項目開發與特色小鎮持續運營的創新模型和作用

王琪

摘? ? 要：地產鏈開發和供給側特色小鎮創新營造體系的構建是保證項目從選址、立項、開發建設到運營的持續保證。體系構建包括：融資與合作創新、規劃創新、文化創新、管理創新、設計與建造創新、功能與服務創新、持續運營創新為根本的體系鏈模型，優化資本結構、產業運營和規避市場風險，以企業自身劣勢轉化為優勢的過程，利用模型和制度的聯動得到創新免疫的提升。

關鍵詞：地產鏈運營;房地產開發;特色小鎮;持續運營;創新體系;管理模型

根據國家發改委統計數據，通過對全國31個省市特色小鎮產業規劃的匯總分析，可以發現，至2020年特色小鎮總規劃建2696個，遠遠超過三部委規劃的1000個，其中近87.3%的項目缺乏持續創新或面臨經營困難。（摘自2018年深圳華僑城文化集團總經理胡梅林采訪錄）

創新的目的：堅持立項一個成功一個，地產營造、特色定位、商業助力、產業相互依存、城市文化建鎮、名片立項、產融結合的戰略思想。以弘揚地方文化和凸顯城市文化為目的，以項目做精做強主導的特色產業，持續的創新模型和創新制度。只有不斷結合區域特色和經濟、文化環境的情況下，“地產鏈”聯動“融合鏈”擴展開發項目和小鎮才能穩步推進并長期持續運營。

例如：一個成熟的小區和地產鏈項目，不僅有地產、文化、民俗、商業、產業、持續的新穎度和競爭實力，還要有細微化的管家式服務和親情化的扶持制度，形成社區文化、家庭文化的改造，在服務職能和服務功能上，有求必成的親情化服務標準，以優勝劣汰、以新代舊的“商業鏈”的體驗式運營模型和服務制度。

2? 合作模式的創新

當然、政府也應認清土地招拍掛單一出讓模式的弊端，推高房價造成實體經濟嚴重萎縮，對國情（金融風險、經濟增長率）、民情（購買力降低、層次型房價推廣、民眾投資的僥幸心理和不勞而獲的全民炒房意識）企情（企業主業放緩、不重視科研投入、企業集中炒房、實體貸款大部分變相流入炒房資金等）和實體經濟、科技創新、結構調整都不會有長效紅利，弊遠大于利。正如萬科創始人王石先生接受采訪時所說：現行土地出讓制度，助推了房價升高，房價過高會害死人的，并贊同了房價調控政策的發力。

結合時下土地新政策的頒布：“集體土地可以直接入市”，土地新政為房企在“地產鏈”（地產相關產業）的開發運營將迎來新一輪“減負”。

合作開發即將迎來了新的模式：企業和集體（市民、村民）合作開發新理念，即：企業出資+社區、集體（居民、村民）的合作開發模式，集體或者居民可以以土地直接參股，（土地價格以當地土地評估部門的評估價）入股，共同成立開發公司，入股后的居民再通過門前就業的制度經培訓學習后參加工作，實現農轉工模式，這樣居民有了工作，收入有了保障，社保由公司統一繳納，少數年齡大的居民不能參加工作的，也會有社保和效益分紅解除后顧之憂。提高了大眾的收入，無形之中也助推了項目的租售和運營能力。

3? 體系建立與創新

商業項目堅持以新穎、適用、特色、持續、解憂的創新運營思想，以項目和人為本。圍繞人的城鎮化，統籌生產、生活、生態空間布局，提升服務功能、創造環境質量、拓展文化內涵和發展品質，打造宜居宜業、宜休宜養、不斷提升以人傳人的口碑宣傳和效果，提高“來者滿意度調查表”的跟蹤調研和信息反饋，以獲得感和幸福感為主線，防止“水火工程”（開業時火爆，運營中逐漸衰退）和“死盤工程”（關門、倒閉）。此現象較多出現在遠郊商業地產和小鎮項目，如各種小鎮項目。

在當今以租售比為考核節點的項目，已經不能適應市場的發展需要，未來5年內將會快速退出市場舞臺，這是市場發展趨勢，而不是個人意志的行為，優勝劣汰的機制將會主導市場的發展。

4? 持續運營模型的體系與策略

2018年3月，國家發改委印發《國家發展改革委關于實施2018年推進新型城鎮化建設重點任務的通知》中表示：已公布新建的403個全國特色小鎮、96個全國運動休閑小鎮，開展嚴格測評及優勝劣汰制度。創新能減少項目操盤的風險，招商和運營采用持續創新新模型，以特色小鎮為例，主要戰略戰術、創新特點和模式如下。

（1）招商時直接界定細小分部的商業定位，本市本區域不能有雷同。在商鋪排列平面圖上直接進行標注，也稱為“定向招商”。每一擬定商戶單例區分三個入駐標準，并分為許可、待定、審查期。

（2）采用黃金分割法進行階段性分批淘汰，對達不到月度經營業績指標的進行更換。業績萎縮到下游即實行業績淘汰制。

（3）及時淘汰一些商業經營項目，快速調整新商戶補充到位，以保證園區的新穎性和人員流動、物流、信息流、資金流，媒介流等，并制定商家儲備制度。

（4）建立新商戶培訓制度，對于缺乏商業運營經驗的商戶進行專業、文化、宣傳、產品、解說、售后服務等內容的定期免費培訓。讓商戶確立信心和良好服務態度。

（5）設立商戶獎罰制度、評比制度，按月度召開整合經營業績指導會。扶上馬送一程不再是香餑餑，要為商家和業主長期提供及時的鏈終端服務。

（6）商戶比例確立60%、30%和10%的商戶比例，60%的為品牌、宣傳、標準、專業程度高的形象店面，30%的商戶為普通小型店面，10%的商戶為聯動、帶動、經典型商戶。

