物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量差距分析和提升策略研究

李興立

【摘? 要】論文根據(jù)顧客感知服務(wù)質(zhì)量理論，建立了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差距模型，試圖通過對物業(yè)服務(wù)傳遞過程的分析，找到物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量差距產(chǎn)生的原因，并對如何縮小差距、保持服務(wù)品質(zhì)的穩(wěn)定性提供一些解決措施和辦法，為物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)服務(wù)品質(zhì)精細(xì)化管理提供思路。

【關(guān)鍵詞】 物業(yè)企業(yè);服務(wù)質(zhì)量;差距

【Abstract】 According to the theory of customer perceived service quality， this paper establishes the property service quality gap model， tries to find out the cause of the property enterprise service quality gap through the analysis of the property service delivery process， and provides some solutions and methods for how to narrow the gap and maintain the stability of service quality， and provides some ideas for the property enterprise to realize the fine management of service quality.

【Keywords】 property management enterprise; service quality; gap

1 感知服務(wù)質(zhì)量

20世紀(jì)70 年代，學(xué)術(shù)界開始對服務(wù)質(zhì)量進行系統(tǒng)性的研究。為了將產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量明確區(qū)分開來，瑞典服務(wù)市場營銷學(xué)專家克·格魯諾斯在1982年率先提出“感知服務(wù)質(zhì)量”理論，之后各國學(xué)者在這個基礎(chǔ)上不斷開展研究，相繼獲取了豐富的研究成果。

有掛感知服務(wù)質(zhì)量概念的界定，格魯諾斯“顧客感知服務(wù)質(zhì)量”理論的核心是“質(zhì)量是由顧客來評價的”。他認(rèn)為，服務(wù)質(zhì)量取決于顧客的服務(wù)期望與實際感知到的服務(wù)兩者之間的比較結(jié)果，屬于主觀范疇。所以服務(wù)質(zhì)量的好壞取決于顧客的感知，服務(wù)質(zhì)量最終的評價者是顧客而不是服務(wù)提供者，這就要求服務(wù)提供者要“以客戶為中心”，從顧客的角度來評價和管理服務(wù)質(zhì)量[1]。

2 服務(wù)質(zhì)量差距理論在物業(yè)服務(wù)差距分析中的應(yīng)用

依據(jù)服務(wù)質(zhì)量差距模型，分析物業(yè)服務(wù)中可能導(dǎo)致服務(wù)品質(zhì)欠缺的差距，探討產(chǎn)生差距的原因，尋求彌補差距的措施，提升客戶對物業(yè)服務(wù)的滿意度。

2.1 企業(yè)管理者對顧客需求認(rèn)知的差距（差距1）

這個差距是指物業(yè)企業(yè)管理者不能準(zhǔn)確地把握客戶對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的預(yù)期。差距產(chǎn)生的主要原因有：①物業(yè)企業(yè)沒有對客戶群體進行充分的市場調(diào)查，導(dǎo)致對客戶需求把握不準(zhǔn)確;②企業(yè)對客戶需求雖然開展了相關(guān)調(diào)查，但是對客戶期望的服務(wù)信息分析不透徹或理解不準(zhǔn)確。

2.2 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)差距（差距2）

導(dǎo)致差距出現(xiàn)的原因有：①企業(yè)沒有制定明確的工作目標(biāo)和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或者制度;②企業(yè)雖然制定了質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，但標(biāo)準(zhǔn)與客戶的服務(wù)期望存在偏差。

2.3 物業(yè)服務(wù)交易的差距（差距3）

這個差距是指物業(yè)企業(yè)制定的標(biāo)準(zhǔn)與實際提供的服務(wù)質(zhì)量之間的差距。導(dǎo)致差距3的主要原因有：①質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)過于嚴(yán)格，基層員工無法達(dá)成，或者是質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)過于寬松，對基層員工沒有約束力和指導(dǎo)性;②員工自身缺乏必備的知識技能和正確的行為態(tài)度，在執(zhí)行能力上有所欠缺;③服務(wù)流程不清晰，或者缺乏必要的技術(shù)支持，導(dǎo)致服務(wù)傳遞過程不順暢。

