)中。同時，雖然會進行造價顧問公司聘請，但是所展現(xiàn)出的作用和功能有限，僅僅是進行核算和稽查。并沒有成為項目管理工作的重要參與者。在此情況下，就需要我們對其進行完善和改進，形成合理的建設工程管理模式。對國外的管理經(jīng)驗進行借鑒，從國外的項目管理體系入手。業(yè)主方是不會參與到項目管理體系當中的。很多業(yè)主會以專業(yè)顧問公司為代表，進行項目的進程控制和管理。通常情況下，業(yè)主所扮演的角色是比較固定的，則是進行資金的支付和成品工程的接收。總顧問公司之下，還會創(chuàng)設分顧問公司。然后，從具體的委托合同入手，加強分工合作。在進行專業(yè)范圍內(nèi)工作負責的情況下，提升專業(yè)化程度。這讓各個部分都明確實際職責，更好的促進建設工程管理穩(wěn)定發(fā)展。顧問公司自身就會創(chuàng)設良好的管理體系，以此適合工程管理特點。這在工程管理角度上展現(xiàn)出了專業(yè)化的優(yōu)勢，以工業(yè)化運作為基礎[1]。

（二）資金運作十分規(guī)范。我國房地產(chǎn)建設工程實際開展的過程中，項目資源運轉(zhuǎn)方面出現(xiàn)了一定的問題和不足，我國有觀規(guī)定，禁止墊資和拖欠工資。但是，當前市場競爭十分激烈，依舊出現(xiàn)了以上現(xiàn)象和問題。資金方面存在問題，就會出現(xiàn)很多社會性問題，發(fā)生了法律糾紛。就算是擁有合同規(guī)定，但是實際當中往往不能按照規(guī)定執(zhí)行。而且，有的房地產(chǎn)工程進行私下協(xié)議。這是我國房地產(chǎn)資金運作上存在的不足，應該引起關注和重視[2]。

然而，國外建設項目資金支付是比較嚴格的，從合同約定入手，十分嚴格的執(zhí)行。在這樣的情況下，無論是哪一個主體出現(xiàn)違約的現(xiàn)象，另一方有權利依據(jù)合同要求索賠。項目參與方在積極約束自身行為的情況下，擁有良好的信譽。如果不是這樣，就難以更好的在市場中穩(wěn)定運行。項目當中的參與方都是平等的經(jīng)濟合作關系。

（三）尊重知識產(chǎn)權，重視創(chuàng)新。我國建設項目關注資金回籠速度，建設方?jīng)Q策者往往為了追求利潤最大化，開展原設計的更改，這讓設計師在實際開展工作的過程中，出現(xiàn)應付工作的狀態(tài)，并不能加入自己的創(chuàng)新構想。然后，在為了提升項目建成速度的情況下，并沒有在實際設計等環(huán)節(jié)中運用新技術和新材料。缺乏對工程管理創(chuàng)新發(fā)展的模式下，導致工程建設管理比較單一。國外項目擁有著十分明確的專業(yè)分工，業(yè)主針對設計師以尊重為主，能夠讓設計工作人員獲得更多的發(fā)揮自己意見和看法的機會。這讓建筑作品更加新穎和優(yōu)質(zhì)[3]。所以，國外尊重知識產(chǎn)權，對建筑作品進行創(chuàng)新的經(jīng)驗，應該值得我國學習，讓建設工程管理更加穩(wěn)定和全面。

三、結論

綜合以上分析，我國房地產(chǎn)建設工程實際運行的過程中，可以積極借鑒國外房地產(chǎn)建設工程管理的經(jīng)驗。國外房地產(chǎn)工程管理在多個角度上形成了優(yōu)勢，運作的模式是比較成熟和規(guī)范的，這是需要我國房地產(chǎn)建設工程學習和整合的。房地產(chǎn)建設行業(yè)在實行良好的管理模式，在促進行業(yè)發(fā)展層面上展現(xiàn)出一定優(yōu)勢和價值。

參考文獻：

[1]王曉輝.探討房地產(chǎn)建設工程質(zhì)量管理法律責任[J].居舍，2020（33）：175-176.

[2]劉大山.建筑工程管理在房地產(chǎn)項目建設中的運用[J].居舍，2020（15）：125.

[3]王鋒.建筑工程管理在房地產(chǎn)項目建設中滲透分析[J].建材與裝飾，2020（09）：163-164.

（作者單位 ：中鐵建工集團有限公司 ）