商品住宅定制精裝探索與項目實踐分析

0 引言

近年來，住宅全裝修已成為房地產市場熱點趨勢。《建筑業發展“十三五”規劃》明確提出，“新開工全裝修成品住宅面積達到30%”，截至2018 年全國已經有超過31 個省市出臺相關政策，推進“全裝修”的落地發展[1]。2019 年2 月28 日，住建部發布《住宅項目規范》（征求意見稿）提出“城鎮新建住宅建筑應全裝修交付”。當前，全國各地均積極貫徹國家政策，大力推廣住宅全裝修，然而面臨諸多問題，如全裝修房由開發商統一設計和裝修，同一項目中裝修風格千篇一律，無法滿足消費者的個性化需求[2]；開發商為了控制成本，裝修檔次偏低、材料使用不合理、施工管理混亂等導致客戶滿意度低，出現客戶收房后重新改造裝修，造成二次裝修污染和嚴重的資源浪費[3]；當前全裝修房只對地面、墻面、頂面、廚房及衛生間等基本配置提出要求，部分居住功能缺失，中央空調、地暖、吊頂、背景墻等裝修部品交付后很難再次施工。因此，以房地產企業為主導、市場參與者參與的模式創新和技術探索成為今后商品住宅交付的方向，提出“定制精裝”的技術方法，實現“交付即入住”，推動現有全裝修問題的解決以及客戶滿意度的提升。考慮定制精裝涉及合作方眾多、施工內容復雜、施工工藝繁多，其在管理方面、技術支撐等方面難度較大。本文通過定制精裝模式探索及項目實踐，研究定制精裝在實施過程中可能存在的難點和問題解決的技術思路，為定制精裝實施提供借鑒。

1 模式探索

1.1 定制精裝的定義

定制精裝是通過引入第三方精裝企業為客戶提供基礎硬裝以外的部品部件安裝，以“菜單化選裝”“同步施工”“同期交付”的方式滿足客戶個性化需求，實現裝修的一體化。

1.2 定制精裝的實現方式

定制精裝核心是采用“1+N”的產品模式，“1”，即地產的基礎裝修；“N”，指 N 項可選產品，包括收納、品牌升級、家電設備、智能家居、空間改造、老年專用、軟裝飾品等品類。客戶可根據自己的家居需求、審美偏好、居住習慣等按需選擇所需要的裝修升級風格和配置。

1.3 定制精裝實施流程

定制精裝實施包括前期準備和項目實施兩階段。對于地產商，前期準備階段內容主要包括：項目報規、定制精裝立項、戶型圖設計、施工圖設計，是地產基礎裝修部分的方案準備；對于定制精裝實施方，前期準備階段內容主要包括：定制精裝產品設計、定制精裝方案設計、施工交付界面劃分和產品方案認定，是精裝修升級部分的方案準備。在項目實施階段，由地產商和定制精裝實施方聯合負責材料供應、施工管理和項目交付，在職責界面方面各司其職。圖1 為商品住宅定制精裝實施流程示意圖。

圖1 商品住宅定制精裝實施流程示意圖

2 案例實踐

2.1 項目概況

寧波中梁海曙壹號院是一定位改善型的商品住宅項目，戶型包含90～160 m2花園洋房、90～140 m2小高層住宅和89～128 m2高層住宅。根據要求，項目選擇2 棟樓、共計184 戶進行精裝交付。因住宅限價地產精裝修標準定位為1 400 元/m2，裝修內容包括地面木地板、墻面乳膠漆、頂面平頂、櫥柜下柜、油煙機灶具、大單槽和普通水龍頭、臺盆加底柜、馬桶及淋浴花灑等。客戶普遍反映目前裝修標準偏低與小區檔次不符，為提高客戶滿意度、保障后續交付順利，項目引入定制精裝模式，為客戶提供品牌升級、產品換裝、部品加載等定制服務。客戶可定制的產品主要包括:中央空調、造型吊頂、背景墻、壁紙、主次臥衣柜、馬桶升級、智能馬桶蓋、雨淋花灑升級、淋浴屏、廚房吊柜、水槽升級、地板升級、智能密碼鎖、陽臺柜、智能晾衣架等。最終，本項目選擇定制精裝產品的客戶167 戶，客戶選擇率超過90%；最終交付時，項目基礎裝修交付率90%，定制精裝部分的交付率達到95%（圖2）。