（7）所有入圍的或入駐的商戶采取綜合評比方法確定，有素質、有能力、得分高的才可以進駐經營，不能一味的為利潤而招商，應該以長效運營而招商。

（8）制定人性化的協同發展管理制度，所有商戶均以共同體來體驗大家庭運營模式，嚴禁互相排斥和詆毀，突出點與線的協同關系。

（9）管理部門定期進行經營回訪，及時了解當月業績和商戶的經營難處，并協助商戶制定免費的培訓計劃和業績提升策略。

（10）以城市和區域民俗文化、園區經濟、旅游時節為主題，圍繞小鎮特設按年度和季節每年舉辦不少于四次的大型文化旅游活動，例如：一個文體產業小鎮，可以定期舉辦書法、繪畫、野外寫生、杏花節、黃瓜節（舉一反三）類似的端午節、情人節、交友會等等。文化帶動人流、人流帶動經濟、經濟助推特色的良性“鏈文化”和“鏈經濟”新格局。

5? 持續創新變量的參考數據計算

計算公式：ERI=TUI+CIS/TPI×100%

注：項目創新投資收益率Expected rate of return on innovation（簡稱ERI）

前期總投入Total upfront investment（TUI）

創新策略系數Coefficient of innovation strategy（簡稱CIS）

項目總收入Total project income（簡稱TPI）

創新策略系數=創新分項×創新特色次數，（每項、每次創新次數為1），除以創新投資額。得數越小，市場風險越低。

在界定特色創新次數時，以本市區域或者本省區域內無雷同來界定，評判標準以列表法統計得出，確保創新的新奇和關注度較高。

以上公式可以看出，用創新方案的次數相加，次數或者策略越多，收益率就會越高，持續運營的風險就會降低。

6? 營銷的創新

任何項目一旦走到銷售環節，要堅持市場主導。從服務的軟實力上推動多元化主體同心同向、共建共享，發揮策劃功能、制定營銷和招商政策、搭建發展平臺等作用，防范市場變化和政策預警帶來風險，租售完成不是終點，只是開始。

例如：國內一家排位前十房企在濟南市旅游路南側有一個90萬平方米的住宅開發項目，當時銷售價格要比周邊開發的項目高出1200～1500元/平方米，市場又面臨行政嚴格調控，我申請經主管部門簽批，把側面的山體進行自費改造，修建上下山的石階道路，建造山頂休閑亭，把小區再開一個小門，直通山頂，由于山高不足100m，新增投資150萬，間接把山體公園改造成了類似于小區專屬休閑場所，這樣政府減少了計劃投資，項目也有了后花園，一期1300多套房子一周便銷售完畢。這就是典型的環境借勢案例。

7? 運營期的創新

管理創新最容易提升品牌價值的服務策略，只要本著為業主著想，實施貼心式精細化服務，就能帶來更大的信任和支持，服務的根本就是超值深入的服務，對品牌的提升和業績、業務的提升起到了管家式高層次的標準。服務越精細化，運營提升見效越有保障。

例如：小區業主日常外出需要辦理的事項，在區內都可以在網點辦理，從普通家庭的孩子教育，到特殊家庭老人的健康醫療，都應建立數據臺賬，把靜態需求變為動態需要，都可以委托物管進行及時、高效的代辦和協助，真正讓業主找到大家庭的切身感受。

8? 項目定位運營的創新和改造案例

大部分項目因地方資源和城市特色凸顯，只是簡單的模仿和租售為終計劃的商業項目，一定得不到持續的發展。堅持理念上的持續提升包括：（2）不能只是以小鎮名義為了拿地建房。（1）周邊區域產業帶動、與產業進行互動。（3）要配備具有復合能力的人才負責項目運營。例如：在民俗風情旅游模式上以農村風土人情、民俗文化為休閑旅游吸引力為著力點，目標客戶群區分兩個層次：（1）以省內、市內為主，占比80%。（2）以國內和海外為輔，占比20%。（）主輔結合，形成條件因素互動鏈支撐。（3）產業帶動，沒有產業支持小鎮的項目難免出現由于資源吸引力匱乏而變冷、停業的風險。（4）每月分析運營現狀，找出原因并研究改正。

例如：以文化、民俗、科技、教育、產業為代表的項目：湖南潯龍河生態藝術小鎮、廣西陽朔特色民居農家樂、山西王家大院和喬家大院、福建閩南土樓、江蘇華西村、北京昌平區小湯山現代農業科技園、山東壽光生態農業博覽園等，具有典型地方特色和資源優勢的項目，均采取了，以城市帶動項目、以項目拓展城市名片的天然優勢，沒有持續的創新，即使在當時具備典范的優勢，也會隨著時間的推移而逐步變冷，甚至是關閉。如武漢電影樂園、成都龍潭水鄉、浙江余姚的模客小鎮、西安白鹿原民俗文化村、常德德國小鎮、常州楊橋古鎮、咸陽東黃小鎮、宜昌龍泉鋪古鎮等等。

企業管理的最高境界就是預知問題，解決問題。

終上所述，堅持因市場變而變，市場不變主動求變為主導理念。只有經營模式的持續創新，才能讓項目運營繼續保持魅力，利用創新模型和持續運營的創新管理，才能繼續引領和創造價值，繼續產生多變聯動的良性循環發展軌道。總之，地產鏈開發企業還是制造企業，當創新的意識根植于企業管理的日常活動中，就會產生無為而治、遇阻即開的長足發展時期。

參考文獻：

[1] 厲以寧.2015—2017 《厲以寧文選》

[2] 吳必虎、俞曦、嚴琳.2009《城市旅游規劃研究與實施評估》.