上海市地方標準《公共租賃住房運行管理標準》編制要點解析

1 標準編制背景

公共租賃住房是上海市“四位一體”住房保障體系的重要組成部分，其規范和健康發展對于保障和改善民生，實現“住有所居”目標十分重要。上海市政府積極推進公共租賃住房的供應，據統計，截至2017 年10 月底，全市已供應公共租賃住房11.5 萬套，大量的公共租賃住房陸續步入運行管理階段，如何實現公共租賃住房可持續運行，成為當前的熱點和難點問題。

公共租賃住房的運行管理在管理機制和管理范圍等方面不同于一般商品房和其他類型保障性住房。一方面，其運行管理效果的好壞會對運行成本和房屋設備安全造成直接影響；另一方面，公共租賃住房建設是緩解“夾心層”群體住房難問題的重要舉措，如果不能建立有效的運行管理機制，勢必會降低公共租賃住房的使用效率，增加其能源消耗，甚至引發一系列社會問題。目前，公共租賃住房運行管理方面缺乏基礎研究工作，地方層面相關標準缺失，給上海市公共租賃住房健康、有序發展增添了不小的壓力。

基于上海全球卓越城市的定位，從超大城市精細化管理的高度出發，以問題為導向，對標最高、最好的標準，研究制定適合上海地區的公共租賃住房運行管理標準，不僅可以解決公共租賃住房申請與受理、配租、合同與租金管理、運行與維護、退出過程中遇到的問題，提高公共資源的使用效率，還可以提高服務和管理水平，全面提升公共租賃住房的居住品質，體現“上海服務”。

2 標準編制的關鍵技術要點

2.1 總體思路

根據《工程建設國家標準管理辦法》《工程建設標準編寫規定》等相關文件要求，在遵循科學性、先進性和一致性的原則下，結合上海市公共租賃住房的發展現狀和趨勢，編制上海市地方標準《公共租賃住房運行管理標準（初稿）》（以下簡稱《標準》），提出的運行管理措施符合有關法律、法規的要求，并與相關標準相協調，具有可操作性。

2.2 關鍵技術要點

《標準》包括總則、術語、基本規定、承租程序、配租、合同與租金管理、運行與維護、退出、誠信機制、檔案管理等10 個章節，主要技術要點如下。

2.2.1 明確公共租賃住房承租與配租要求

2.2.1.1 固定承租程序，明確準入條件、申請、受理、審核、公示相關要求

（1）建立準入條件隨地區住房情況、人口流動和政策變化的動態調整機制，并根據分類申請、集中申請機制設立不同準入渠道。針對集中、非集中申請等不同情況，有針對性地設置了準入資格。

（2）基于單身申請人、家庭申請人和單位申請人不同申請主體的差異性，分別制定相應的申報材料要求及材料真實性保障措施。

（3）為確保公共租賃住房準入公平、公正，明確了包括查驗申請主體、查驗申請材料、核對申請準入內容、錄入相關信息、簽署受理意見等在內的公共租賃住房受理工作內容，建立初審和復審兩級準入資格審核機制，提出公示要求。

2.2.1.2 制定公共租賃住房配租計劃

提出根據公共租賃住房房源籌集情況、申請和輪候人數及分布區域等，每年制定公共租賃住房配租計劃、配租標準、配租方案、配租方式。

（1）為保障公共租賃住房資源的有效利用，根據單身申請人、家庭申請人等不同申請主體，確定了相應的配租標準。單身申請人、家庭申請人只能承租1 套公共租賃住房，而單位申請人根據保障對象數量，可承租多套公共租賃住房。

（2）明確配租方案內容、配租步驟和配租方式，并提出公共租賃住房的配租可采取隨機搖號、綜合評分、按輪候順序等方式（圖1、2）。

2.2.2 建立公共租賃住房合同與租金管理制度

圖1 公共租賃住房配租步驟

圖2 公共租賃住房配租方式

基于公共租賃住房運行管理需求，綜合考慮各方權利與義務，明確合同與租賃規約內容。

（1）建立公共租賃住房租金動態調整機制，提出租金收繳保障措施，破解租金收繳難的棘手問題。明確公共租賃住房的租金標準需定期進行評估和動態調整，確保租金標準符合不同時期、不同地區的經濟發展狀況；對于承租人逾期未繳納租金的，根據逾期時間，提出可采取收取違約金、解除合同、將違約信息記入個人或單位誠信記錄、通過司法途徑追繳租金及違約金等措施。

（2）基于以人為本的原則，提出可以調換公共租賃住房房源，并明確房源調研相關要求。

2.2.3 建立公共租賃住房運行與維護制度

公共租賃住房運行管理主要涉及對承租人的租賃管理、對公共設施設備及室內設施設備的日常管理兩個方面。《標準》針對“人”和“物”，相應地提出切實有效的管理策略。

（1）明確公共租賃住房所有權人或者其委托的運營單位、物業管理在公共租賃住房運行與維護中的職責。

（2）建立公共租賃住房動態監管制度，便于及時發現公共租賃住房運行過程中轉租、轉借、擅自調換、破壞室內裝修等現象；同時，及時掌握承租人信息，確保情況變更或不再符合條件時，能及時做出變更或辦理退租手續。