圖2 項目整體效果

2.2 難點要點分析

相較傳統的批量精裝修，定制精裝在設計階段和施工階段存在諸多不同與難點，如空間尺寸偏差、每戶選擇不一、電器設備的安裝點位與前期預留預埋不一致、定制精裝與批量精裝交叉施工等，成為制約其快速推廣和實施的關鍵問題。根據對海曙壹號院項目定制精裝全流程實施過程進行分析，總結項目實施過程中遇到的要點和難點，研究提煉相應的處理措施和解決辦法。

2.2.1 前期準備

項目啟動階段，根據項目的風格定位、客群分析、成本限定等設計分解，與地產設計聯動，參與滿載展示樣板房設計，將產品由“加載”變成“減除”，保證產品完整性，同時便于界面劃分。

方案設計階段，根據戶型圖及營銷要求提出加載建議，根據當地居民的生活習慣和裝修標準配置進行產品選定，如收納柜根據樓盤定位選用免漆板或PVC 覆膜與烤漆或實木貼皮，跟整體精裝設計同步。電器類加載產品根據營銷要求、客戶需求調研及類似置地已售單獨產品轉化率數據折線分析，進行加載電器類品選擇。以112 戶型為例，整體產品體系主要包括三類，定制精裝設計前后對比如圖3 所示。

（1）裝飾增值包：玄關背景增值包，客廳電視機背景增值包，客廳沙發增值包，主臥背景增值包，全屋墻紙增值包。

（2）健康科技增值包：廚房部件增值包（消毒柜、水槽洗碗機、末端直飲機)，衛生間部件增值包（電熱毛巾架、衛洗麗），中央空調（新風）增值包（主臥、兒童房），電動晾衣架。

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（3）收納增值包：候梯廳增值包，玄關增值包（不可與玄關背景增值包同選），兒童房衣柜增值包，主臥衣柜增值包，陽臺柜增值包。

同時，定制精裝產品與地產設計提資，不同類型的產品在設計時關注點各不相同，需要考慮定制精裝產品與基礎硬裝設計之間的關系，具體要點包括以下內容。

圖3 定制精裝前后對比平面示意圖

（1）收納產品：衣柜邊插座點位距墻應大于650 mm，避免衣柜遮擋插座點位；中央空調檢修口及出風口不影響收納使用，檢修口整體位于收納內部或外部；榻榻米跟電視機插座可能存在沖突，一般插座設計高度為900 mm，而榻榻米書桌常規高度為900 mm 左右，調整插座點位高位為1 000 mm；常規裝修在餐廳墻邊預留300 mm 高插座點位，而加載餐邊柜發現門板會遮擋該插座點位，故將插座移位到1 000 mm 高度，餐邊柜中空區域便于業主日常使用；陽臺柜一側客廳墻垛大于600 mm，避免陽臺柜體突出陽臺移門，影響美觀。

（2）廚房電器：烤箱或消毒柜需固化預留插座點位，櫥柜灶具下方安裝空間寬度600 mm，電源線為4 m2線，若無加載烤箱，則該位置為門板，可使后期批量整體櫥柜的尺寸無變化，對施工不產生影響；對于水槽式洗碗機，由于水槽開孔需900 mm，櫥柜長度則以1 000 mm為佳，并預留電源點位。

（3）空調設備：中央空調需提前確認預留穿梁孔洞、層高及吊頂是否滿足安裝空間，設備平臺滿足中央空調外機放置尺寸要求，入戶電容量大于等于220 V。同步參與方案設計，避免出現產品無法施工，造成后期售賣及施工界面劃分困難等問題。

