不動產存量數據整合建庫技術方法研究
——以上饒市為例

鄭 興

(上饒市恒誠房產測繪事務所 江西 上饒 334000)

一、引言

2013年11月20日召開的國務院常務會議明確提出，整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度[2]，由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。作為不動產統一登記“四統一”的重要組成部分。不動產登記存量數據整合建庫是開展不動產統一登記工作的數據基礎，是實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享、消除信息孤島的前提保障。不動產相關數據量龐大、數據類型復雜、數據種類多樣，數據建設規格不一致，為保障數據的后期應用，需要對各類國土、房產、林權、等數據進行重新整合、規范，完成不動產登記存量數據清理。在對各類數據進行充分調研的基礎上，本文結合上饒市不動產存量數據實際情況，對不動產登記數據庫建庫技術方法進行分析和探討，為不動產統一登記提供必要的技術支持。

二、研究區概況

(一) 研究區范圍

上饒市，古稱信州，江西省地級市，位于江西省東北部，北緯27。48′～29。42′，東經116。13′～118。29′之間，屬內陸區域。東連浙江、南挺福建、北接安徽，處于長三角經濟區、海西經濟區、鄱陽湖生態經濟區三區交匯處。研究區域面積約為315.9平方公里。

(二)數據整合建庫內容

全面清理和整理各類不動產存量數據歷史資料，遵循統一的《不動產登記數據庫標準》(試行)，對土地、房產、林權等方面的存量登記數據進行整合建庫，建立關聯關系，建成支撐不動產登記信息管理基礎平臺運行的成果數據庫。主要工作內容包括以下幾方面：一是，不動產登記數據整合。在不動產登記機構整合和資料移交的基礎上，對以各種介質存放的各類不動產登記數據，進行匯總整理和檢查，按照不動產登記數據庫標準補充完善相關信息，對空間坐標參考、語義代碼等進行規范性、一致性處理，消除同名異質和同質異名等問題；建立不動產單元與權利信息的關聯關系。二是，不動產登記數據建庫。遵循不動產登記數據庫標準，設計數據庫框架，明確數據庫結構等內容；對經過檢查整理并建立關聯關系的各類不動產登記數據，以宗地為基礎，以不動產單元為基本單位進行整合、編碼、入庫，形成內容完整、關聯緊密的不動產登記數據庫，完整、準確地記錄每一個不動產單元的“前世今生”。

三、技術方法研究

(一)存量數據分析

結合調研了解的情況，對收集的各個相關部門的規程、數據等資料按照合法性、數據類型、現勢性、完整性、計量單位、語義規范性、空間參考等原則進行整理、分析，分別包含四方面內容：空間數據分析、登記信息分析、房產數據分析和檔案數據分析。

1.空間數據：二調城鎮地籍調查數據庫現勢性不強，大部分宗地信息與檔案不符，利用率不高且屬性字段缺失嚴重；零散矢量數據(宗地、自然幢)存儲形式和坐標系統混亂，坐標系統包括北京54，西安80和獨立坐標等坐標系統；國有建設用地使用權宗地存在相互重疊，國有建設用地使用權宗地和集體土地所有權宗地存在相互壓蓋問題；個人自建房宗地沒有空間坐標數據。

2.登記數據：土地登記數據多為非電子登記數據；房產登記數據部分字段缺失嚴重，數據狀態混亂；林權登記數據部分有電子數據，屬性字段缺失嚴重。

3.樓盤表數據：樓盤表數據重要屬性字段缺失。

4.檔案數據：集體土地所有權檔案和房產檔案格式不一致，需按照《不動產登記數據庫標準》(試行)要求進行轉換；國有建設用地使用權宗地檔案和林權檔案均為紙質檔案，需按照《不動產登記數據庫標準》(試行)要求進行掃描、錄入。

(二)技術方法分析

根據上饒市不動產存量數據現狀分析結果，上饒市不動產登記數據整合建庫工作可以分三種情況進行開展，不動產存量整合建庫技術流程圖如圖所示。

(1)對于已建成的數據庫，如集體土地所有權數據庫、城鎮地籍數據庫，先依據土地、房產、林業等現行的相關標準進行標準化、規范化后，再依據《不動產登記數據庫標準》(試行)，建立映射關系模型，對已有的登記信息補充完善后，轉換形成符合《不動產登記數據庫標準》(試行)要求的不動產登記數據庫。

(2)對于已有不動產登記電子檔案或部分電子數據的，首先對已有的登記信息通過提取、轉換、補錄等技術方法，建成符合土地、房產等現行標準的標準化、規范化的數據集，再依據《不動產登記數據庫標準》(試行)，經整合后建成符合標準的不動產登記數據庫。

四、結論

不動產存量數據整合建庫，解決了各項不動產權利之間的矛盾沖突，保證了權利信息的現勢性、一致性、正確性，便于不動產權利的查詢統計，利于不動產的統一管理，為不動產統一登記提供準確有效的數據支撐，實現了縱向部門(部、省、市、縣)登記數據聯動互通、橫向部門(國土、住建、林業、農業、公安、檢察院、法院、工商、稅務、銀行)登記數據共享交換，最終達到便民利民。本文對上饒市不動產存量數據整合建庫技術方法進行分析研究，重點分析上饒市不動產存量數據現狀情況，探討了在不同存量數據情況下分三種技術方法開展數據整合，為其他地區不動產存量數據整合建庫工作人員提供技術參考，對促進不動產登記信息完備、準確、可靠，保障不動產交易安全，更加有效地服務社會具有重要意義。