淺述城市邊緣地帶土地開發(fā)類型

江澎

摘 要 隨著城市化進(jìn)程的不斷加快城市面積不斷擴(kuò)大，城市在發(fā)展的過程中需要對(duì)城市邊緣地帶土地進(jìn)行開發(fā)，而土地開發(fā)類型較多。如何對(duì)城市邊緣地帶土地進(jìn)行開發(fā)已經(jīng)成為我們當(dāng)下關(guān)注的重點(diǎn)，本文將對(duì)城市邊緣地帶土地開發(fā)類型進(jìn)行探究，不斷推動(dòng)城市發(fā)展。

關(guān)鍵詞 城市邊緣;土地開發(fā);開發(fā)類型

歷史上，在城市形成與發(fā)展的過程中，由于邊緣地區(qū)環(huán)境結(jié)構(gòu)的過渡性、動(dòng)態(tài)性、復(fù)雜性，形成了邊緣地區(qū)獨(dú)特的開發(fā)活動(dòng)類型。

1城市邊緣地帶土地的居住區(qū)開發(fā)類型分析

居住者出于不同目的，居住在城市邊緣地區(qū)，從而形成既有鄉(xiāng)村居住方式又有城鎮(zhèn)生活方式的混合居住區(qū)。在加拿大，對(duì)于成熟的區(qū)域城市來說，人口分布狀況是中心城區(qū)70%，城鎮(zhèn)15%，鄉(xiāng)間10%。隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，大中城市已相繼在城市邊緣地區(qū)征用大量農(nóng)業(yè)用地，進(jìn)行居住開發(fā)活動(dòng)，主要是在建成的地塊之間的小塊土地上的利用和填補(bǔ)，它的永久居住者為非農(nóng)業(yè)人員[1]。由于城市邊緣地區(qū)的過渡性和動(dòng)態(tài)特征，基地的特殊位置等因素，往往使居住地塊具有多種形式。如分散型、帶狀、十字路口開發(fā)或者是蛙跳式的土地劃分。

另外，隨著農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展，大量剩余勞力的出現(xiàn)，使得邊緣地區(qū)的建房活動(dòng)大為增加。首先，隨第三產(chǎn)業(yè)興起，大量半職業(yè)的鄉(xiāng)民進(jìn)城謀生，從事服務(wù)行業(yè)，在城市邊緣地區(qū)形成了大量暫時(shí)和外來人員混雜居住地，他們違章占地構(gòu)筑簡易房屋，帶來了治安秩序的混亂。其次，由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和法制，富裕起來的農(nóng)民以自家宅基為主，擴(kuò)展使用自留地進(jìn)行新房建設(shè)。此外，回鄉(xiāng)落戶定居的離退休國家干部、公職人員、軍人、海外歸國人員等，他們落戶由所在地鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)即可。因此在城市邊緣地區(qū)，出現(xiàn)了公房、私房、樓房、平房、花園和農(nóng)田混雜的特有景觀。由此可見，邊緣地區(qū)的居住開發(fā)應(yīng)在加強(qiáng)建設(shè)管理，規(guī)劃要有保護(hù)居民和資源的意向，應(yīng)考慮控制最小基地尺度和最小地塊邊緣，合理開發(fā)密度，農(nóng)村居住的開發(fā)規(guī)劃，應(yīng)鼓勵(lì)開發(fā)小村鎮(zhèn)的聚集體[2]。

2城市邊緣地帶土地的農(nóng)業(yè)開發(fā)類型

城市邊緣地區(qū)的農(nóng)業(yè)，主要作為副食品和蔬菜等供應(yīng)的基地。對(duì)于邊緣地區(qū)農(nóng)業(yè)影響的基礎(chǔ)力量則是城市化的發(fā)展，首先，該地區(qū)的農(nóng)業(yè)特點(diǎn)取決于城市化所產(chǎn)生的壓力。有些地區(qū)城鎮(zhèn)化水平很高，該地區(qū)的農(nóng)業(yè)在這種壓力下，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)主要以農(nóng)業(yè)大規(guī)模集約化生產(chǎn)為主，而農(nóng)民的職業(yè)構(gòu)成也由專職向半職業(yè)轉(zhuǎn)化。其次，城市化的壓力往往對(duì)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)生的是負(fù)效應(yīng)。大量高質(zhì)量農(nóng)田被侵占，城市化現(xiàn)象造成區(qū)域環(huán)境發(fā)生變化，使地區(qū)鄉(xiāng)村風(fēng)貌和環(huán)境混亂，這一負(fù)效應(yīng)有如下表現(xiàn)：第一，城市化增加了城市地區(qū)就業(yè)機(jī)會(huì)，從而資金流向?qū)е罗r(nóng)業(yè)收入的下降，人口逐漸流向城市。第二，城市化的發(fā)展產(chǎn)生了對(duì)土地的需求，吸引城郊土地?fù)碛姓吲c開發(fā)商聯(lián)合，進(jìn)行土地開發(fā)，一方出地，一方出資，獲利較大，降低了對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的興趣。中心城市的活動(dòng)及城市化發(fā)展對(duì)農(nóng)業(yè)影響不僅僅是產(chǎn)生負(fù)效應(yīng)。

