既有多層住宅加裝電梯項目管理分析

李雪雯，陳 旺（上海百通項目管理咨詢有限公司，上海 200127）

隨著上海市城鎮居民生活條件的改善以及上海老齡化人口逐漸增多，居民對自身的居住條件提出了更高的要求，希望在既有多層住宅上加裝電梯，來解決家里老年人上下樓梯困難的問題。據統計，目前上海市 65 歲以上的戶籍人口已達到 315 萬人，約占全市戶籍人口的 22%，而其中一半以上的老人居住在多層老住宅里，且身體狀況不是很好，特別是居住在 3 F 以上的老年人上下樓已成為困擾其生活的煩心事[1-2]。

近年來，為了加快上海市既有加裝電梯的速度，上海市政府各部門聯合下發了一系列相關規范及通知，很大程度上簡化了加裝電梯審批流程，并出臺了一系列補貼政策，使得困擾老舊小區居民加裝電梯的部分難題得以解決。在此期間許多人也針對上海市既有住宅加裝電梯進行了不同角度的研究，比如從電梯安裝方面、電梯費用方面、結構設計方面等[3]，大多是從某一個方面對既有多層住宅加裝電梯進行研究。本文試圖從研究上海市既有住宅加裝電梯全過程項目管理的角度，探索其全過程項目管理工作，為加裝電梯提供理論和實踐支持。

1 既有住宅加裝電梯的項目管理

1.1 項目前期管理

1.1.1 審批程序

完成前期的申請和審批是加裝電梯的必要過程，為了方便前期審批工作的開展，每層樓選擇一個代表，成立一個臨時工作小組，組長由組員推舉。工作小組職責是，動員、協調和收集梯口住戶的意見，然后由工作小組組長將收集匯總的信息匯報給居委會，居委會委托相關的項目管理機構。項目管理機構人員具有相關的專業知識，更容易與政府部門接洽，協助業主完成相關的審批程序。

根據上海市現有的行政審批，目前加裝電梯審批程序包括 6 個步驟。① 計劃立項。② 規劃審批。③ 房屋安全性論證。④ 施工許可辦理。⑤ 質量技術監督。⑥ 竣工驗收。

1.1.2 成本費用分攤對策

成本費包括前期評估費、土建費、安裝費、項目管理費等費用，上海市出臺了相關政策規定，加裝電梯所需費用分攤問題由業主自行協商決定。為了更好地解決費用分攤問題，不少學者對此進行了研究，寧超喬[4]（2014 年）通過設置臨界樓層，作為分攤或補償的臨界點，根據住宅加裝電梯后電梯使用頻率以及房屋升值率得到“受益程度因子”；通過“受益程度因子”計算每層樓的分攤系數，根據補償后同意的住戶比例以及完全不同意的住戶比例得到“加裝意愿因子”，通過“加裝意愿因子”計算被補償樓層每層的“補償系數”，構建既有住宅加裝電梯分攤補償費用標準制定模型，如圖 1 所示。得到了 9 F 住宅加裝電梯分攤補償費用標準如見表 1 所示。

圖1 既有住宅加裝電梯分攤補償費用標準制定模型

表1 9 F 住宅加裝電梯分攤補償費用標準

李理等[5]運用合作對策理論，針對既有住宅加裝電梯費用分攤的案例，建立了一個包含虛擬合作受益函數的數學模型，使之滿足合作分配公理體系，進而可以確定收益的分配，再由此確定費用的分攤比例，得到的結果近似于按樓梯比例來計算的結果，并考慮到 2 F 和 3 F，5 F 和 6 F 區別不大，對其分攤比例給予了修正，給出了方案，如表 2所示。

表2 樓梯方案與折中方案

經過分析對比發現李理的這種方案比較符合現實，不僅考慮到了住戶爬樓梯的難度也兼顧了住戶分攤比例的公平性，以及住戶之間分攤費用不均造成攀比的心理，比較適合既有住宅加裝電梯費用分攤[6]。項目管理人員可以將此方案告知各位業主，并將方案詳細地向各位業主解釋，有利于確定各業主的費用分攤比例，打消各位業主由于出資不均心理不平衡的困擾。

1.2 項目中期管理

1.2.1 施工質量控制

施工階段的管理是項目管理比較重要的一部分，電梯的安裝質量直接關系到后面電梯的運行維護。項目管理人員可以協助業主及招標代理單位優化招標策劃，不僅從資質條件上確定施工單位質量，還可從類似業績、設計方案、技術方案要求等角度設定評分細則，有效篩選施工單位和施工方案。施工準備階段，還可以對施工單位編制的施工組織設計和施工方案進行審核，并據此提出科學的施工方法和工藝，從技術上保證安裝質量目標的實現。為了切實有效地規避影響施工質量的因素，項目管理人員在施工前須認真地復核待安裝的井道尺寸，并根據電梯廠家提供的土建圖紙及技術資料現場查驗到貨情況。

1.2.2 加裝電梯施工技術工作

對住宅樓進行建筑結構“安全鑒定”是加裝電梯的第一步。對于不滿足現行規范要求的，出于安全考慮，選擇放棄加裝電梯，或者采用加固處理使滿足加裝電梯規范要求。根據當前的技術方案，既有住宅加裝電梯井道的類型主要有 4 種[7]：傳統鋼筋混凝土井道、鋼結構井道、鋼結構觀光井道、獨立井道+連接廊橋。鋼框架結構井道相比于鋼筋混凝土井道具有施工速度快、造型簡潔、對原有結構影響較小等優點，因此被較多地采用[8]。加裝電梯期間，住宅要保證能正常使用，減少對居民生活的干擾。項目管理機構人員可以根據現場實際情況，與設計單位協商采用相應的鋼結構井道，因為鋼結構井道施工速度較快，能較少地干擾住戶正常生活。