設計深化階段，由設計單位出具完整滿載樣板房施工圖紙，將深化方案疊圖審核，并參與地產設計圖紙會審工作，避免后期造成施工沖突增加整改費用。

2.2.2 項目實施

精細化施工策劃是解決交叉施工與戶戶不同的基礎保障，主要體現在人力和物力、時間和空間、技術和組織等方面的把控。項目進場前，要求完成整體的成本投資計劃、資源供應計劃、進度計劃、變更控制計劃、支持計劃等。

通過全品類定制精裝樣板房掌握定制產品的工序、施工工藝要求。為保證整體施工工藝達到規范和設計要求，項目正式施工前進行樣板驗收和評價，掌握施工工藝，明確施工質量標準，避免施工后大面積返工造成工期、品質和成本等方面的損失。其中，樣板類型包括交付樣板、工藝工法樣板、成品保護樣板、土建移交精裝樣板等。

定制精裝產品臺賬管理機制確保精裝施工完整性，即通過制定一戶一表，將每個客戶的產品在施工前進行上墻，完成一項銷項一項，確保不出現漏裝、錯裝的問題。

2.2.2.2 關鍵產品的新工藝使用

中央空調、墻紙和背景墻這三項部品是定制精裝修方面的重要內容，為確保定制精裝施工不造成批量施工的破壞和污染、不影響整體施工進度，項目明確了各部品施工品質，統一工藝工法標準，主要措施如下。

（1）調風口工藝。為隔離中央空調內機運行時產生的震動影響，側板距離空調內機距離小于30 mm，有效降低聲污染（圖4）。同時，空調風口采用框架鋼木混合結構，提高設備安裝整體穩定性，并對木構件做好防火、防腐措施。

圖4 中央空調風口安裝施工節點示意圖

（2）滲透型墻基膜工藝。傳統墻紙工藝中，一般墻面為油漆涂料，墻紙鋪貼前需鏟除墻面油漆、找平，平整、干燥后才可進行墻紙施工，其弊端主要為工期長、成本高等。經研究，項目壁紙施工采用滲透基膜，可直接刷在普通墻體上，一方面，可減少工藝操作流程，降低成本；另一方面，墻面涂刷一層滲透型墻基膜能在墻面形成一層致密的保護層，有效阻隔水分、堿性物質對墻紙的傷害，防止墻紙發黃，增強墻紙與墻體黏結力，延長墻紙的使用期限。

（3）裝配式背景墻。傳統背景墻一般采用瓷磚雕刻、壁紙、墻面漆、粉刷等，施工操作繁瑣，存在一定的損耗，并且安裝完成需開窗通風三個月才能入住，易起皮開裂、受潮發霉，受潮污跡難以清洗。因此，項目采用裝配式背景墻整體安裝工藝，其通過模塊化生產工藝制作，現場精準量度尺寸，減少施工流程，省時省力，并且直接將裝配式背景墻安裝在毛坯墻上，安全可靠，無需任何基層搭建。

懸掛式、承插式兩種，均有明縫、暗縫兩種不同的裝飾效果。項目采用懸掛式安裝方式，主要通過豎龍骨固定、專用卡件放置、墻面懸掛安裝三步完成，具體施工工藝為：先進行陰角條施工，固定下部墻板；然后安裝墻板水平卡件龍骨，再安裝上部墻板；墻板豎向采用專用拼縫卡件龍骨施工，以此類推直至墻板安裝完成（圖 5）。

圖5 定制精裝實施效果照片

3 結語

全裝修交付已成為商品房建設發展的必然要求，定制精裝實現“交付即入住”是住宅全裝修的目標與趨勢。以上通過定制精裝定義、實現方式及實施流程的研究，探索了定制精裝在住宅全裝修的應用性，并結合案例分析定制精裝在實施過程中的難點與對應處理措施，應用效果良好。

隨著行業介入者和實施的項目推廣，后續應進一步研究新技術、新工藝如BIM 技術、VR 技術等在住宅定制精裝中的應用性，促進住宅全裝修發展。