關(guān)于房地產(chǎn)全過程成本控制的分析

【摘要】在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開展過程中需要大量資金的投入，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制工作在整體上呈現(xiàn)出了一定的復(fù)雜性，這就要求企業(yè)在發(fā)展過程中一定要加強(qiáng)相應(yīng)的控制力度。基于此，本文就房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中如何有效加強(qiáng)全過程成本控制進(jìn)行了分析，以期能夠使企業(yè)在項(xiàng)目中可以獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加健康、快速的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);項(xiàng)目開發(fā);全過程;成本控制;分析

時(shí)至今日，在短短的十幾年的時(shí)間里，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，成為了國(guó)家經(jīng)濟(jì)重要支柱之一。然而，物極必反，任何繁榮的行業(yè)都會(huì)有他削弱的那一天，房地產(chǎn)也不例外，這些年，房地產(chǎn)泡沫越吹越大，國(guó)家不得不出面進(jìn)行宏觀調(diào)控，現(xiàn)今的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入了平緩期，很多大公司已經(jīng)意識(shí)到全過程成本控制的重要性，開始慢慢轉(zhuǎn)型。在當(dāng)下，如果有房地產(chǎn)公司還想采用“粗獷式”經(jīng)營(yíng)，那將注定失敗，因此，如何做好房地產(chǎn)全成本控制成為了很多公司關(guān)注的重點(diǎn)。

1、房地產(chǎn)全過程成本控制的含義及重要性

1.1房地產(chǎn)全過程成本控制含義

有很多房地產(chǎn)公司把全成本控制又叫大成本，大成本的概念即在項(xiàng)目開發(fā)的每個(gè)細(xì)節(jié)中都需要有成本的意識(shí)，項(xiàng)目的發(fā)展包括項(xiàng)目前期可行性研究、擴(kuò)初設(shè)計(jì)調(diào)整目標(biāo)、項(xiàng)目的最終開發(fā)立項(xiàng)、項(xiàng)目的目標(biāo)成本設(shè)定、項(xiàng)目的投資建設(shè)、項(xiàng)目的結(jié)算后評(píng)估等幾大主要環(huán)節(jié)，大成本的意志即在各大環(huán)節(jié)中均需要參入成本概念，讓各個(gè)環(huán)節(jié)的管理人員均有成本的意識(shí)，最終以設(shè)定的目標(biāo)為主導(dǎo)，形成績(jī)效考核依據(jù)，各個(gè)環(huán)節(jié)的管理人員均按此設(shè)定目標(biāo)為努力的方向，爭(zhēng)取將項(xiàng)目的成本控制做到最優(yōu)。

1.2房地產(chǎn)全過程成本控制重要性

很多年前，有錢人的慣性思維就是買地，然后開始進(jìn)行項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建，拿到政府的相關(guān)許可證件便開始進(jìn)行房子的銷售，房子還沒建起，但是開發(fā)商已經(jīng)將房子賣完，這是房地產(chǎn)行業(yè)“火爆”時(shí)代的真實(shí)情況，在那個(gè)年代，包括很多央企在內(nèi)的很多人，都想投資房地產(chǎn)，他們也確實(shí)因此掙到了不少的錢。然而，隨著房地產(chǎn)泡沫的越吹越大，慢慢出現(xiàn)產(chǎn)能過剩的情況，國(guó)家層面也開始進(jìn)行宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)在壓縮，房子也不再像以前那樣好賣，很多房地產(chǎn)公司的資金鏈斷裂，資金周轉(zhuǎn)不濟(jì)，很多公司紛紛因此破產(chǎn)。這些房地產(chǎn)公司倒閉的原因可能有很多種，但是這些倒閉的公司在全過程成本控制方面肯定做的不到位，成本意識(shí)淡薄或沒有大成本的概念，還想用房地產(chǎn)的暴利進(jìn)行“粗獷式”經(jīng)營(yíng)，未將成本控制進(jìn)行精細(xì)化管理，是導(dǎo)致這些公司淘汰的主要原因。因此，現(xiàn)存的房地產(chǎn)公司必須要有危機(jī)意識(shí)，學(xué)會(huì)慢慢轉(zhuǎn)型，將全過程成本思路慢慢融入到公司的各個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，做好全過程成本控制。

2、如何加強(qiáng)房地產(chǎn)的全過程成本控制

2.1項(xiàng)目可行性研究及投資決策階段的成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性的研究階段即確定地產(chǎn)公司在開發(fā)地塊上要建設(shè)的項(xiàng)目產(chǎn)品是什么，需要建設(shè)什么樣的產(chǎn)品、選擇什么樣的造型，選用什么樣的結(jié)構(gòu)，選用什么樣的外立面等，都需要結(jié)合項(xiàng)目的投資造價(jià)進(jìn)行分析，這也是成本管理的重要環(huán)節(jié)，投資者需要結(jié)合項(xiàng)目的天時(shí)、地利、人和等多方面的因素進(jìn)行產(chǎn)品定位，最終立案并得到公司高層的認(rèn)可，從而反饋給設(shè)計(jì)單位。待設(shè)計(jì)圖紙完成后，要求設(shè)計(jì)部門會(huì)同其他施工、監(jiān)理以及業(yè)主對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行共同的會(huì)審，提出明確的書面審查意見，特殊情況必須進(jìn)行修改的，將項(xiàng)目諸多不利因素提前考慮進(jìn)來，減少不必要的費(fèi)用增加，盡早介入成本的控制。

