地產代理行業預算管理制度探討

寧偉雄

[摘 要]地產代理行業對于預算管理制度是缺乏認識和應用的，甚至是空白的，這和這個行業的特性、管理者的意向和素質是分不開的。文章主要從預算管理的特點和重要性出發，結合預算制度的制定和執行、調整環節，分析地產代理業推行預算管理的必要性和意義，并提出相應的對策和改善措施，通過對預算管理的探討，希望能為該行業的經營管理者提供一些借鑒和有用的幫助。

[關鍵詞]預算管理;地產代理行業;全面預算

1 引言

說起預算管理，首先要明確什么是預算？每個人對預算定義各不相同，各行各業對預算的理解也不盡相同。筆者認為，管理大師德魯克對預算的定義最為深刻而準確：“預算是整合各項業務計劃的邏輯框架。”這個定義一方面指明了預算的第一要素：即以業務為基礎，通過對業務計劃的整合實現總體目標;另一方面說明了預算的另一個關鍵因素：預算邏輯。只有合理有效的預算邏輯才能將各類業務計劃有效聯結起來，形成服務于整體目標的行動計劃與資源配置方案。因此，預算制度的最終目的，是幫助企業實現最終的整體目標。

2 地產代理行業預算建立的必要性

2.1 強化企業管理，增強企業競爭力

地產代理行業門檻很低，對學歷要求不高，更適合創業的年輕人和有沖勁勇往直前的人，往往這群人并未接受高等教育，各種裙帶關系，錯綜復雜，家庭作坊式經營比比皆是。而通過預算制度，可以令各部門管理者充分認識自己企業或部門的特點，了解企業所需，增強自己的利潤概念，分析經營成果，加強成本意識，更好的開源節流，進而學習現代企業管理理念，從而增強企業在行業中的競爭力。

2.2 在交易市場發生較大波動時，企業也能從容應對

地產代理行業屬于靈活配置行業，受房地產交易市場興旺和衰落的影響極大，但凡遇到國家或行業的嚴控，行業內便哀鴻遍野，如果遇到國家政策扶持或刺激，立馬又像雨后春筍一樣，遍地開花。在如此大開大合之下，除了消耗企業資源，更是對客戶的不負責任。地產代理的宗旨應該是服務于客戶，如果建立了合理的預算制度，對市場的波動會有充分的考慮，及早做出相應的應對預案，就可以避免企業頻繁地擴張和收縮，進而避免內耗，也是企業對客戶信任的最好回饋。

2.3 能及時發現企業經營的缺失，盡早作出應對和調整

地產代理行業的經營活動比較單一，而預算管理制度要求企業從事前預算開始，到事中監控，再到事后總結、考核等一系列流程管理，能使企業更貼近于房地產交易市場，對市場活躍度的反饋更敏感，也更直接，同時也能發現企業的經營是否健康，甚至能發現某個區域的經濟活動對整個企業的影響，以便經營管理者能引起重視，提前調整和布局。

2.4 優化組織架構，避免投入和產出的失衡

企業在預算制度建立前，有必要對企業整體資源配置構筑一個邏輯框架，在這個框架內，要體現各部門、各組織的工作內容和結果，消耗的資源和獲取的資源等信息，這里當然包括企業營業部門和各后勤部門。在這個框架內，營業部和后勤之間、后勤各部門之間依靠相對合理的邏輯進行互相關聯和制約，這樣勢必會優化企業的組織架構，在投入和產出之間找到平衡點。

3 地產代理行業企業預算管理制度缺失原因

3.1 地產代理行業的管理人員個人預算意識不強烈

前面已述，地產代理行業中，高學歷高素質并不是關鍵因素，而是需要不怕苦、不怕累的實干型人才，往往此類人員對現代企業管理知之甚少或覺得與己無關，認為業績就是第一位的，有業績才有價值，才有話語權，制定的制度越多，越限制自己的發揮，與其浪費時間制訂各種計劃，不如多關注市場變化、多做業績，因此往往容易忽略預算管理，殊不知兩者并不沖突，預算還能更好地為企業服務，不注意制度的管理可能會帶來短期的利益，但是會缺少長遠的規劃和可持續性的發展。

3.2 地產代理行業的行業特性

地產代理行業由于低門檻，家庭作坊式經營普遍存在，不管資源配置還是客戶體驗都不好，即便是規模以上的大中介，也是會下放到具體的店面，個個店面構成了企業的基石。且行業受房地產交易波動的影響巨大，一旦有波動，企業就會盲目擴張和收縮，所謂“計劃不如變化快”，也是導致企業疏忽預算管理體制的原因。

3.3 地產代理行業的輕資產性

地產代理行業均是以“人”為主，并沒有什么固定資產，也不需要大型的設備和廠房，簡單到一張桌子一臺電腦就可以營業，主要是依靠資訊立足。資產配置簡單且單一，正因為這種輕資產性，認為凡事都可靈活處理，卻往往忽略了預算的必要性。