（3）從安全、健康、綠色的角度，提出適宜的公共設施設備管理措施，包括日常檢查、維護維修制度和技術規定，并將責任落實到人。

（4）提出以合同、規約等方式明確室內設施設備管理規定，以及保修期內外設施設備維修保養責任主體、費用收取標準，杜絕因“租房者”自私心理引起其對相關設施設備的不珍惜愛護甚至破壞情況，減少矛盾糾紛，提高公共租賃住房資源的利用率。

（5）結合當前經濟發展形勢、生活模式轉變情況，從便民、利民的角度，制定公共租賃住房增值服務措施，包括建立家電租賃服務制度，提供家電租賃服務；建立社區資源回收中心，定期組織舊物交換或交易市場；建立社區食堂，提供洗衣服務；結合電商、現代物流服務業的發展趨勢，建立社區配送中心。

2.2.4 明確公共租賃住房智能化管理與服務要求

為提高公共租賃住房智能化管理水平，《標準》提出公共租賃住房小區宜配備智能化系統，包括居住人員管理系統、通信網絡系統、公共安全系統、設備管理系統、物業管理與智能化集成系統。

（1）公共租賃住房的運行管理主體涉及住房保障管理部門、公共租賃住房運營機構、物業服務企業等多個方面。為整合各方協同管理功能，提出公共租賃住房小區的智能化系統宜具備與外網對接的功能，使公共租賃住房管理部門與運營單位或物業服務企業實現數據共享，從而在一個平臺上實現住戶管理、房源管理、物業服務、社區服務。

（2）為督促住戶按時交納房租，降低房租拖欠情況的發生，提出“宜設置由門禁與住戶識別、房租繳納及入住管理組成的居住人員管理系統”，將房租繳納記錄關聯至門禁卡，當欠繳房租達到一定時間時，門禁卡失效，拒絕其進入。另外，門禁可與準入、退出等板塊綁定，門禁卡使用期限與公共租賃住房租賃期同步，當租賃期結束或租賃關系解除，則使用期終止。

（3）結合新興發展起來的物聯網技術，提出建立建筑設施設備智能化管理系統，對小區內建筑設施設備進行監控，以克服傳統建筑設施設備智能化管理過程中人工手動控制的許多缺點。

（4）提出“宜設置智能卡應用系統”，對門禁和車輛出入管理等采用智能卡控制。智能卡應用系統是基于計算機網絡技術和智能卡技術，將建筑物內部管理與服務設施全面納入計算機綜合管理系統，通過一張經過授權的智能卡，便可以實現人員出入控制、車輛出入管理等多種服務的功能。

（5）提出“宜設置物業管理APP”，具備業主入住、維保及日常問詢、特約服務、投訴處理等功能板塊。通過物業管理APP 客戶端可實現資源整合，便于業主及時了解小區的各項動態，發出服務需求，提高物業服務企業服務、管理效率。

2.2.5 提出公共租賃住房退出保障機制

針對公共租賃住房退出難的問題，建立分門別類的、剛柔并濟的公共租賃住房退出保障機制。

（1）提出主動退出、被動退出的概念，明確相應的退出條件和退出流程。針對主動退出和限定條件下的被動退出，提出可為其安排搬遷期，以緩解矛盾沖突，確保退出工作有序進行。

（2）充分利用征信機制，對于拒不騰退公共租賃住房的行為，提出將其納入誠信記錄，以此作為有效的強制性退出手段。

2.2.6 建立誠信機制

為強化對公共租賃住房使用的監管，《標準》提出公共租賃住房誠信機制宜包括履約擔保制度和不良信用管理制度，且公共租賃住房的申請、審核、退出等環節中應增加誠信記錄審核。

（1）規定公共租賃住房申請準入環節宜設置公共租賃住房履約擔保制度，提高合同履約率；公共租賃住房履約擔保制度宜包括保證金制度、保證人制度。

（2）宜建立住房保障信用體系。住房保障申請對象、享受對象發生失信行為時，可將其失信行為作為不良信用信息錄入市住房保障信用信息系統。

（3）公共租賃住房承租人或承租單位嚴重不良信用記錄宜納入市公共信用信息服務平臺，為銀行等授信機構、政府部門、合作者、用人單位等提供參考依據。

3 結語

公共租賃住房作為一項重要的民生工程，近年來在國家及地方政策的推動下發展迅速。隨著量大面廣公共租賃住房的建成，其發展重心逐步從前期的建設轉向后期運行管理。基于當前上海市公共租賃住房發展趨勢，編制上海市地方標準《公共租賃住房運行管理標準》，可促進上海市公共租賃住房運行管理的規范化和高效化，從而推動上海市公共租賃住房的可持續發展。