1.2.3 施工過程溝通與協調

施工過程項目管理人員中要多與各參建單位溝通、協調，及時跟蹤并解決施工中須明確和解決的問題。通過每周召開管理例會和專題協調會議對須協調的問題進行落實，對未完成約定工作的及時簽發書面通知進行監督。施工過程中要實時對進度計劃進行檢查，發現進度有偏差，采取措施及時進行糾正。

1.3 項目后期管理

1.3.1 保修期（運營）管理

加裝電梯竣工驗收合格后進入正常運營階段，為了保證運營階段工作的有序開展，項目管理人員可以協助業主，編制設備運行維修管理制度，還可以協助業主從經濟性和收益性兩方面對加裝電梯進行評價，以便更好地對加裝電梯進行運營管理。

1.3.2 補貼申請

由于上海市既有住宅加裝電梯采用先實施后補償的措施，為了更好地規范加裝電梯的資金管理，也為了打消居民對補償資金去向的擔憂，項目管理人員可以協助業主進行補貼資金的申請，幫助業主及時建立統一、公開、透明、清晰的電梯基金管理專用賬戶，將補貼的資金放入專業賬戶中，用于后續電梯日常維修保養。

2 案例分析

2.1 項目基本情況

該工程位于上海市浦東新區某街道，為舊房改造項目，大部分為多層建筑，未配置電梯。該小區已經建成多年，居民普遍老齡化，受上下樓難的問題困擾。為解決 2 F 以上業主上下樓不方便、爬樓存在的困難，該單元樓全體業主經過多次討論、友好協商，最終達成一致意見，20 戶業主共有20 戶同意安裝。符合政策規定中要求的業主 2/3 以上同意的要求。

2.1.1 電梯加裝設計方案

電梯安裝位置位于 2 號單元樓建筑紅線內，電梯基坑占地約 10 m2，高度約 20 m。該加建電梯的住宅樓為 6 F 框架結構，1 F、2 F 為商鋪，3～6 F 為住宅，3～6 F 每層 5 戶，總共 20 戶。根據房屋結構特點及所處地形特征，電梯井道方案經過多次比選論證，最終確定采用鋼結構井道形式。通過專業設計院設計，井道基礎采用鋼筋混凝土筏板基礎，鋼柱、主梁均采用矩形方管型鋼，采用高強度螺栓連接和焊接相結合，基礎與柱采用地腳螺栓連接。

2.1.2 電梯設備選型

由于場地有限，井道內尺寸最大做至 2.0 m×1.8 m，最終決定選擇無機房電梯，設計為速度 1 m/s，載重為 630 kg，轎廂為中分自動開門，轎廂內凈尺寸為 1.1 m×1.4 m×2.1 m。電梯由上海某電梯有限公司制造、安裝，安裝完成后由質量技術監督局驗收合格后交付使用。

2.2 費用分攤

該工程建設資金采用多渠道籌措方式，經初步測算，總費用約 72 萬元（不含燃氣及 380 V 電力遷移），在不考慮政府財政補貼的前提下，所在樓棟業主自籌資金共 72 萬元，業主自籌加裝電梯費用分攤到戶的方案如表 3 所示。

表3 電梯費用分攤方案

2.3 項目實施管理

該電梯加裝工程屬于舊房改造項目，包括鋼結構、裝飾裝修、燃氣及電力管線遷移、電梯安裝、視頻監控、陽臺拆除及通道改造等內容，工程量雖不大，但涉及較多的專業門類，且施工期間房屋仍正常使用，施工環境和施工安全都是該工程的難點。該工程從以下幾個方面加強管理。

（1）通過委托相應的招標代理機構選擇具有專業資質的施工隊伍，電梯的安裝由專業公司負責。

（2）根據現場實際情況，編制具有針對性和可行性的施工組織設計 ，落實施工技術交底，對鋼結構焊接及吊裝、井道底坑及屋面防水、陽臺及屋面挑檐的拆除等重點控制，加強過程監管及檢查。

（3）加強安全管理，施工現場按要求防護到位，設置臨邊圍護，適當加大安全防護棚范圍，確保行人通行安全。

（4）施工過程中加強與住戶溝通，盡量滿足住戶的要求，及時通知住戶施工安排，張貼相關通知，減少對居民生活的影響。

（5）電梯經自檢合格，并通過質量技術監督局檢查驗收后方可投入使用。

該號樓棟加裝電梯竣工投入使用后，整體效果良好，得到住戶的一致好評。

3 結 語

既有多層住宅加裝電梯工作是一項民心工程，也體現了上海市作為國際化大都市以人為本的執政理念，也是實行可持續發展的重要舉措。本文提出項目管理前期在征得擬加裝電梯住宅業主同意的基礎上，成立工作小組，由組長將情況匯總給居委會，居委會委托相應的項目管理機構辦理前期審批手續。闡述了兩種費用分攤的方案，并結合實際情況，認為李理的折中方案更加合理。分析了項目管理中期包括施工質量控制、施工技術工作、施工過程溝通與協調的內容。提出在項目管理后期項目管理人員可以協助業主進行補貼資金的申請，幫助業主及時建立統一、公開、透明、清晰的電梯基金管理專用賬戶。并結合上海市某街道加裝電梯的案例進行分析及效果評價，期望對上海市既有住宅加裝電梯的項目管理工作有所啟發。