2.4 營銷溝通的差距（差距4）

物業(yè)企業(yè)一般會通過某些廣告?zhèn)髅绞侄蜗蚩蛻糇龀龇?wù)承諾，但是實際提供的服務(wù)與承諾的服務(wù)之間不符。產(chǎn)生差距的主要原因有：①為了吸引客戶，企業(yè)做出高于客戶期望或高于自身能力的服務(wù)承諾，但是實際所提供的服務(wù)無法達(dá)到承諾標(biāo)準(zhǔn);②企業(yè)內(nèi)部溝通不暢，內(nèi)部的執(zhí)行計劃與外部的市場營銷活動缺乏一致性，內(nèi)外協(xié)作不充分;③一線員工沒有正確理解正確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，在自身工作范圍之內(nèi)對客戶做出過度承諾。

2.5 感知服務(wù)質(zhì)量差距（差距5）

當(dāng)感知服務(wù)質(zhì)量高于期望的服務(wù)質(zhì)量或者與之相同時，客戶對服務(wù)非常滿意或者基本滿意，得到的是正面的評價結(jié)果;當(dāng)感知服務(wù)質(zhì)量低于期望的服務(wù)質(zhì)量，則會使客戶對服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生消極的評價，給物業(yè)企業(yè)帶來負(fù)面的口碑，影響企業(yè)的形象。

綜合以上分析可以看出，通過差距分析模型，可以使物業(yè)企業(yè)發(fā)現(xiàn)產(chǎn)生服務(wù)質(zhì)量問題的根源，同時尋找合適的方法去提升服務(wù)品質(zhì)、縮小差距，這種直接有效的工具保證了期望質(zhì)量與實際質(zhì)量的一致性，達(dá)成客戶滿意。

3 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升策略

通過對服務(wù)質(zhì)量要素模型和服務(wù)質(zhì)量差距模型進行分析得出，服務(wù)質(zhì)量的完善與提高不僅是某個環(huán)節(jié)的問題，而是要對所有環(huán)節(jié)全面控制，層層把關(guān)。我們將服務(wù)質(zhì)量要素模型和服務(wù)質(zhì)量差距模型進行結(jié)合，制定出物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差距模型。

良好的服務(wù)要具備兩個條件：精準(zhǔn)的服務(wù)設(shè)計和可靠的服務(wù)傳遞。為了縮小客戶預(yù)期服務(wù)和客戶實際感知服務(wù)之間的質(zhì)量差距，不僅要做好服務(wù)設(shè)計和服務(wù)傳遞，彌合前文所屬的差距1～4，還要保證在服務(wù)兌現(xiàn)過程具備“服務(wù)質(zhì)量要素”。針對這兩方面，提出以下質(zhì)量提升措施[2]。

3.1 消除管理層認(rèn)知差距（差距1）

①物業(yè)企業(yè)要建立長效機制，確保企業(yè)能夠持續(xù)獲得顧客的真實期望。主要方式包括滿意度調(diào)查、用戶訪談、專項回訪、400熱線、信息化系統(tǒng)收集等方式，關(guān)鍵在于企業(yè)要對收集到的客戶信息進行科學(xué)分析、準(zhǔn)確理解。②員工應(yīng)增進與客戶的溝通，與客戶建立和諧融洽的關(guān)系，這樣可以及時地獲得客戶的需求信息，并將客戶的需求信息及時傳達(dá)給企業(yè)。③物業(yè)企業(yè)應(yīng)簡化客戶信息傳遞流程，縮短管理層與客戶的距離，同時消除基層員工向上傳遞信息的障礙。

3.2 消除質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)差距（差距2）

①設(shè)立明確的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)。②物業(yè)企業(yè)制定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要具備一定的靈活性，給予基層員工一定的權(quán)限，對客戶個性化需求和臨時出現(xiàn)的問題做出及時反應(yīng)。③對客戶的期望進行分析、甄別，根據(jù)現(xiàn)有的服務(wù)能力制定出既符合客戶期望又具備高度可行性的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。④在制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的過程中，確保典型崗位員工的參與，一是能夠準(zhǔn)確把握用戶的訴求信息，二是調(diào)動基層員工的積極性，使質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)更切合實際，員工能夠正確按照標(biāo)準(zhǔn)開展活動。⑤物業(yè)企業(yè)要建立服務(wù)研發(fā)團隊，正確響應(yīng)客戶對企業(yè)服務(wù)的期望，做好標(biāo)準(zhǔn)的制定和更新。