在項(xiàng)目投資決策階段，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定、產(chǎn)品定位、戶型設(shè)計(jì)、地下室車位設(shè)計(jì)配比等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)決定著工程造價(jià)的高低。項(xiàng)目投資決策不僅為保障工程造價(jià)合理性的前提，而且決定著整個(gè)項(xiàng)目的成本、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。投資估算是否精準(zhǔn)以及是否能夠有效的控制項(xiàng)目造價(jià)這兩者的決定因素在于項(xiàng)目決策的深度。

2.2工程施工階段的成本控制

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，建筑市場(chǎng)已改變了原來的面貌，“標(biāo)準(zhǔn)化”建設(shè)已經(jīng)成為建筑行業(yè)未來的趨勢(shì)，各類建筑的成本指標(biāo)越來越清晰，因此成熟的房地產(chǎn)公司，都希望把賬算在前頭，也就是工程的準(zhǔn)備階段，將項(xiàng)目招投標(biāo)過程控制好，將達(dá)到事半功倍的效果，因此，在最終施工圖紙出來后，進(jìn)行合作單位篩選的過程中，花“大力氣”編制合理的清單、選用合適的合作模式、選擇優(yōu)質(zhì)的合作商等，這比和合作單位扯結(jié)算效果來的更明顯。

在正式投入施工時(shí)，房地產(chǎn)工程部門應(yīng)當(dāng)完全確保各方面工作都能落實(shí)到實(shí)處，配備專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行造價(jià)監(jiān)督。對(duì)材料的運(yùn)輸、防護(hù)與實(shí)際使用應(yīng)加強(qiáng)管理，搞好現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，杜絕現(xiàn)場(chǎng)安全事故的發(fā)生，安排好施工工序，避免不必要的浪費(fèi);對(duì)于施工過程中出現(xiàn)的變更，房地產(chǎn)企業(yè)不單要從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程設(shè)計(jì)變更，還要考慮由于設(shè)計(jì)原因?qū)е碌馁M(fèi)用增加，變更是否對(duì)原設(shè)定目標(biāo)利潤(rùn)是否產(chǎn)生影響，如何應(yīng)對(duì)施工過程中的變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控;要嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，現(xiàn)場(chǎng)簽證是工程建設(shè)過程中的一項(xiàng)經(jīng)常性工作，簽證金額在結(jié)算金額中的占比，直接反應(yīng)該工程過程控制水平，合理組織安排現(xiàn)場(chǎng)施工工序，科學(xué)流水作業(yè)，避免因?yàn)楝F(xiàn)場(chǎng)安排不當(dāng)而導(dǎo)致的返工簽證等浪費(fèi)時(shí)有發(fā)生，增加不必要的成本，做好施工階段的成本控制與管理。

2.3項(xiàng)目竣工結(jié)算階段的成本控制

組建合理高效的結(jié)算管理團(tuán)隊(duì)，建立清晰的結(jié)算申報(bào)、審核的制度流程，可采用二審終審制，控制結(jié)算審核中每一個(gè)環(huán)節(jié)，防止腐敗等不良作風(fēng)，從而使項(xiàng)目的工程結(jié)算得到有效的控制與管理;其次，應(yīng)該堅(jiān)持派專業(yè)的成本管理人員經(jīng)常深入施工現(xiàn)場(chǎng)，隨時(shí)掌握工程施工的整個(gè)動(dòng)態(tài)，并且應(yīng)該全面了解工程在施工的過程中是否按照設(shè)計(jì)圖紙施工，及時(shí)掌握現(xiàn)場(chǎng)工程變更的情況，是否存在已經(jīng)刪除的變更通知卻仍然要求進(jìn)行結(jié)算等。做好隱蔽工程的資料取證，避免結(jié)算推諉扯皮。第三，要學(xué)會(huì)不斷積累每次結(jié)算中發(fā)現(xiàn)的問題，對(duì)于通性、共性等問題，應(yīng)該在結(jié)算后評(píng)估報(bào)告中列出，記錄在案，通報(bào)公司成本管理團(tuán)隊(duì)相關(guān)人員，建立結(jié)算審核的良性循環(huán)體制，為下一次結(jié)算積累經(jīng)驗(yàn)，有效地控制成本。

總結(jié)：

綜上所訴，全成本控制已經(jīng)是房地產(chǎn)公司必須學(xué)會(huì)轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要方向，今天的房地產(chǎn)公司不僅要學(xué)會(huì)“開源”，打造精品，將產(chǎn)品銷售好，更要學(xué)會(huì)“節(jié)流”，從源頭開始控制成本，并在產(chǎn)品生產(chǎn)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，做到全成本的精細(xì)化管理與控制。產(chǎn)品的銷售情況如何，不是房地產(chǎn)公司通過努力做好就可以實(shí)現(xiàn)，很多時(shí)候和消費(fèi)者有很大的關(guān)系，可能房地產(chǎn)公司把產(chǎn)品做的很完美，但是消費(fèi)者卻不動(dòng)情，這是實(shí)情。然而控制好自己的成本，將全成本的意識(shí)布置到公司各個(gè)業(yè)務(wù)部門，加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)管，提高成本管理人員自身專業(yè)素質(zhì)水平，將全成本管理制落地生花，節(jié)約公司的成本，并最終創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益，這卻是每一家房地產(chǎn)公司都可以做到地。想清楚要做什么，設(shè)定好目標(biāo)，將全成本控制前置前置再前置，就是成功的向前邁進(jìn)了一大步。

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作者簡(jiǎn)介：

宋真（370602198408224629），山東煙臺(tái)。