城市的壓力和農(nóng)業(yè)之間也存在著有益的聯(lián)系。表現(xiàn)在：第一，務(wù)農(nóng)者愿意出租而不急于出租土地，以獲取較高的土地利潤。同時(shí)可以不斷改善土地的現(xiàn)有條件。第二，非農(nóng)業(yè)土地?fù)碛姓咦獾亟o農(nóng)民以保護(hù)其農(nóng)業(yè)面貌，維持市區(qū)的食品供應(yīng)。第三，農(nóng)業(yè)土地變遷的這種暫時(shí)性，在城市化過程中，一般時(shí)間跨度在10～15年之間，有利于城鄉(xiāng)環(huán)境結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整。

3城市邊緣地帶土地的工業(yè)與商業(yè)開發(fā)類型

城區(qū)工業(yè)的擴(kuò)散和原有結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使新的工業(yè)項(xiàng)目或老企業(yè)不斷地在邊緣地區(qū)出現(xiàn)。鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化，出現(xiàn)剩余勞動(dòng)力，于是許多小型的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，它利用建成區(qū)的聚集優(yōu)勢，并使其出現(xiàn)在邊緣地區(qū)。大型集約化生產(chǎn)的企業(yè)往往占有大量土地，而小型企業(yè)則零星分散在原有的農(nóng)業(yè)用地之中，這對(duì)自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響很大。

這些工業(yè)還就近利用當(dāng)?shù)氐脑牧希诔鞘虚_發(fā)活動(dòng)中，生產(chǎn)大量重要的初級(jí)產(chǎn)品。根據(jù)不同城市的性質(zhì)和地理環(huán)境，邊緣地區(qū)工業(yè)有如下不同特點(diǎn)：①接近建成區(qū)，運(yùn)輸便利，減少單位運(yùn)輸開支，但可能造成建成區(qū)環(huán)境污染;②開采原料，可能產(chǎn)生對(duì)地面景觀的破壞;

邊緣地區(qū)以制造業(yè)或加工業(yè)為主的工業(yè)往往能帶動(dòng)地方產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也會(huì)產(chǎn)生成新的城市區(qū)域聚集點(diǎn)和居住區(qū)。

邊緣區(qū)的商業(yè)活動(dòng)，主要是零售業(yè)，廣泛公布在鄉(xiāng)村之中，隨著城區(qū)的擴(kuò)散，總會(huì)有伴隨社區(qū)發(fā)展的大型商業(yè)中心的出現(xiàn)。邊緣區(qū)商業(yè)活動(dòng)的另一特點(diǎn)，就是農(nóng)貿(mào)市場和集市貿(mào)易，它是自發(fā)的，對(duì)促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的繁榮，豐富市民的生活具有積極作用。

4城市邊緣地帶土地的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)園區(qū)類型

目前，在我國的城市規(guī)劃建設(shè)工作正一步步轉(zhuǎn)向重視邊緣區(qū)建設(shè)的背景下，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的發(fā)展建設(shè)，勢必引起城市邊緣區(qū)空間結(jié)構(gòu)的變化。

高新技術(shù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)可以劃分為研究與開發(fā)、生產(chǎn)制造、銷售與服務(wù)三個(gè)組成部分，三個(gè)部分互相補(bǔ)充，共同構(gòu)成一個(gè)整體。另一方面，因?yàn)楝F(xiàn)代交通通信技術(shù)使空間距離對(duì)產(chǎn)業(yè)布局的限制作用下降，所以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的三個(gè)組成部分又表現(xiàn)出一定的可分離性。

開發(fā)區(qū)組成和方式的多樣性，如國外出現(xiàn)了各具特色的科技工業(yè)園、高技術(shù)園區(qū)、科技園等。無論哪種類型的開發(fā)區(qū)，其用地選址都有兩個(gè)共同要求：一是依托智密區(qū)，二是留有發(fā)展余地。從長遠(yuǎn)發(fā)展看，開發(fā)區(qū)必須有充足的發(fā)展用地，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新生事物，它有強(qiáng)大的生命力和良好發(fā)展勢頭，給開發(fā)區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展留出發(fā)展余地是必要的。

我國大多數(shù)城市的現(xiàn)狀布局來看是，開發(fā)區(qū)的最佳選址多在邊緣區(qū)，因?yàn)椋覈蠖喑鞘械闹敲軈^(qū)是新中國成立以后新建的，多處于城市建成區(qū)外圍;其次，城市邊緣區(qū)是城市用地向外擴(kuò)展的前緣，有充足的發(fā)展用地;再次，城市邊緣區(qū)與郊區(qū)相比，有效方便的內(nèi)外交通、通訊和一定規(guī)模的水、電、氣等城市基礎(chǔ)設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施，是投資發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的理想選址[3]。