3.3 消除服務(wù)交易差距（差距3）

①加強員工培訓(xùn)，提高員工專業(yè)素質(zhì)，使各級員工有能力高效率的工作。②建立有效的管理機制和監(jiān)控體系，避免員工作為信息的中間傳遞者出現(xiàn)偏差。向客戶明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，便于監(jiān)督。③要對服務(wù)傳遞過程提供必要的設(shè)備與技術(shù)支持，保證質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的全面落實。④歡迎并鼓勵客戶向企業(yè)提供服務(wù)需求信息，對客戶的積極參與給予一定的回饋，積極將客戶意見融入服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)之中。

3.4 消除營銷溝通差距（差距4）

①要對服務(wù)承諾進行嚴(yán)格管理。企業(yè)要對具體項目的自身硬件配置、技術(shù)條件、人員素質(zhì)、財務(wù)收支等條件進行全面分析和評估，開展切合實際的宣傳，保證所提供的服務(wù)與所承諾的服務(wù)相符。②企業(yè)應(yīng)該建立內(nèi)部管理監(jiān)督系統(tǒng)，將員工的個人承諾與責(zé)任結(jié)合，使員工樹立合理承諾的意識，使員工在面對客戶時做出正確的承諾。

3.5 消除感知服務(wù)質(zhì)量差距（差距5）

作為前面四個差距的影響結(jié)果，差距5的產(chǎn)生原因會更加的復(fù)雜，可能是導(dǎo)致差距1～4的眾多原因中的一個，也可能是四種差距組合作用的結(jié)果。因此，消除差距5的方法，應(yīng)該視具體情況而定，對照前面四種差距分析的解決辦法，對服務(wù)質(zhì)量進行改造。

3.6 提升人員素質(zhì)，保障服務(wù)質(zhì)量要素

在服務(wù)兌現(xiàn)過程中，如果能使服務(wù)質(zhì)量要素保持穩(wěn)定的高品質(zhì)，則客戶對實際的服務(wù)產(chǎn)生良好的感知。服務(wù)是人與人的溝通與互動，做好服務(wù)，關(guān)鍵在人。

①提升一線員工的服務(wù)意識。一線員工的表現(xiàn)是企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵影響因素。尤其是與客戶直接接觸的員工，他們被認(rèn)為是展現(xiàn)企業(yè)服務(wù)理念和服務(wù)質(zhì)量的窗口。向客戶提供服務(wù)的一線人員的表現(xiàn)，直接影響著客戶對企業(yè)的服務(wù)感知。所以一線人員的服務(wù)態(tài)度、服務(wù)意識對于客戶評價企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的影響是極大的。目前客戶反映最多的就是企業(yè)基層部門和一線服務(wù)人員缺乏服務(wù)意識，因此要著重提升一線員工的服務(wù)意識。②提升一線員工的專業(yè)素質(zhì)，把優(yōu)秀的人放在服務(wù)一線，放到與客戶接觸的地方。要考慮充分發(fā)揮一線員工的創(chuàng)造力，提供員工不斷成長的平臺。③調(diào)整企業(yè)薪資結(jié)構(gòu)，適當(dāng)向一線服務(wù)人員傾斜，持續(xù)關(guān)注基層員工的從業(yè)滿意度。相信一線，穩(wěn)定一線，培養(yǎng)一線，讓一線崗位更具吸引力。④建立內(nèi)外結(jié)合的監(jiān)督機制。內(nèi)部監(jiān)督包括企業(yè)、合作方、第三方機構(gòu)等;外部監(jiān)督包括客戶、新聞媒體、地方行政管理部門（如社區(qū)、街道、協(xié)會）等。提高企業(yè)對服務(wù)質(zhì)量的回應(yīng)性，體現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量管理過程中的客戶參與。

【參考文獻(xiàn)】

【1】周文國，韓國波.物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差距的成因及解決策略研究[J].企業(yè)經(jīng)濟，2006（08）：96-98.

【2】何楨，張哲.物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)改進研究[J].天津大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2006，008（001）：18-21.

【3】朱艷.中國物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的改進研究[J].現(xiàn)代物業(yè)（上旬刊），2014（12）：53-54.