3.4 對全面預算管理的理解和認知不全面、不充分

大多數企業認為預算管理就是指財務預算方面的管理，那是財務部門的事情，一般員工也會覺得和自身沒有關系，這是只看到了預算管理的預算功能，而忽略了管理功能。大部分企業預算主要由管理者掌控，存在很多主觀意識，難以在全員中得到推廣。

4 如何建設適合地產代理行業企業自身的預算管理制度

4.1 增強員工的預算意識，特別是部門管理者的預算管理意識

地產代理行業進行預算管理除了能統一員工的管理思想，提高企業市場變化的適應能力，降低成本損耗外，還能通過該體系加強企業內部的信息交流溝通，強化內部控制與監督力度，為企業各項考核提供量化的評價依據，有助于績效考核的科學性和標準化，有利于企業經營管理戰略目標的實現。因此需要全員的參與，特別是需要部門管理者的領導力和協調能力。

4.2 依據自身的組織架構，制定符合公司發展的預算體系

在預算編制過程中，企業不管是營業部門還是后勤各部門都需要參與其中。預算不只是營業部門的預算，而是需要各個環節互相配合才能執行，這樣既可以令各部門自檢，也有利于企業對各部門的組織架構做一次梳理，該合并的合并，該調整的調整，以達到整體的平衡，實現整體的目標。

4.3 宣導預算的執行監控，明確監管責任

預算制度需要先制訂好整體計劃和目標，并定期的公開、透明化，以便企業全員了解和監督，也能通過預算的執行進度更多地了解企業的經營狀況。比如裝修、采購資產等的預算，是否符合市場價，是否符合公司的長遠發展等。正是通過這種過程監督，更多地發現問題，以便及時地做出更正和調整。

4.4 建立符合企業自身的預算管理系統

預算管理是一個龐大而復雜的體系，從制定到執行再到總結歸納，各環節都是環環相扣的，而在這個流程中，靠手工是無法準確完成的，因此必須建立一個標準化流程系統，這就需要企業IT部門通力配合，開發或建立符合自身特點的預算管理系統，通過標準化流程，可以避免手工的疏漏，也減少爭議的發生，更能提高使用者的效率。通過系統的運行，進行有效監督和控制，以便及時做出預警。

4.5 預算執行過程中需及時作出調整

地產代理行業受房地產交易市場的影響變化較大，因此建立年度和半年度計劃較適宜。緊跟國家宏觀調控政策對房地產交易的影響，做出合理的預判，以制定符合自身發展的預算制度。在日常執行預算管理制度時，注意各環節的信息反饋，以便追蹤和檢討，而當房地產交易出現急劇變化時，要及時果斷地對預算進行調整，以便順應房地產交易市場的變化，及時作出經營方向的調整。比如“三三零”政策的推出，預示著整個行業將進入嚴冬，這就需要調整預算，及時做好防御工作，盡量避免再繼續擴張。

4.6 加強資金鏈管理力度，避免長期負債運營

資金鏈對于地產代理行業有著不可言喻的重要作用，假如一個企業實際經營過程之中出現資金鏈方面的問題，不但會使企業的常規性支出無法正常進行，比如無法支付租金、無法支付網絡費用等，而且也可能造成客戶的資金短款，比如收的誠意金無法及時退回等。企業預算管理之中的核心工作就是資金鏈的管理。應充分利用好銀行的留存資金，比如在資金富裕時，可以和銀行協商較高的存款利息、購買國債或有保障的理財產品，以獲得較高的利息收入，在企業的平穩發展期，盡量避免過度依賴資本市場，減輕企業的自身債務，以便輕裝前行。

4.7 做好考核及評價體系的建立健全工作

當做好了預算管理制度之后，建立一套考核和評價機制也是非常必要的，做好考核及評價體系的建立健全工作，對預算組織架構加以明確，并授權給有關部門及人員，以使預算管理工作開展得更加平穩和順暢。對于地產代理行業來說，不需要馬上執行嚴格的預算考評機制，而是視自身企業特性，由寬松到嚴格的一個演變，否則會導致人員與人員、上級和下級之間的關系太過緊張，處于高壓環境之下，不利于內部團結，這是一個循序漸進的過程。考核及評價體系的建立，最主要的就是問題的發現與解決、人員潛能的激發、分明的獎懲、人員激勵以及和諧上下級關系的平衡與建立，最重要的就是始終與企業發展目的保持一致。

5 結論

預算管理制度就是以業務為基礎，通過合理有效的邏輯管理，對公司自上而下形成一種有效的制約機制，體系內各環節緊緊相扣，互相依賴，互相監督，以實現企業最終的目標。筆者認為，這對于地產代理行業的發展和經營管理者來說同樣都是非常重要的。地產代理行業本身的利潤率并不高，為了吸引人才，同行之間惡性競爭比比皆是。通過預算管理制度，可以令管理者有清晰的目標和方向，通過事前預算、事中監控、事后考評三大流程的工作，不僅可以有效地提升企業的資金控制力度，也能促進企業內部結構的完善，更能讓員工更貼近市場，充分了解市場的變化，采取積極的應對措施，借助利潤考核制度，為企業創造更大價值，實現長期的戰略目標。

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