5城市邊緣地帶土地的娛樂旅游業(yè)開發(fā)類型

聯(lián)合國環(huán)境署曾指出：“現(xiàn)代生活不只是為了面包”。娛樂旅游活動(dòng)近年來日益增加，人們可有較多的閑暇時(shí)間去參與娛樂活動(dòng)。因此，現(xiàn)代城市和鄉(xiāng)村中存在著廣泛的潛在娛樂活動(dòng)。

城市邊緣地區(qū)娛樂活動(dòng)有三個(gè)特點(diǎn)：一是某些城市周圍具有天然的娛樂旅游資源，這類地區(qū)可以提供很好的自然條件。二是伴隨工業(yè)化進(jìn)步，城市居民日益追求自然的生活環(huán)境，渴望回歸自然，少數(shù)人希望遠(yuǎn)離城市。三是游樂園的建造，一般城市市區(qū)無寬敞用地，而市郊可以提供，不需要特殊條件，這里有良好的基礎(chǔ)設(shè)施，距離市區(qū)不遠(yuǎn)，可方便服務(wù)于市民、鄉(xiāng)民和旅游者。

6城市邊緣地帶土地的基礎(chǔ)設(shè)施和科教機(jī)構(gòu)開發(fā)類型

城市邊緣地區(qū)是城鄉(xiāng)各種內(nèi)容的復(fù)合、重疊和滲透，各種基礎(chǔ)設(shè)施也在此交接與過渡，其中首先是交通。邊緣地區(qū)的交通是地方級(jí)、是區(qū)域內(nèi)部和區(qū)域之間的重要節(jié)點(diǎn)，它具有地理上過渡段的特征。從交通量的遞增與遞減之中，可看出地方交通呈由中心向邊緣減弱的趨勢，而過境交通則由邊緣向中心遞減，這樣便出現(xiàn)雙向增減現(xiàn)象。由于其復(fù)雜性，形成過渡段運(yùn)輸線的混雜。運(yùn)輸類型一般有水路、鐵路和公路，它們各自及相互間的作用影響，制約著邊緣地區(qū)的空間結(jié)構(gòu)發(fā)展和開發(fā)活動(dòng)。其次，是各種供給設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，包括水、電、氣、通訊和衛(wèi)生設(shè)施等，由于其土地利用強(qiáng)度較市區(qū)為低，對(duì)各種設(shè)施的利用相應(yīng)較小，因此，以上各種供給設(shè)施對(duì)土地的需求只是少量的。

各種公眾機(jī)構(gòu)在邊緣地區(qū)則需要大量用地，它們包括教育、醫(yī)療、軍事、政府辦公、研究和宗教等。根據(jù)國家規(guī)定這些機(jī)構(gòu)可以無償使用土地，所以選址時(shí)要求趨向于平均強(qiáng)度，同時(shí)使用地上的建筑密度偏低，需求較大面積的空地。

7城市邊緣地帶土地的綠帶開發(fā)類型

綠帶作為城市邊緣地區(qū)的一部分，主要包括永久性農(nóng)業(yè)用地和園林用地，起著防止城市盲目擴(kuò)散，以及調(diào)整城市地區(qū)氣候的作用。綠帶一般是與其他各種活動(dòng)相間隔的，甚至可以是非連續(xù)性，有關(guān)綠帶的建設(shè)在蘇聯(lián)的城建法規(guī)中做了一些原則規(guī)定：①規(guī)定隔離帶的內(nèi)邊界是市區(qū)遠(yuǎn)景發(fā)展允許達(dá)到的建設(shè)邊界，外邊界是郊區(qū)居住點(diǎn)用地發(fā)展邊界，防止與中心城連片。②隔離帶的寬度大致為中心城市建設(shè)區(qū)半徑的平均值。③規(guī)定原有居民點(diǎn)不準(zhǔn)隨意擴(kuò)大規(guī)模。④人均森林公園用地面積，特大和超大城市為200m?，大城市為100m?，其他城市為50m?。

除了綠帶中的農(nóng)業(yè)用地外，綠地很重要的部分就是邊緣地區(qū)開敞空間，是任何未開發(fā)或被占有但未大量開發(fā)的土地，具有公園和娛樂目的以及土地保留和其他（歷史和風(fēng)景）的價(jià)值。它由荒地、森林、花園、水面和農(nóng)業(yè)風(fēng)貌等特點(diǎn)構(gòu)成，一般認(rèn)為具有宜人的環(huán)境價(jià)值。它具備生態(tài)調(diào)節(jié)，提供場地、娛樂、資源保護(hù)，提供空間走廊和保護(hù)公眾健康和利益的功能。

8結(jié)束語

城市邊緣地區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合的特殊部位，對(duì)于土地資源開發(fā)利用尤為重要，一定要按照科學(xué)發(fā)展觀的總體要求，建立健全行之有效的管控機(jī)制，充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、社會(huì)管理、政府服務(wù)的綜合作用，提升城市邊緣土地利用的整體效能。

參考文獻(xiàn)

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